Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ

9. Рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора);

10. Принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в МКД, положения об оплате их труда, утверждение новых внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов ТСЖ;

11. Определение размера вознаграждения членов правления, в том числе его председателя;

12. Другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами, а также уставом ТСЖ.

Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ.

Рассматривая приведенный перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ, можно сделать несколько уточнений и предложений.

1. Утверждению порядка образования, использования и отчета об использовании резервного и других специальных фондов должно предшествовать решение общего собрания об образовании каждого специального фонда.

Это требование вытекает из п. 3 ст. 151 ЖК РФ, согласно которому общее собрание сначала принимает решение об образовании определенного фонда, после чего на основании принятого решения определяет (утверждает) порядок образования этого фонда.

Исходя из изложенного, следует на общем собрании членов ТСЖ одновременно принимать решение о создании определенного специального фонда и утверждать порядок образования, использования и утверждения отчета об использовании этого фонда (далее – Порядок).

Оформлять утвержденный Порядок рекомендуется в виде стандарта управления многоквартирным домом. В первом пункте этого стандарта указывается, что Порядок разработан на основании решения общего собрания членов ТСЖ об образовании указанного специального фонда (протокол от ____________________№____________________).

2. При определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности следует прежде всего обратиться к п. 2 ст. 152 ЖК РФ, определяющему следующие три вида хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в МКД;

• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;

• сдача в аренду, наем части общего имущества в МКД.

Вопрос вызывает первый из указанных видов. На первый взгляд кажется, что обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в МКД, осуществляемые за счет платы за жилое помещение собственниками и нанимателями этих помещений, являются одними из разрешенных ТСЖ видов хозяйственной деятельности.

Для того чтобы убедиться в некорректности указанного предположения, следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ. Статьи 50 и 66 Кодекса указывают на то, что коммерческие организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, могут создаваться в форме различных хозяйственных товариществ и обществ. Из этого следует, что хозяйственная деятельность присуща только хозяйственным организациям, относящимся к разряду коммерческих.

ТСЖ, согласно п. 1 ст. 133 ЖК РФ, относится к разряду некоммерческих организаций, и его основная деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в МКД не может быть отнесена к разряду коммерческой.

Что же в таком случае подразумевается под разрешенной ТСЖ хозяйственной деятельностью по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД? Принимая во внимание все сказанное ранее, можно утверждать, что имеются в виду работы по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества, не относящегося к общему имуществу МКД, например, обслуживание и ремонт сантехоборудования в квартире, косметический ремонт квартиры и ее перепланировка и тому подобные работы, не связанные с общим имуществом.

Указанные работы оплачиваются за счет средств собственников и нанимателей помещений, и при выполнении таких работ силами ТСЖ обеспечивают товариществу получение дополнительных финансовых поступлений в качестве дохода от разрешенной хозяйственной деятельности.

К такому же выводу пришел Жилищный комитет Санкт-Петербурга, который в письме от 30.04.2010 № 1744 I 10-3 указал: «ТСЖ может осуществлять хозяйственную деятельность по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в многоквартирном доме, не относящегося к общему имуществу собственников помещений в этом доме».

В соответствии с п. 3 ст. 152 ЖК РФ доход, полученный ТСЖ от разрешенной хозяйственной деятельности, по решению общего собрания может быть использован для оплаты общих расходов или направлен в специальные фонды, а также на иные цели, предусмотренные ЖК РФ и уставом ТСЖ.

Практика показывает, что в большинстве случаев целесообразно использовать доход от хозяйственной деятельности для оплаты общих расходов.

3. Утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и отчета о выполнении такого плана в соответствии с пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ включает в себя утверждение смет доходов и расходов ТСЖ, отчета о деятельности правления и заключения ревизионной комиссии.

Из этого следует главное: план содержания и ремонта общего имущества должен быть органически связан со сметами доходов и расходов.

По большому счету этот план и отчет о его выполнении должны с достаточной степенью детализации входить в состав смет доходов и расходов в качестве одного из разделов. Нельзя забывать, что указанные сметы состоят из нескольких разделов:

• содержание и ремонт жилого помещения;

• коммунальные услуги;

• прочие услуги;

• хозяйственная деятельность;

• взносы на ремонтные работы;

• прочее.

Фрагментарно смета доходов (без отметки об утверждении) отражена в таблице 1.

Таблица 1. Смета доходов ТСЖ

ВСЕГО по смете.

При такой форме сметы доходов отпадает необходимость в составлении специальной формы отчета о выполнении этой сметы, так как отчетные данные проставляются в графе 7. При этом появляется возможность легко сравнивать плановые и фактические показатели по каждой позиции сметы.

Смета РАСХОДОВ составляется аналогичным образом. Раздел 1 сметы расходов фактически является планом содержания и ремонта общего имущества. В нем должны подробно, по позициям указываться все планируемые затраты на управление МКД, содержание общего имущества и его текущий ремонт.

В графе 4 приводятся сведения о фактическом выполнении каждой позиции сметы расходов, что позволяет не составлять специальную форму о выполнении сметы расходов.

Кроме того, отпадает необходимость в составлении специального плана содержания и ремонта общего имущества и отчета о выполнении такого плана. Общее собрание членов ТСЖ может утвердить план содержания и ремонта общего имущества и отчет о его выполнении как составляющей части (раздела 1) сметы расходов и отчета о выполнении этой сметы.

Главное в предложенной форме документов, представляемых на утверждение общему собранию членов ТСЖ, заключается в исключении формализма при составлении плановых и отчетных документов, в сопоставлении физических объемов работ, планируемых для содержания и ремонта общего имущества, со стоимостью этих работ и возможностью их оплаты за счет финансовых ресурсов ТСЖ.

Фрагмент сметы расходов представлен ниже (без отметки об утверждении) в таблице 2.

4. Отчет «О деятельности правления» может быть кратким, ибо все экономические показатели представлены общему собранию в виде смет доходов и расходов и финансового плана.

В отчете следует отметить, что деятельность правления обеспечила нормальное функционирование дома и положительные экономические показатели (превышение доходов над расходами).

В случае сбоев в функционировании дома и отрицательных экономических показателях надо указать причины их возникновения и меры по устранению этих причин.

Необходимо отметить инициативу правления в решении конкретных вопросов, обеспечивающих более комфортное проживание в доме.

Надо отметить работу с неплательщиками.

Целесообразно упомянуть об ошибках и недоработках правления, что только повысит доверие к отчету.

Таблица 2. Смета расходов ТСЖ на ____________________20__год

Необходимо отметить основные направления работы по улучшению и удешевлению содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

5. В ст. 145 ЖК РФ ничего не сказано о ФИНАНСОВОМ ПЛАНЕ ТСЖ. Однако в п. 4 ст. 151 упоминается о том, что правление ТСЖ «имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества».

Из этого следует, что в ТСЖ должен быть составлен и утвержден финансовый план.

Финансовый план в определенной степени отождествляется со сметами доходов и расходов. Так, в п. 3 ст. 148 ЖК РФ указывается, что правление ТСЖ должно составлять сметы доходов и расходов и отчет о финансовой деятельности и представлять эти документы на утверждение общему собранию. Согласно ст. 145 ЖК РФ общее собрание утверждает отчет о выполнении смет доходов и расходов.

Принимая во внимание все сказанное, можно определить финансовый план как обобщающий документ, который на основе смет доходов и расходов регламентирует всю экономическую деятельность ТСЖ, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

С практической точки зрения в финансовом плане отражаются в укрупненном виде по соответствующим статьям весь планируемый доход и планируемые по этим статьям расходы, отмечается баланс доходов и расходов. Указывается наличие резерва, повышающего устойчивость планов.

В отчете о выполнении финансового плана отражается важное обстоятельство: соответствие итоговых экономических показателей бухгалтерской отчетности.

Финансовый план должен рассматриваться не только как формально необходимый документ, на основании которого используются финансовые ресурсы ТСЖ. Он призван служить практической основой всей деятельности ТСЖ на планируемый год. Важен сампроцесс составления и сопоставления смет доходов и расходов в едином финансовом плане, экономические показатели которого корреспондируются с результатами бухгалтерской отчетности.

Принимая во внимание, что финансовый план основан на утверждаемых общим собранием сметах доходов и расходов и связан с бухгалтерской отчетностью, можно с уверенностью сделать вывод о необходимости утверждения финансового плана и отчета о его выполнении общим собранием членов ТСЖ.

Образцы финансового плана и отчета о его выполнении (без отметки об утверждении) представлены в таблицах 3 и 4.

Таблица 3. Финансовый план ТСЖ на 2013 год

Рассмотренные выше формы плановых и отчетных документов, подлежащих утверждению общим собранием членов ТСЖ, в течение нескольких лет успешно используются в петербургском ТСЖ «Наш дом».

6. Вознаграждение членов правления осуществляется, как правило, путем утверждения общим собранием членом ТСЖ всей суммы вознаграждения с последующим распределением этой суммы самим правлением. При этом в соответствии с требованием пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ в общей сумме вознаграждения должен быть выделен размер вознаграждения председателя правления.

Указанный ранее порядок вознаграждения членов правления требует выделения в сметах доходов и расходов специальной статьи, предусматривающей определенные финансовые ресурсы для вознаграждения. При этом денежные средства этой статьи обычно рассматриваются как сумма, которая должна быть израсходована для вознаграждения членов правления практически независимо от результатов деятельности ТСЖ.

Таблица 4. Отчет о выполнении финансового плана ТСЖ на 2013 год

Теория и практика противопоставляют такому положению дел создание в ТСЖ фонда материального поощрения для вознаграждения членов правления и премирования наемных работников и активных членов ТСЖ. При этом из смет доходов и расходов исключается статья на вознаграждение членов правления.

Смысл такой замены заключается в том, что при образовании фонда материального поощрения формируется финансовый источник для вознаграждения, величина которого напрямую зависит от результата экономической деятельности ТСЖ. Это обстоятельство обеспечивает реальный стимул к эффективной работе правления. Кроме того, появляется возможность для поощрения наемных работников и членов ТСЖ, обеспечивших своими предложениями и действиями определенный экономический эффект.

Представляется целесообразным утверждать общим собранием членов ТСЖ не сумму вознаграждения всех членов правления, а индивидуальный размер вознаграждения каждого его члена, предложенный решением самого правления. В этом случае обеспечивается прозрачность и объективность в вопросе вознаграждения каждого члена правления, исходя из оценки эффективности его участия в управлении МКД. Однако следует признать, что такой способ определения индивидуального размера вознаграждения не нашел широкого положительного отклика в практике работы ТСЖ. Это происходит по ряду субъективных причин, в том числе из-за нежелания портить отношения среди членов правления и из-за пассивности остальных членов ТСЖ.

В то же время практика вознаграждения членов правления из фонда материального поощрения, применяемая в течение ряда лет в упомянутом ранее ТСЖ «Наш дом», позволяет рекомендовать к широкому применению именно такой способ определения размера вознаграждения членов правления.

7. Принятие и изменение правил внутреннего распорядка в отношении наемных работников и утверждение положений об оплате их труда должны производиться общим собранием на основе положений Трудового кодекса РФ.

Очень часто правила внутреннего распорядка рассматриваются только как банальное определение начала и окончания работы, обеденного и технологического перерывов, то есть ограничиваются описанием режима работы.

Определение содержания правил внутреннего распорядка, а точнее, внутреннего трудового распорядка, дано в ст. 189 Трудового кодекса (ТК) РФ, которая рассматривает правила внутреннего трудового распорядка как локальный нормативный акт, регламентирующий в соответствии с федеральным законодательством порядок приема и увольнения работников, основные правила, обязанности и ответственность сторон трудового договора, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений у данного работодателя (в рассматриваемом случае – у ТСЖ).

Следует особо остановиться на предлагаемом подходе к порядку приема и увольнения работников. Он основывается на обязанности правления осуществлять наем и увольнение работников (ст. 148 ЖК РФ) и не предусматривает составления и утверждения штатного расписания, этого атавизма советской плановой системы. Наем работников производится не в зависимости от вакансий, а в зависимости от потребности в том или ином работнике. В то же время не исключается возможность составления списка наемных работников с указанием их должностей и окладов. В отличие от штатного расписания этот список носит вторичный характер и не требует утверждения общим собранием.

После утверждения общим собранием внутреннего трудового распорядка указанный выше подход к приему и увольнению наемных работников приобретает легитимный характер.

Остальные вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания членов ТСЖ, в особых пояснениях и комментариях не нуждаются.

Наиболее демократичной и эффективной формой проведения общего собрания можно считать совместное присутствие членов ТСЖ на собрании (очная форма).

Однако эта форма практически неосуществима из-за отсутствия в доме соответствующего помещения и возможности аренды такого помещения в шаговой доступности. Кроме того, возникают большие трудности в сборе членов ТСЖ.

Тем не менее совместное присутствие часто оказывается необходимым для принятия таких важных решений, как создание или ликвидация ТСЖ.

Форма заочного голосования (заочная форма) исключает возможность личного общения, обсуждения вопросов, принятия компромиссных решений, получения необходимых разъяснений. Все это снижает эффективность собрания и не во всех случаях обеспечивает кворум.

Учитывая сказанное, можно рекомендовать смешанный способ проведения общего собрания, успешно апробированный во многих ТСЖ, в том числе в уже упоминавшемся петербургском ТСЖ «Наш дом». Суть этого способа заключается в следующем.

1. Назначается общее собрание в очной форме, например в одном из подъездов (парадных) дома.

Порядок подготовки и проведения общего собрания (формирование повестки дня, уведомление членов ТСЖ, кворум, голосование, принятие решений и др.) указаны в ЖК РФ и комментариев не требуют.

При отсутствии кворума, в соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ, «должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме». При этом не определена форма проведения повторного общего собрания, так что это может быть форма заочного голосования.

В то же время в п. 1 ст. 47 ЖК РФ определено, что при отсутствии кворума на общем собрании в дальнейшем решения общего собрания «с такой же повесткой дня могут быть приняты путем проведения заочного голосования…»

Таким образом, при отсутствии кворума на общем собрании создаются в соответствии с п. 1 ст. 47 ЖК РФ необходимые и достаточные юридические основания для проведения общего собрания в форме заочного голосования. Этот вывод не будет противоречить п. 3 ст. 45 ЖК РФ, так как в данном случае общее собрание в форме заочного голосования станет повторным общим собранием членов ТСЖ, только в другой (заочной) форме.

2. Назначается повторное общее собрание членов ТСЖ в форме заочного голосования.

Каждому члену ТСЖ направляются:

• уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования;

• решение члена ТСЖ по вопросам повестки дня, оформленное в письменной форме (бюллетень для голосования).

3. Председатель правления (совместно с членами правления или без них) по заранее составленному графику проводит в каждом подъезде (парадном) мини-собрание по повестке дня, разъясняет позицию правления, отвечает на вопросы, выслушивает замечания и предложения, призывает своевременно оформить свое решение в письменной форме.

4. Принятые решения доводятся до членов ТСЖ в специальном информационном листке, который опускается в почтовый ящик каждой квартиры или размещается в каждом подъезде.

В заключение можно подчеркнуть, что практика использования приведенных в настоящем разделе разъяснений и рекомендаций подтверждает их эффективность в решении вопросов, связанных с компетенцией общего собрания членов ТСЖ и порядком подготовки и проведения такого собрания.

2.3. Задачи, решаемые правлением

Следующим за общим собранием уровнем управления ТСЖ является правление, которое осуществляет руководство всей деятельностью товарищества собственников жилья.

Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных только к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Состав правления, порядок избрания его членов и проведение заседаний подробно изложены в ст. 147 ЖК РФ и в комментариях не нуждаются.

Правление как исполнительный орган товарищества подотчетно общему собранию членов ТСЖ.

Обязанности правления определены ст. 148 ЖК РФ и заключаются в решении следующих задач:

• соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ;

• контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных платежей и взносов;

• составление смет доходов и расходов на планируемый год и отчетов о финансовой деятельности, представление их на утверждение общему собранию;

• управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

• наем и увольнение работников для обслуживания многоквартирного дома;

• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

• ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности;

• подготовка и проведение общего собрания членов ТСЖ;

• выполнение других задач, вытекающих из устава ТСЖ.

Последний пункт, безусловно, требует расшифровки, исходя из реальных задач, которые возникают перед ТСЖ в конкретных условиях.

Например, правление может разрабатывать и утверждать положение о председателе правления как исполнителе своих решений, определив в нем конкретные права и обязанности, вытекающие из соответствующих статей ЖК РФ, устава ТСЖ и утвержденных общим собранием членов товарищества документов.

Правление может разработать и утвердить положения об управляющем, главном инженере, главном бухгалтере, а также должностные инструкции мастера, бухгалтера и других работников.

Легитимность разработки и утверждения указанных положений и инструкций обусловлена действием правления ТСЖ как органа управления, уточняющего функции подчиненных ему структур и должностных лиц.

При переходе ТСЖ к управлению многоквартирным домом на основе стандартов управления (см. главу 7) в обязанность правления должно войти утверждение этих стандартов (за исключением тех, в которых затронуты вопросы, входящие в компетенцию общего собрания членов ТСЖ).

Конкретизированные задачи, решаемые правлением, целесообразно также оформить в виде соответствующего стандарта управления.

2.4. Профессиональные обязанности председателя правления и оплата его труда

Выполнение решений, принимаемых правлением, обеспечивает председатель правления. Как указывалось ранее, председателя правления можно рассматривать как важное звено в организационной структуре ТСЖ.

Обязанности председателя правления настолько обширны и значимы, что вопрос о необходимости их выполнения на профессиональной основе не вызывает сомнения.

Таким образом, правление принимает входящие в его функции решения, а обеспечивает выполнение этих решений председатель правления (ст. 149 ЖК РФ), которого необходимо рассматривать как следующее за правлением важное звено организационной структуры системы управления ТСЖ.

Председатель правления действует от имени ТСЖ без доверенности, подписывает платежные документы и совершает сделки и другие действия, предусмотренные п. 2 ст. 149 ЖК РФ и утвержденные правлением положением о председателе правления. В компетенцию председателя правления, закрепленную и конкретизированную в упомянутом положении, входит широкий круг вопросов, охватывающих все аспекты функционирования ТСЖ – от подготовки договоров с энергоснабжающими и обслуживающими организациями до организации сбора платежей, приема и увольнения работников, ведения арбитражных и судебных дел, составления финансового плана и подготовки к проведению общего собрания. Это краткое, далеко не полное перечисление задач, входящих в компетенцию председателя правления, предопределяет необходимость выполнения этой работы штатным сотрудником на договорной основе. Конечно, можно нанять сотрудника на должность управляющего ТСЖ, поручив ему всю текущую работу и оставив за председателем право подписи и представления ТСЖ в органах власти и других организациях, а также всю ответственность за принимаемые решения. Но это не лучший вариант хотя бы потому, что не будет сочетаться соответствие прав и обязанностей – например, в случае аварии управляющий не сможет воспользоваться финансовыми ресурсами в отсутствии председателя правления.

Из сказанного следует, что третий, нижний, уровень управления осуществляется единолично председателем правления. При этом председатель правления может нанять в помощники управляющего. В практике встречаются случаи успешной работы тандема: председатель правления на общественных началах и управляющий на договорной, оплачиваемой основе.

Однако теория и практика показывают, что наиболее эффективно управление ТСЖ осуществляется при совмещении в одном лице должностей председателя правления и управляющего. Такое совмещение представляется необходимым условием для перехода к профессиональному управлению с соответствующей оплатой управленческого труда.

Вопрос легитимности оплаты труда председателя правления требует особого рассмотрения в связи с тем, что изменения, внесенные Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ в ЖК РФ, поставили ряд ограничений, предъявляемых к члену правления (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ) по материальному вознаграждению (оплате) его работы в товариществе.