Недвижимость без секретов: советы профессионалов
Недвижимость без секретов: советы профессионалов
Авторы: Скарков Денис, Вавилина Елена, Дьяченко Нина, Загорцева Аксиния, Лац Арина, Логинова Натали, Мамлеева Анна, Мухутдинова Гульнара, Никифорова Людмила, Обровец Юлия, Розова Екатерина, Сараева Лилия, Смокова Ольга, Титова Шамиля, Широчина Мария, Щербакова Светлана
Шеф редактор Лилия Сараева
Литературный агент Эмиль Ахундов
© Денис Скарков, 2024
© Елена Вавилина, 2024
© Нина Дьяченко, 2024
© Аксиния Загорцева, 2024
© Арина Лац, 2024
© Натали Логинова, 2024
© Анна Мамлеева, 2024
© Гульнара Мухутдинова, 2024
© Людмила Никифорова, 2024
© Юлия Обровец, 2024
© Екатерина Розова, 2024
© Лилия Сараева, 2024
© Ольга Смокова, 2024
© Шамиля Титова, 2024
© Мария Широчина, 2024
© Светлана Щербакова, 2024
ISBN 978-5-0064-2675-7
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Недвижимость без секретов: советы: советы профессионалов
Введение
Дорогие читатели, приветствуем вас!
У вас в руках наша новая книга, с её помощью вы сможете заглянуть в закулисье сферы недвижимости и узнать много практической информации, которая сэкономит вам массу нервов, денег и времени при проведении любых сделок в этой сфере. Здесь нам удалось собрать знания и опыт профессионалов, которые вы сможете начать применять сразу после прочтения.
Авторы книги «Недвижимость без секретов: советы: советы профессионалов» – квалифицированные эксперты, мастера своего дела, и они готовы поделиться своими знаниями со всеми желающими. Многолетний опыт работы с недвижимостью трансформируется на страницах книги в ценные инсайты, детальные расчеты, лайфхаки и инструкции.
В этой книге мы рассмотрели самые разные стороны работы с недвижимостью: от неочевидных юридических вопросов до сложных инвестиционных стратегий. В каждой главе мы собрали подробные советы экспертов, которые будут полезны не только специалистам сферы недвижимости, но и любым другим читателям. Ведь все мы так или иначе связаны с недвижимостью.
Что бы вы ни планировали: покупку собственного жилья, инвестиции в недвижимость, приобретение земельного участка или коммерческого объекта, – эта книга станет вашим надежным путеводителем. Вы узнаете, как повысить доходность вложений в квадратные метры, как увеличить ликвидность жилья и как преодолеть сложности, с которыми сталкиваются новички в мире недвижимости.
Благодаря актуальным экспертным материалам, после прочтения этой книги вы сможете более грамотно решать вопросы связанные с недвижимостью: вам не составит труда получить налоговый вычет или подготовить квартиру к продаже, вы не допустите непоправимых ошибок при оформлении ипотеки, возможно, именно сейчас вы решитесь инвестировать в недвижимость.
Готовы раскрыть секреты недвижимости? Тогда эта книга для вас.
И уже в первой главе вы узнаете, почему индивидуальное жилищное строительство начинается с кадастрового инженера. Об этом подробно расскажет Денис Скарков, президент группы компаний «МОИ УСЛУГИ» – Центр Кадастровых Инженеров.
Все начинается с кадастрового инженера – Денис Скарков
Кадастровый инженер, судебный эксперт, юрист, эксперт в документах по объектам недвижимости. Президент ГК «МОИ УСЛУГИ» – Центр Кадастровых Инженеров.
Я родился в городе Великие Луки. Когда мне исполнилось 18 лет, я решил пойти в армию, отложив учёбу в строительном колледже. Я хотел служить только в своём призыве. В свой 20-й день рождения я вернулся домой в звании младшего сержанта. Я ни капли не пожалел о том, что отслужил в армии два года. Через полгода после возвращения я переехал в Москву в поисках карьерных возможностей.
Я начинал свой землеустроительный путь с колхозных паёв, которыми наделялись работники колхозов. Их площадь варьировалась от 1,2 га до 10 га. У меня есть успешный опыт превращения этих паёв в реальные земельные участки. Это именно те поля, которые сейчас активно застраиваются современными коттеджными посёлками.
Но почему я начал заниматься земельными участками? Земля – это один из немногих природных ресурсов, доступных для широкого круга людей. На земельном участке можно построить жильё, можно выращивать овощи для себя и своей семьи. То есть, на мой взгляд, это ценнейший природный ресурс, который доступен каждому.
К 2010 году я успешно перевёл в земельные участки сотни гектаров, но земля должна работать и приносить доход, а не зарастать бурьяном. В 2014 году в качестве кандидата в члены Общественной палаты Московской области по Клинскому району я разработал программу по введению в оборот не особо ценных плодородных угодий.
К 2017 году я имел большой опыт работы с земельными участками и сдал квалификационный экзамен на кадастрового инженера в Министерстве имущественных отношений. 20 апреля того же года я основал свою компанию ГК «МОИ УСЛУГИ».
Вкратце о себе:
– 2017 г.– Президент ГК «МОИ УСЛУГИ» – Центр Кадастровых Инженеров;
– Аттестованный Кадастровый Инженер (квалификационный аттестат №69-16-734);
– Судебный землеустроительный эксперт (регистрационный номер диплома №2917);
– Член Судебно-экспертной палаты РФ (в реестре за №770502005);
– Член Ассоциации СРО «ОПКД» (в реестре за №2767);
– Включён в государственный реестр лиц, осуществляющих кадастровую деятельность (в реестре за №39413);
– Два высших образования (экономическое – управление в сфере услуг; юридическое – степень магистра);
– Участник ФЕДЕРАЦИИ ИЖС;
– Участник выставки загородной недвижимости Open Village 2024;
– Спикер и Участник Всероссийского Жилищного конгресса 2024 в Сириусе Сочи;
– Партнёр гильдии риелторов Москвы и Московской области.
Моя компания ГК «МОИ УСЛУГИ» в 2018 году насчитывала восемь офисов в Москве и Московской области, но в 2019 году спрос на наши услуги резко упал, и в компании произошел кассовый разрыв, который продолжал увеличиваться. Я принял решение минимизировать финансовые потери и откатить бизнес до первоначального состояния – одного офиса и трёх сотрудников, включая меня.
Я прекратил расширение компании и в течение года анализировал свои ошибки и устранял кассовый разрыв. Затем я снова открыл офисы, двигаясь медленно, но уверенно. Я ежегодно посещаю более 300 локаций, чтобы консультировать и разбираться в сложных случаях. За 12 лет я проехал на своём автомобиле 700 тысяч километров. Наш сайт посещают более 500 тысяч пользователей в год. Мы можем зарегистрировать объекты недвижимости за один день с эффективностью 99%.
Я убеждён, что ИЖС начинается с кадастрового инженера и заканчивается им же. Сегодня я расскажу вам об этом и многом другом более подробно.
Значимость кадастрового инженера на рынке недвижимости в современных реалиях.
Кадастровый инженер – единственный специалист, который может решить не только вопросы, связанные с кадастровым учётом и оформлением документов на недвижимость. Он может исправить технические или реестровые ошибки, составить обращения в государственные органы, провести согласования, а также взаимодействовать с риелторами, юристами и адвокатами. Клиенту зачастую требуется комплексное решение проблемы, включающее взаимодействие сразу с несколькими специалистами. Кадастровый инженер знает, как это всё организовать.
Кадастровый инженер знает: как уменьшить допустимые расстояния по противопожарным нормам между соседними строениями, исправить дублирующие кадастровые номера и устранить несоответствие в выписке ЕГРН. Он также поможет выбрать подходящий земельный участок и проверить все документы перед покупкой.
В условиях обилия товаров и услуг на рынке потребители часто затрудняются с выбором. Кадастровый инженер поможет найти нужную государственную услугу и составит дорожную карту для решения всех вопросов, связанных с оформлением документов на объекты недвижимости.
Почему всё начинается с кадастрового инженера?
Кадастровый инженер – это конечное звено при оформлении документов. Он готовит необходимые документы для государственной регистрации. Если предыдущие этапы до участия кадастрового инженера были выполнены неправильно, он не сможет завершить процесс регистрации в Росреестре, и вся работа, проделанная ранее, окажется напрасной.
Кадастровый инженер первым выезжает на квартиру для подготовки плана для проекта перепланировки и технического плана. Он изучает дело для составления искового заявления и требований в нём, чтобы на основании этого решения суда зарегистрировать объект в Росреестре. Перед покупкой земельного участка, дома или началом строительства необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Он проверит объект на наличие ограничений и обременений, проконсультирует по начальным этапам строительства и укажет на возможные проблемы.
Каждый специалист должен глубоко изучать свою отрасль, чтобы быть профессионалом. При начале работы над проектом или судопроизводством, до начала строительства и перед покупкой земельного участка обязательно нужно консультироваться с кадастровым инженером, ведь это влияет на конечный результат.
Важен конечный результат, а не то, что мы делаем в процессе.
Как кадастровый инженер, я всегда оцениваю проекты с клиентом, основываясь на финансово-экономическом обосновании. Аргументировано объясняю необходимость проведения тех или иных работ.
Приведу несколько примеров личного взаимодействия с клиентами.
Я приезжаю на объекты недвижимости не только для замеров, но и для оказания иной помощи клиентам. Я готов подсказать, как правильно строить, с чего начать и как лучше продать, как инвестировать или использовать земельный участок. Клиенты часто спрашивают меня, как бы я поступил на их месте. Я выполняю работу так, как будто делаю это для себя. Такой подход помогает моим клиентам чувствовать себя защищенными и уверенными, что делает меня для них не просто кадастровым инженером, а личным помощником в решении документальных вопросов.
В процессе написания данной главы я приехал к клиенту на участок. Задача заключалась в подготовке документов для продажи, проверке границ участка, зарегистрировать строения, но продавать участок клиент как-то особо не горел желанием.
На объекте я сразу оценил ряд следующих факторов: участок имеет примыкания к двум дорогам, участок площадью 12 соток по документам, но в заборе явно все 14 соток, строение расположено ближе к одному из углов земельного участка. Я предложил клиентам оформить прирезку участка, то, что в заборе, за счёт земель неразграниченной государственной собственности за 50% от кадастровой стоимости, выкупив у администрации. На это предложение мне ответили: «Зачем нам это нужно? Продадим как есть – 12 соток, пусть покупатель займётся остальным».
Далее мы оформили 14 соток, у нас получился правильный прямоугольник, участок примыкает к двум дорогам, я говорю клиенту: «Давайте разделим по 7 соток, один из которых пустой от строений и за счёт небольшой стоимости становится более ликвидным для строительства жилого дома, как, например, ликвидные офисы по 15—20 кв. м, которые разлетаются, как пирожки. Вторые 7 соток со строением вы оставляете себе». В итоге клиенты довольны до безумия, остаются и с землёй, к которой уже привыкли и особо-то не хотели продавать, и с деньгами от продажи 7 соток, которые можно, например, инвестировать в квартиру или провести реконструкцию своего текущего строения.
При работе с юристами, риелторами и адвокатами они часто консультируются со мной до начала оказания услуг. Я могу с уверенностью сказать, что кадастровый инженер, своевременно подключённый к процессу, обеспечивает клиенту 100% положительный результат и минимальные финансовые потери.
Однажды в воскресный вечер мне пришло сообщение от клиента с просьбой помочь подготовить технический план для Росреестра по решению суда. В резолютивной части было сказано: «Выделить М. и Г. в натуре принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности в отношении жилого дома с предоставлением им в общую совместную собственность следующих помещений. Прекратить право общей долевой собственности на жилой дом». Я был крайне удивлен такому решению суда.
Клиент уже пояснил, что Росреестр прекратил право общей долевой собственности на жилой дом, но на помещения право собственности не зарегистрировал. Чтобы зарегистрировать право собственности на помещения после раздела жилого дома, якобы нужен диск. Разбираемся в ошибках, которые допустил тот, кто составлял иск и представлял интересы клиента в суде.
Ошибка 1: клиенту заменили право общей долевой собственности на общую совместную, что практически одно и то же, но у клиента была задача вообще уйти от долей.
Ошибка 2: выделить в натуру следующие помещения… Это означает, что М и Г суд фактически определил порядок пользования конкретными помещениями. Мы знаем, что есть право владения, пользования и распоряжения. В данном случае суд определил только право пользования, которое в Росреестре не регистрируется.
Ошибка 3: она же самая важная, объект индивидуального жилищного строительства (или жилой дом) не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, в том числе и помещения (абзац 39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ). То есть индивидуальный жилой дом запрещено делить на квартиры или помещения, но жилой дом можно признать домом блокированной жилой застройки, если он обладает соответствующими признаками, и, соответственно, абсолютно законно выделить уже не квартиры и помещения, а автономные блоки жилого дома блокированной застройки, что сейчас мы очень часто стали практиковать.
Вывод: решение суда Росреестр исполнить в части постановки на учёт помещений в индивидуальном жилом доме не сможет, кадастровый инженер подготовить технический план на образования помещений в жилом доме тоже не сможет, хотя некоторые инженеры иногда пренебрегают своим положением и готовят технический план, заведомо зная, что Росреестр его не зарегистрирует.
Как решить данную проблему? Повторно заходить в судопроизводство, но уже с кадастровым инженером и предварительно подготовив технический план жилого дома, в котором будет содержаться информация об автономных жилых блоках дома блокированной застройки с точными характеристиками (наименования помещений, общая площадь, местоположение относительно границ земельного участка).
Рекомендации эксперта в подборе земельных участков.
Я хочу поделиться ценной информацией и рекомендациями при выборе земельного участка перед покупкой. Я лично опробовал всё это и решил представить статью в виде пошаговой инструкции. Следуя ей, вы сможете уверенно общаться с продавцом.
Вам нужен участок для постоянного проживания, для дачи и отдыха или совмещения этих целей? Или вы планируете инвестировать в участок и строить домики для посуточной аренды? Чёткое понимание целей поможет выбрать подходящий вариант.
ГПЗУ – это градостроительный план земельного участка, может заказать только собственник земельного участка на портале государственных услуг.
Выписка из ЕГРН – это выписка из Единого государственного реестра недвижимости, заказать можно только на государственных услугах или на официальном портале Росреестра.
ЭЦП – электронная цифровая подпись.
Прежде чем приступать к оформлению сделки и вносить задаток, необходимо обязательно запросить у собственника следующие документы:
– расширенную выписку из ЕГРН;
– градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
– уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС.
Эти документы играют ключевую роль в процессе покупки земельного участка. Градостроительный план земельного участка, на мой взгляд, – это как общегражданский паспорт гражданина РФ, который подтверждает личность земельного участка в части ограничений, обременений, пятна застройки, плотности застройки и прочую важную информацию.
Давайте подробнее рассмотрим каждый документ, чтобы понять, на что нужно обратить внимание при покупке земельного участка и почему они важны.
Существует два вида выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): обычная и расширенная.
Расширенная выписка отличается от обычной наличием GPS-координат участка. Это позволяет проверить достоверность информации в выписке. При проверке выписки из ЕГРН на первой странице можно увидеть QR-код. С его помощью можно проверить подлинность выписки.
На первой странице выписки из ЕГРН содержатся основные характеристики объекта недвижимости и информация о кадастровом номере земельного участка и дате его присвоения. Это позволяет понять, когда участок был учтён, и проанализировать, как образовался объект недвижимости.
В разделе «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» обычно перечислены кадастровые номера объектов, которые находятся в границах этого участка. Этот раздел важен, так как он может содержать кадастровые номера объектов недвижимости на земельном участке. Если вы покупаете участок без строений, но в выписке из ЕГРН указан отсутствующий объект недвижимости, это может создать проблемы при оформлении ипотеки. В таком случае потребуется либо исключить из ЕГРН кадастровый номер несуществующего объекта, либо совершить сделку с земельным участком вместе с объектом недвижимости на нём.
Также здесь обращаю внимание на раздел «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован данный земельный участок». В полученной выписке ЕГРН будут указаны кадастровые номера объектов недвижимости, которые были использованы для формирования участка, а также номера объектов, образованных из него. Это позволит изучить историю участка и проанализировать его движение и возможные обременения.
На второй странице выписки из ЕГРН содержатся данные о собственнике, номер и дата регистрации. Сравните даты постановки участка на кадастровый учёт и регистрации права собственности. Узнайте, является ли продавец первоначальным собственником участка. В разделе «Сведения об обременениях и ограничениях» обычно указывается информация об ограничениях, таких как арест, залог, аренда. Если участок куплен в ипотеку, в этом разделе будет указано ограничение – ипотека в силу закона, а также в чью пользу оно установлено. Также здесь указываются ограничения, если участок арестован по исполнительному производству. Если участок сдан в аренду и договор был зарегистрирован в Росреестре, то будет информация об арендаторе и сроках аренды.
Если все обязательства по залогу, ипотеке, аренде или исполнительному производству выполнены, но в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) всё ещё есть информация об ограничениях, продавец должен обратиться в Росреестр с подтверждающими документами. Это позволит исключить запись об ограничениях из ЕГРН.
Проверьте вид разрешённого использования земельного участка в выписке из ЕГРН с видами разрешённого использования для соответствующей территориальной зоны.
Почему важно сейчас обращать внимание на вид разрешённого использования земельного участка?
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте, плотности застройки, суммарной поэтажной общей площади всех строений и т. д.
Территориальные зоны бывают разными. Нас интересуют две территориальные зоны: «Зона, предназначенная для ведения садоводства» и «Зона застройки индивидуальными жилыми домами». В этих зонах разрешено строительство индивидуального жилого дома. Для определения территориальной зоны участка необходимо обратиться к документам территориального планирования вашего муниципалитета или запросить градостроительный план земельного участка. Они устанавливают виды разрешенного использования земельного участка в определенной зоне.
Основные виды разрешённого использования – это те, что прямо указаны в градостроительном регламенте для данной территориальной зоны. Вспомогательные виды разрешённого использования дополняют основные и могут осуществляться совместно с ними. Условно разрешённые виды использования требуют получения специального разрешения от органов местного самоуправления. В настоящее время все виды разрешённого использования земельных участков приведены в соответствие с классификатором, утверждённым приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412.
До этого виды разрешённого использования указывались по-разному. Теперь же существует чёткая формулировка каждого вида, что упрощает понимание и применение данных. Основные три вида, утверждённые классификатором и позволяющие застройку индивидуальными жилыми домами:
– Для индивидуального жилищного строительства (код 2.1).
– Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код 2.2).
– Ведение садоводства (код 13.2).
Давайте подробнее рассмотрим основные виды разрешённого использования на основании градостроительного плана земельного участка. Сопоставим вид разрешённого использования, указанный в ЕГРН, с тем видом разрешённого использования, который установлен для данной территориальной зоны или определён градостроительным планом.
– Определить, к какой территориальной зоне относится земельный участок.
– Изучить правила землепользования и застройки для этой территориальной зоны или запросить градостроительный план земельного участка.
– Сравнить вид разрешённого использования, указанный в выписке из ЕГРН, с основными видами разрешённого использования, внесёнными в правила землепользования и застройки для этой территориальной зоны.
Если вид разрешённого использования не соответствует основным видам разрешённого использования, указанным в правилах землепользования и застройки, то рекомендую привести его в соответствие. Это важно для получения одобрения ипотеки от банка и избежания проблем в будущем при строительстве или продаже.
В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) следует обратить внимание на следующие аспекты:
– Границы земельного участка – это точные координаты, определяющие пределы вашей собственности.
– Пятно застройки – это часть участка, на которой разрешено капитальное строительство.
– Охранные зоны, если таковые имеются, – это территории с особыми условиями использования, например, водоохранные, прибрежные и береговые зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, охранные зоны инженерных коммуникаций.
– Утверждённые проекты планировки, если участок попадает в зону отвода, например, под строительство железной дороги или расширение шоссе, – это информация о возможных планах развития территории, которые могут повлиять на использование вашего участка.
В случае, если участок попадает в зону отвода под государственные или иные проекты планировки территории, то земельный участок может подлежать изъятию как весь участок, так и его часть. Эта информация поможет вам понять, какие ограничения и возможности существуют для использования вашего земельного участка.
Сейчас я подробно расскажу вам на примере градостроительного плана, на что смотрим в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).
Пример №1
На чертеже градостроительного плана присутствуют условные обозначения. Для нас особенно важно пятно застройки – это область, где разрешено строить объекты капитального строительства. В ГПЗУ пятно застройки обозначается чёрной сеткой.
В примере №1 мы видим чёрную сетку и отступы от каждой границы земельного участка. В углу участка расположена чёрная сетка и есть ограничения обременения. Практически весь участок попадает в зону земель лесного фонда, где строительство запрещено. Второе ограничение, которое видно на этом примере, – это граница береговой полосы. Строительство в её пределах запрещено.