Брать или не брать? Вот в чём вопрос… Что скрывают от нас банки при покупке квартиры в ипотеку?

История ипотеки

Вкратце об истории ипотеки. Много писать не буду, скажу буквально несколько предложений – всё-таки книга посвящена больше не ипотеке, а ее альтернативе.

Принято считать, что история ипотеки начинается в России с конца 20 века. А именно с принятия в 1998 году Федерального закона «Об ипотеке». Однако произошедший в России в августе 1998 года дефолт, буквально через месяц после принятия закона, нарушил все планы нашего Правительства.

Лишь в начале 2000-х годов ипотечный рынок начал оживать. И на 2005—2007 г.г., когда уровень инфляции снизился, и доходы населения начали вырастать, начался активный рост ипотечного рынка. Помню, как люди с большой опаской брали ипотечные кредиты, потому что очень боялись, что не смогут платить. Но всё равно брали, потому что другого способа купить себе жилье тогда и не было, а жить где-то надо было…

Ипотечный рынок развивался с попеременным успехом: то взлет, то падение… 2008—2009, 2012, 2014, 2018… Не буду сейчас описывать подробно все его этапы. Да, у нас принято считать, что ипотечное движение сейчас получило в России хорошее развитие, но, по моему мнению, проблема жилья в России так до сих пор и не решена. Я считаю, что она как была проблемой №1, так ею и остаётся…

Всё больше и чаще молодые люди стали уезжать за границу – работать и жить, потому что обеспечить себя и свою семью, купить себе жилье в нашей стране и обеспечить себе достойное проживание, к сожалению, не могут.

Что такое ипотека, ипотечное кредитование

В этой книге я не буду заваливать вас терминами – это ни к чему. Для меня важно, чтобы вы поняли основные моменты и четко уяснили для себя, что же такое на самом деле ипотека, а также все её плюсы и минусы. Прежде, чем предлагать людям что-то новое (хотя и хорошо забытое старое), надо, чтобы они понимали и разбирались в том, что сейчас на рынке есть и чем они на данный момент пользуются.

Большинство из нас часто говорит слова «ипотека» и «ипотечное кредитование», подразумевая одно и тоже. На самом же деле это 2 разных понятия и стОит их понимать и различать. Итак, давайте разбираться.

Ипотека – это не кредит в банке, это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Перевожу на русский язык – к примеру, вы берете большую сумму денег и ваш кредитор, чтобы подстраховать себя, документально оформляет ипотеку на ваше жилье, то есть он как бы берет её в залог ваших обещаний своевременно расплатиться. То есть вы продолжаете владеть и пользоваться своим жильем, но распоряжаться вы им не можете (продать, подарить, завещать и т.д.) до тех пор, пока с кредитором полностью не рассчитаетесь – он накладывает на вашу квартиру обременение, и оно регистрируется соответствующим образом в Едином росреестре.

Это бывает очень редко, но бывает. На моей практике такой случай был – я помогала продать квартиру одному москвичу, на квартиру которого было как раз наложено такое обременение. Когда-то несколько лет назад он брал крупную сумму денег у своих знакомых, и они в качестве своей гарантии наложили на его квартиру ипотеку. Продавцу, а точнее мне, представлявшему его интересы, пришлось изрядно попотеть, пока мы сняли обременение с его квартиры.

Дело в том, что долг был уже давно, как несколько лет, погашен, но юридически, поскольку мой клиент со своей семьей уже давно жил в Москве, это дело было до конца не оформлено. И для того, чтобы снять это обременение, нам пришлось искать сначала кредитора и ехать с ним в Росреестр – благо, он был в городе и никуда не уезжал. Да, закон обязательно требует присутствия в этом случае обеих сторон. А то пришлось бы нам доказывать потом в суде, что мой клиент – честный и порядочный человек и добросовестный исполнитель.

Только после того, как обременение было снято, мы смогли продать его квартиру. При регистрации такой ипотеки обязательно требуется личное присутствие в Росреестре обеих сторон.

Ипотечный кредит – одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Здесь всё понятно. Вы берёте целевой кредит непосредственно на покупку недвижимости, и приобретаемая вами квартира поступает автоматически в залог (ипотеку) банку до тех пор, пока полностью с ним не рассчитаетесь. Такая форма ипотеки называется ипотека в силу закона, что, собственно говоря, и было написано в выдаваемом свидетельстве о праве собственности на недвижимость раньше. Сейчас, по новому закону, свидетельства не выдаются – выдается выписка, но и там вы тоже увидите эту запись.

Однако стОит оговориться. Если кредит выдается на покупку квартиры, а сама квартира в залог не оформляется, то такой кредит ипотечным являться не будет. В этом случае, на сделке не обязательно присутствовать обеим сторонам (я сейчас говорю про заемщика и банк) – достаточно только покупателя-заемщика со всем необходимым пакетом документов (кредитный договор, закладная, расписки и т.п.). На квартиру также накладывается обременение и действуют те же правила – заемщик и владелец может владеть и пользоваться, но не распоряжаться, пока не будет полностью погашен весь долг перед банком.

Список документов для приобретения квартиры в ипотеку

Чтобы взять ипотечный кредит в банке, надо собрать огромный пакет документов. Давайте почитаем, что он в себя включает:

1.Заявление

2. Паспорт

3. Трудовая книжка

4. Справка о доходах за последние 3—12 месяцев (в разных банках по-разному)

5. Поручители (в некоторых случаях, по условиям программы того или иного банка)

6. Страховое свидетельство

7. Свидетельство о постановке на налоговый учет

8. Военный билет (для мужчин)

9. Документ об образовании

10. Свидетельство о браке (разводе)

11. Свидетельства о рождении детей

12. Документы о своевременной оплате коммунальных услуг

13. Брачный договор (в некоторых банках)

14. Выписки или справки с пенсионного фонда (если в ипотеку вкладывается материнский капитал)

15. Нотариальное согласие (в случае, если квартира будет оформляться на одного из супругов)

16. Нотариальное согласие обоих родителей на то, что на квартиру будет наложено обременение (это для органов опеки и попечительства). Поясню для несведущих, кто и для чего спрашивает эту бумагу.

Если возникает необходимость включать несовершеннолетних детей в собственники приобретаемой по ипотеке квартире (эта необходимость возникает тогда, когда для внесения первоначального взноса приходится продавать уже имеющееся какое-либо жилье, где дети являются в том числе собственниками). Поскольку на квартиру будет наложено со стороны банка обременение, то органы опеки требуют от родителей такое нотариальное согласие (что родители в курсе и несут ответственность за полную выплату кредита).

Кстати, не понятно, зачем вообще нужен этот документ? Согласны они или не согласны – на квартиру в любом случае будет наложено обременение. Я думаю, что данное согласие носит скорее всего информативный характер – что родители оповещены и осознают последствия своих действий. Но в случае каких-то непредвиденных и незапланированных обстоятельств (потеря работы, болезнь, смерть одного из заемщиков) это ни в коей мере на застраховывает и не гарантирует заемщикам, что их дети не пострадают. По моему мнению, это простая «подстраховка» со стороны органов опеки – мол, мы сделали всё от нас зависящее: родители предупреждены и оповещены, вот нотариальное согласие – пусть отвечают сами.

И возможно, этот список еще не закончен… Каждый год банки с одной стороны – дают больше возможностей купить квартиру в ипотеку как можно большему количеству людей, с другой стороны – всё больше ужесточают требования к заемщикам, требуя дополнительные документы, справки и запросы. Так что, кто знает, возможно, на момент выхода этой книги этот список пополнится еще каким-нибудь новым документом.

Основные характеристики приобретения квартиры в ипотеку

1. Документы

Выше вы уже ознакомились с полным списком документов. Причем, некоторые документы должны быть оформлены должным образом (например, трудовая книжка). И не удивительно, что граждане обращаются к услугам риелторов, потому что собрать все эти документы и отнести даже хотя бы в один банк, требует от потенциального заемщика много сил, времени и терпения.

2. Доступность

Даже при всей популярности ипотеки, получить её сможет не каждый. Есть целый список ситуаций, когда она вам «не светит»:

– если вы индивидуальный предприниматель без подтвержденных доходов или самозанятый;

– если вы работаете неофициально и тоже не можете подтвердить свои доходы официально;

– если вы – гражданин другого государства (например, Таджикистана, Узбекистана, Киргизстана…);