Как построить дом мечты (пошаговая инструкция управления проектом)

Итак, вы составили договор и ЗП (или ТЗ) на проектирование вашей мечты! Проверяем…

ЗП должно учитывать на этапе проектирования решение следующих задач:

1) Составить геодезический план участка (в Московской области стоил от 10 т.р. в 2017 г.), который потребуется для привязки строения, а в последующем для планировочных решений по участку и постановке на кадастровый учет. Геодезии на этапе проектирования можно избежать для ровных участков, где нет явных подтоплений в весенний период. И при условии, что вам не требуется оформление ГПЗУ. Но даже в этом случае лучше её сделать! Во всех остальных случаях она обязательна! Особенно, если контуры вашего участка не вынесены в натуру и требуется проверка соответствия кадастровым документам. И не забудьте про геологию (см. п.12)!

2) Получить технические условия (ТУ) на подключение к коммуникациям. Как правило, они выдаются на платной основе владельцем коммуникаций и могут иметь ограниченный срок действия (учитывайте этот срок в своем проекте и, если требуется, своевременно продлевайте до даты запланированного подключения и с запасом). В коттеджных поселках их можно оформить на свет, воду, канализацию, а иногда и на подключение к Интернет-провайдеру, через администрацию посёлка или председателя правления. На газ ТУ оформляются отдельно через региональные эксплуатирующие службы (в моем случае это было АО «Мособлгаз»). Возможно сокращение сроков оформления ТУ, если вы закажете проект в коммерческой структуре, работающей с региональным подразделением газоснабжающей организации. В этом случае они самостоятельно оформят ТУ, разработают и согласуют проект и даже выполнят монтаж под ключ. Разумеется, не просто за спасибо. Цена варьируется от договорённостей и объёма работ. За услуги посредничества с вас возьмут от 40 т.р. (по Московской области это около 10 % от стоимости всех работ по подключению газа) и вам не придётся никуда ходить, только переводить деньги своевременно за каждый этап работ. Обратите внимание на срок действия выданных ТУ! По истечении этого срока может потребоваться продление ТУ.

3) Понимать минимальные отступы строения от «красных линий» (границы участка, общие дороги, и др.). При строительстве дома на земле под ИЖС вам укажут эти требования в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Для коттеджных посёлков требования запрашиваются у администрации посёлка. Обратите внимание, что ГПЗУ вы должны оформить до окончания проектных работ, чтобы учесть требования в проекте! Поэтому заранее посмотрите на сроки оформления документов (обычно не более 30 дней) и возьмите двукратный или более запас по срокам на случай возникновения замечаний и повторной подачи документов! А в ЗП предусмотрите пункт, позволяющий вам приостановить проектирование в случае обоснованного отказа администрации на выдачу ГПЗУ без дополнительной оплаты проектировщику стоимости простоя. Не исключено, что по этому пункту вам придется договариваться с проектировщиком индивидуально.

4) Определиться с предпочтительным местом размещения скважины или точкой подключения к водопроводу и предусмотреть в проекте закладные для ввода воды в дом и вывода кабеля питания насоса. Если планируете устройство скважины для автономного водоснабжения, уточнить глубину залегания воды. Информацию можно получить на основе геологии (документация может быть в администрации коттеджного посёлка), или опроса соседей. Информацию по вашему району можно поискать и в Интернете. В ряде случаев (глубина скважины или ее дебет) может потребоваться получение разрешения на недропользование.