Юридический справочник на все случаи жизни

1.5. Договор социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения либо управомоченное им лицо – обязуется передать другой стороне жилое помещение во владение и пользование для проживания.

Особенностью данного договора является, во-первых, его предмет – жилое помещение государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Следует учитывать, что самостоятельным предметом договора не могут быть неизолированное помещение, помещения вспомогательного использования и общее имущество в многоквартирном доме.

Во-вторых, специфичен субъектный состав. Наймодателем может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления. Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете.

Данный договор заключается на неопределенный срок.

Малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, по договору социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда. Граждане признаются малоимущими органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации. При этом учитываются доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Иным гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях (например, инвалидам, участникам боевых действий и т. п.), по договору социального найма предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации. Таким гражданам могут быть предоставлены жилые помещения муниципального фонда в случае наделения органов местного самоуправления полномочиями на обеспечение данной категории граждан жилыми помещениями.

Статья 49 ЖК РФ устанавливает запрет на предоставления жилых помещений по договору социального найма иностранным гражданам, лицам без гражданства. Исключения могут быть установлены только международным договором Российской Федерации.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, признаются:

1) граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители. Иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены им в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;

2) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма площади жилого помещения – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

3) граждане, проживающие в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений;

4) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Если у гражданина есть несколько оснований для постановки на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении (например, малоимущий участник боевых действий), то по своему выбору он может быть принят на учет по одному из оснований или по всем основаниям.

Постановка граждан на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании соответствующего заявления с приложением необходимых документов (документов, подтверждающих состав семьи (например, свидетельства о рождении, свидетельства о заключении брака), выписки из домовой книги, справки органов государственной регистрации о наличии или отсутствии жилых помещений на праве собственности по месту постоянного жительства и т. д.).

В принятии граждан на учет может быть отказано в случае:

1) непредставления необходимых документов;

2) представления документов, не подтверждающих право заявителя состоять на учете;

3) если не истек пятилетний срок с момента намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий.

Кроме того, граждане, принятые на учет, могут быть сняты с него:

1) в результате подачи соответствующего заявления;

2) при утрате оснований, дающих право на получение жилья по договору социального найма;

3) в случае выезда на местожительство в другое муниципальное образование;

4) при получении бюджетных средств на приобретение или строительство жилья либо предоставлении земельного участка для строительства жилого дома;

5) в случае выявления в представленных документах ложных сведений.

Необходимо учитывать, что вне очереди по договорам социального найма жилье предоставляется:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных учреждениях, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства);

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (например, активной формой туберкулеза).

Изменение оснований, дающих право на заключение договора социального найма, не влечет расторжения договора.

При заключении договора социального найма жилого помещения в многоквартирном доме наниматель приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основанием заключения договора является решение о предоставлении жилого помещения.

Примерная форма договора утверждена постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».

По договору социального найма наниматель имеет право:

1) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

2) вселить в занимаемое жилое помещение иных лиц;

3) разрешать проживание в занимаемом помещении временных жильцов. При этом срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Ответственность за их действия перед наймодателем возлагается на нанимателя;

4) сдавать жилое помещение в поднаем. Это допускается только, если после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Такой договор является возмездным, размер платы устанавливается по соглашению сторон;

5) осуществлять обмен или замену занимаемого помещения. Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, разрешается только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах. Необходимо учитывать, что обмен запрещается, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора либо право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке, если обмениваемое помещение признано непригодным для проживания либо принято решение о его сносе, и в иных случаях;

6) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения;

7) требовать предоставления предусмотренных договором коммунальных услуг надлежащего качества;

8) расторгнуть в любое время договор с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи и т. п. Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, наделяются такими же правами.

Наймодатель по договору социального найма вправе:

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2) требовать допуск в жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния помещения;

3) запретить вселение в занимаемое помещение иных граждан в случае, если после такого вселения общая площадь помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы. Правам нанимателя корреспондирует ряд обязанностей, в частности:

1) принять от наймодателя в срок, не превышающий десяти дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, кроме случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде;

2) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

3) использовать занимаемое помещение в соответствии с его назначением;

4) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение.

В случае обнаружения неисправностей жилого помещения наниматель обязан немедленно предпринять возможные меры по их устранению;

5) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и объекты благоустройства;

6) производить текущий ремонт занимаемого помещения (например, побелку, окраску и оклейку стен, потолков, окраску полов, окон и т. д.);

7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

8) при расторжении договора освободить жилое помещение и погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги и т. п.

Наймодатель, в свою очередь, обязан:

1) передать нанимателю по акту в течение десяти дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение;

2) принимать участие в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта за 30 дней до начала соответствующих работ;

5) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества;

6) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и т. д.

В случае неисполнения наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта наниматель вправе потребовать либо уменьшения платы за пользование занимаемым помещением, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения.

Необходимо учитывать, что временное отсутствие нанимателя по договору социального найма не является основанием для изменения его прав и обязанностей по договору.

Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон либо в судебном порядке (например, при невнесении платы за жилое помещение в течение более шести месяцев либо в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей и т. п.).

Жилищное законодательство устанавливает случаи, в которых выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, если:

а) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

б) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

в) жилое помещение признано непригодным для проживания;

г) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, если в течение более шести месяцев без уважительных причин гражданин не вносит плату за жилое помещение. В данном случае предоставляется жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;

3) без предоставления других жилых помещений, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Кроме того, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

1.6. Жилищно-строительные кооперативы

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это некоммерческая организация, организационно-правовой формой которой является потребительский кооператив, в связи с чем правовое регулирование его деятельности осуществляется как гл. 11 ЖК РФ, так и ст. 116 ГК РФ.

Членами ЖСК могут быть как граждане, так и юридические лица. В деятельности ЖСК можно выделить две основные цели:

1) удовлетворение потребностей граждан в жилье;

2) управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

В настоящее время наряду с ЖСК действуют жилищные и жилищно-накопительные кооперативы.

Особенностями ЖСК является то, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, в то время как члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже построенного дома, а также при необходимости – его реконструкцию.

Правом вступления в ЖСК обладают граждане, достигшие 16 лет. Жилищный кодекс 1983 г. наделял таким правом только совершеннолетних граждан (18 лет), постоянно проживающих в одном населенном пункте и нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Преимущественное право на вступление в ЖСК имеют малоимущие и иные граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Но данное право возникает в отношении не всех ЖСК, а только в отношении тех, которые организованы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления.

Законодатель устанавливает минимальное и максимальное количество членов ЖСК. Их не может быть менее пяти и более количества жилых помещений в кооперативном доме.

Таким образом, складывается следующая ситуация: одно жилое помещение – один член ЖСК. Однако возможно, что один член ЖСК будет обладать несколькими жилыми помещениями.

Статус юридического лица ЖСК приобретает с момента государственной регистрации в налоговом органе. При этом в регистрирующий орган подаются следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации;

2) решение о создании ЖСК, которое принимается единогласно собранием его учредителей и оформляется протоколом;

3) устав ЖСК (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия).

В уставе ЖСК должны содержаться следующие сведения:

1) наименование кооператива;

2) его местонахождение;

3) цели деятельности;

4) порядок вступления в члены кооператива и порядок выхода;

5) размер вступительных и паевых взносов;

6) состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;

7) ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;

8) состав и компетенция органов управления кооператива;

9) порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

10) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;

11) документ об уплате государственной пошлины.

Регистрирующий орган не вправе требовать предоставления иных документов. Регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления указанных документов.

Управление ЖСК осуществляют общее собрание членов ЖСК, конференция (создается в том случае, если число участников общего собрания более 50), правление и председатель.

Общее собрание членов ЖСК – это высший орган управления ЖСК, компетенция которого определяется уставом. Как правило, к полномочиям высшего органа относятся:

1) утверждение учредительных документов, внесение в них изменений и дополнений;

2) установление правил приема в кооператив новых членов;

3) установление прав и обязанностей членов ЖСК;

4) утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов ЖСК;

5) определение порядка реорганизации и ликвидации кооператива;

6) утверждение годовой отчетности о деятельности ЖСК и т. д.

Общее собрание вправе принимать какие-либо решения только в том случае, если на нем присутствует более половины членов кооператива. Решения считаются принятыми, если за них проголосовало более половины членов ^КСК, присутствовавших на таком собрании. В уставе ЖСК может быть предусмотрено, что для принятия решений по определенным вопросам необходимы голоса более трех четвертей членов ^КСК, присутствовавших на таком общем собрании.

Принятое решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов ^КСК.

Коллегиальным исполнительным органом ^КСК является правление. Оно избирается из числа членов ЖСК общим собранием и действует в течение срока, определенного уставом. Компетенция правления, как правило, закрепляется в уставе ЖСК и внутренних документах кооператива (положениях, регламентах и т. п.).

В своей деятельности правление подотчетно общему собранию членов кооператива.

Из своего состава правление избирает председателя кооператива, который является единоличным исполнительным органом, к основным полномочиям которого относятся:

1) представление интересов ЖСК. Необходимо учитывать, что председатель вправе действовать в интересах кооператива без доверенности;

2) обеспечение выполнения решений правления и т. п.

Председатель при осуществлении прав и исполнении обязанностей обязан действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. По требованию членов ЖСК он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК общим собранием членов кооператива избирается ревизионная комиссия (ревизор). В состав комиссии входят граждане, не являющиеся членами ЖСК, их количество определяется уставом кооператива. Срок деятельности одного состава комиссии не может быть более трех лет. Из своего состава ревизионная комиссия избирает председателя комиссии.

Как правило, на комиссию возлагаются обязанности:

1) ежегодное проведение плановых ревизий финансово-хозяйственной деятельности ЖСК;

2) представление общему собранию заключения о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов.

Для выполнения возложенных обязанностей комиссия вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и истребовать необходимые документы, касающиеся деятельности кооператива.

По решению общего собрания членов ЖСК кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Основания ликвидации ЖСК закреплены в ГК РФ:

1) добровольное решение членов кооператива, в том числе в связи с истечением срока, на который он был создан;

2) принудительная ликвидация (возможна только по решению суда в случае обнаружения допущенных при создании ЖСК грубых неустранимых нарушений закона либо в случае осуществления кооперативом запрещенной деятельности);

3) признание кооператива банкротом;

4) невыполнение обязанности покрыть образовавшиеся убытки в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса.

Лица, желающие стать членами ЖСК, должны подать в правление заявление о приеме в члены кооператива. Заявление рассматривается в течение одного месяца и утверждается решением общего собрания. Гражданин либо юридическое лицо признаются членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса.

До приобретения права собственности на жилое помещение член ЖСК имеет право владения, пользования и ограниченное право распоряжения жилым помещением. Право собственности возникает только после внесения паевого взноса в полном размере.

Порядок и условия внесения паевого взноса устанавливаются уставом ЖСК. Под паевым взносом понимаются денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные уставом. Паевой взнос, как правило, обеспечивает погашение связанных со строительством дома затрат кооператива на страхование жилого помещения, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг и т. п.

Часть имущества ЖСК, отражающая размер участия члена кооператива в образовании имущества кооператива, называется паем. Пай имеет свое стоимостное выражение и складывается из паевого взноса отдельного члена ЖСК и начислений на пай, если такие начисления предусмотрены уставом. Стоит отметить, что пай может принадлежать как одному, так и нескольким лицам (например, супругам).

В соответствии с размером внесенного паевого взноса гражданину или юридическому лицу, принятым в члены ЖСК, на основании решения общего собрания должно быть предоставлено жилое помещение в доме ЖСК. Именно решение общего собрания является основанием вселения в жилое помещение в доме ЖСК, основанием владения и пользования таким помещением является членство в кооперативе.

Член ЖСК и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам. Для этого необходимы их взаимное согласие и предварительное уведомление правления ЖСК. Временные жильцы могут проживать в таком помещении не более шести месяцев подряд. Такие жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. По истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение, если срок не был установлен, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования собственником жилого помещения.

В случае возникновения спора о разделе жилого помещения в доме ЖСК он подлежит разрешению в судебном порядке.

Раздел жилого помещения в кооперативном доме между лицами, имеющими право на пай, разрешается только в том случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение либо имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные.

Поскольку до момента полной выплаты паевого взноса член ЖСК не является собственником жилого помещения в кооперативном доме (собственником такого помещения является кооператив), то для сдачи внаем жилого помещения в кооперативном доме члену ЖСК необходимо получить согласие правления.

Кооператив имеет право сдавать внаем освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов ЖСК, вышедших или исключенных из кооператива. При этом соответствующая плата за наем может быть распределена между членами кооператива, использована на возмещение расходов по содержанию общего имущества кооперативного дома и т. д.

Особо следует выделить случаи прекращения членства в ЖСК:

1) выход члена кооператива из ЖСК. Заявление о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, закрепленном в уставе;

2) исключение члена кооператива при грубом неисполнении им без уважительных причин своих обязанностей. Член ЖСК может быть исключен из кооператива только на основании решения общего собрания. При этом исключенному члену, не выплатившему полностью паевого взноса, выплачивается сумма его пая. Срок такой выплаты не должен превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении. В данном случае член ЖСК, не выплативший полностью паевого взноса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в кооперативном доме. Они обязаны освободить занимаемое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении;

3) ликвидация юридического лица, являющегося членом ЖСК;