Монологи о бизнесе. Девелопмент жилья. 2021—2022

Специальный проект «РБК-Недвижимость»

ОТ АВТОРА

Третье издание книги «Монологи о бизнесе» – снова о девелопменте жилья. Впервые мы собирали интервью героев по этой теме в 2016 году. С тех пор очень многое изменилось. На рынок новостроек пришли система эскроу, льготная ипотека, BIM (он же ТИМ). А в 2022 году в лексикон игроков добавились новые слова и понятия: «санкции», «импортозамещение», «пакет мер поддержки».

В это непростое время хочется сказать большое спасибо всем участникам проекта за смелость. Наверное, непросто говорить о рынке, о развитии и стратегии в столь сложные времена.

В сборник вошли интервью с главами и топ-менеджерами компаний – ведущих игроков рынка жилищного строительства России. Каждая из этих компаний – лидер по качеству своих объектов, в своем сегменте, в своем регионе. В интервью участники проекта анализируют ситуацию на рынке жилья, делятся своими удачами и сомнениями.

Всегда считала людей, согласившихся на интервью в бумажные СМИ и книги, отважными. Не каждый решится говорить открыто с пониманием, что его слова могут быть прочитаны не только сразу после публикации, но и через год, два, десять лет. Это же не сайт, а бумага. Из нее, как известно, топором не вырубишь. А кто знает, как там будет через 10 лет? Но это история. Она не имеет сослагательного наклонения. Поэтому мы ее и фиксируем, чтобы не забыть.

Надеюсь, что новая книга будет читателям интересна и полезна.

Алена Шевченко

О ПРОЕКТЕ

Проект «Монологи о бизнесе» – серия печатных книг, составленных из интервью с главами российских компаний разных сфер экономики. Новое издание создано в партнерстве медиахолдинга РБК с автором проекта, журналистом Аленой Шевченко, более 25 лет работающей в СМИ со специализацией на недвижимости и строительстве.

В сборник вошли 12 интервью с представителями власти, главами и топ-менеджерами компаний – ведущих игроков рынка жилищного строительства России, собранных в 2021—2022 годах и опубликованных на медиаресурсах РБК.

Команда проекта выражает благодарность Ассоциации REPA и Форуму «Движение» за информационную поддержку.

МЫ ПОДДЕРЖИВАЕМ СПРОС ЧЕРЕЗ ИПОТЕКУ

МАРАТ ХУСНУЛЛИН / ЗАМЕСТИТЕЛЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

– Новая стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ. Она анонсирована вами и подразумевает пятилетнее планирование, которое как бы отсылает нас к советским пятилеткам. Почему выбран именно такой шаг планирования и как будет развиваться программа?

– Мы действительно составили стратегию на пять лет, где конкретно прописали все, что будет построено: сколько квадратных метров жилья, сколько дорог, сколько объектов социально-культурной сферы. Мы сделали прогноз до 2035 года. То, что помещается в интервал пяти лет, будет реализовано до 2030 года. Действительно, в инвестиционно-строительной деятельности пятилетка – это оптимальный срок. Потому что по нормативам от идеи до сдачи объекта в эксплуатацию у нас в среднем проходит пять лет. И когда мы, допустим, планировали годовой бюджет, особенно финансовый, мы никогда в него не умещались. И даже в трехлетний план, особенно по крупным объектам, тоже. То есть нам нужно понимать перспективу. Поэтому мы вернулись к хорошей практике Советского Союза с пятилетними планами, но сделали ее более доработанной. Это была хорошая система, которая позволяла стране планово развиваться. В новейшей истории это первый такой документ, который не просто на пять лет раскладывает работу, но и комплексно увязывает ее со всеми другими программами: с финансированием, с промышленностью строительных материалов и загрузкой их производственных мощностей. Это увязывает все виды строительства: жилищное, транспортное, промышленное, инфраструктурное. Потому что они все между собой связаны частично либо очень тесно. И еще один важный момент – мы увязываемся с жилищно-коммунальным хозяйством. Вот мы захотим построить 1 млрд кв. м жилья. Что это такое? Это каждый пятый метр существующего в России жилья должен стать новым. А готовы ли у нас к этому инженерные сети? Есть ли у нас мощности для этого? Ведь запланировать и создать их, просто заявив, что мы будем строить 1 млрд кв. м, не имея пятилетнего плана, нельзя. Вот поэтому мы сделали такую большую, комплексную программу. Ее утвердил Президент, мы доложили ее на Правительстве, полностью ее согласовали и сняли все разногласия, согласовали финансирование – и теперь нам только работать.

– Сколько денег нужно на эту программу?

– Программа развития всей страны в области строительства до 2030 года стоит 160 трлн рублей. Причем основная часть денег там не бюджетная. Например, в жилищном строительстве государство участвует косвенно, и 90 % денег там не бюджетные. Мы создаем условия для строительства частного жилья, создаем инфраструктуру, чтобы это жилье строилось, развиваем ипотеку. Но жилищное строительство дает колоссальный эффект по доходности, с точки зрения налогов в бюджет. И главное, оно позволяет людям планировать на годы вперед. Вы же знаете, что покупка жилья – это очень значимое событие в жизни каждого человека. И люди должны планировать. Например, впереди рождение ребенка – можно улучшить свои жилищные условия. Появилось немного денег – хочется за городом дом построить. И люди должны понимать, как будут развиваться населенные пункты. Главное, чтобы люди понимали перспективу. В каком районе лучше жить, насколько он обеспечен инфраструктурой. Будут ли там детские сады, школы, больницы. Когда они получат новую дорогу или когда отремонтируют старую. Вот в этом – важная задача программы в разрезе каждого региона. Программа же общая, на страну, и в дальнейшем экстраполируется на регионы. И каждый регион должен в своем масштабе ее также проработать.

– Регионы готовы к этому? Как у них идет процесс планирования?

– Большинство регионов по основным проектам готовы. Например, по жилью мы имеем расписанный план до 2030 года с каждым регионом. И это не просто цифры. С каждым регионом мы обсуждаем, насколько заявленные планы подтверждены. Спрашиваем, каков в регионе градостроительный потенциал – сколько земельных участков с оформленной разрешительной документацией на строительство. Например, у нас на этот год в России градостроительный потенциал на многоквартирное жилье достиг объема 400 млн кв. м. То есть мы на 40 % плана по строительству жилья уже имеем оформленные документы. Задача – довести объемы в градостроительном потенциале не менее чем до 500 млн кв. м.

– Нужно ускорить выдачу разрешительной документации?

– Да, безусловно. Ключевая задача – сократить инвестиционно-строительный цикл от идеи проекта до регистрации недвижимости. Если мы сокращаем этот цикл на 30 %, в экономике страны от инвестиционно-строительной деятельности появляются дополнительно 2 трлн рублей. И сама экономика становится намного лучше, и люди быстрее получают приобретенные квартиры. Поэтому для нас эта плановость и сокращение сроков – очень важный элемент. И когда мы говорим про пятилетний план, это же подразумевает четкое понимание, сколько у нас будет сделано градостроительных решений, сколько земельных участков будет оформлено, сколько разрешений на строительство выдано. У нас, кстати, в первом полугодии 2022 года выдано разрешений на 21 % больше, чем за шесть месяцев прошлого года. Это очень важный фактор. Значит, инвесторы начинают верить, что есть перспектива. И всем удобно планировать свои ресурсы: транспортникам – свои грузоперевозки, производителям строительных материалов – свои мощности. Это такая огромная машина со множеством взаимосвязей.

В условиях санкционного давления строительство вообще становится одним из главных драйверов развития экономики. Но это не мы придумали: в мире все самые успешные выходы из рецессий и сложных экономических ситуаций были именно через развитие стройки. Весь мир так выходил. Поэтому сейчас, когда на нас началось давление, мы эту программу рассматриваем и как антикризисную меру. Она за собой потянет все другие отрасли экономики. У нас на 1 рубль, вложенный в строительство, – 1,47 рубля добавленной стоимости, из которых 32 копейки уходят в налоги.

– В условиях санкций иностранцы будут принимать участие в этой программе?

– У нас, к счастью, в дорожном строительстве доля участия российских компаний – 95 %, в строительстве жилья стандартного класса – 92 %, в более дорогом жилье – порядка 80 %. Большая доля импорта в промышленном строительстве. Поэтому перед нами и стоит задача импортозамещения. Конечно, мы что-то заместим и локализуем, а где-то переориентируемся на азиатские рынки. Кстати, хочу сказать, что замещение идет очень успешно. Я общаюсь со многими застройщиками, и в основном люди уже перестроились.

– Вот за эти пять месяцев?

– Да. Конечно, есть задержки, сбои по срокам, есть удорожание из-за логистики. Но базово все компании в области строительства уже перестроились.

– А у иностранных компаний есть интерес зайти на российский рынок? Например, в Объединенных Арабских Эмиратах есть много сильных игроков.

– Из-за санкций они сейчас ведут себя очень осторожно. Но и не отказываются. Заходить как строители или как инвесторы, наверное, они будут опасаться.

– 160 трлн рублей, в которые оценена программа, это колоссальные деньги. И одно дело – выделить, другое – проконтролировать, как они будут тратиться. Где гарантии, что объекты в процессе стройки не подорожают в три раза?

– Если объект строит инвестор, это его задача – контролировать, сколько стоит его дом. И делают инвесторы это, кстати, очень прилично. Недавно мы рассматривали тему замещения импортных программных продуктов в отрасли проектирования и строительства, и могу сказать, что мы практически полностью можем работать на российском ПО. Многие компании в России очень сильно продвинулись в цифровизации и практически создали уже IT-платформу управления стройкой на базе российских продуктов. Я про это упоминаю потому, что это и есть возможность организации контроля и строительства, и экономики, и качества.

Если говорить о государственном строительстве, то мы сейчас проводим очень большую работу по реорганизации службы всех заказчиков. По федеральной адресно-инвестиционной программе у нас 73 заказчика. Мы проанализировали каждый объект: сколько нужно денег на достройку, насколько качественные технические решения. Минстрой сейчас в центре организации этой работы.

Мы вводим ужесточенную систему строительного контроля. В будущем планируем уже на этапе технического задания на объект понимать, какого он будет качества и сколько будет стоить его строительство. Раньше у наших заказчиков для этого не хватало компетенции. Сейчас мы создали такой мощный центр компетенций и настраиваем эту работу, чтобы в стране не было незавершенных объектов, чтобы стройки шли быстрее и качественнее. В конечном итоге это и есть экономика.

– Строители под предлогом мирового кризиса и санкций не просят послаблений?

– Все возможные послабления мы уже дали. Все, что можно было разрешить строителям без ущерба для безопасности и качества стройки, мы уже разрешили. За одну только весеннюю думскую сессию мы приняли более 100 законодательных поправок по упрощению строительства, а под ними приняли еще 360 законодательных актов Правительства.

– Люди не путаются в таком количестве новых вводных?

– Правильный вопрос задали. Люди не успевают даже читать. Ко мне иногда губернаторы приходят с просьбой сделать что-то, а я им говорю, что уже все сделано – идите почитайте. Санкции подтолкнули нас к очень быстрому принятию решений, и мы действительно много сейчас делаем. Может быть, не все решения идеальные и правильные. Но процесс идет.

– Как у русских: долго запрягали – быстро поедем?

– Я надеюсь, что мы и поедем, и побежим.

– А не получится ли так, что по итогам реализации программы мы окажемся в окружении полей, застроенных «человейниками»?

– Мне многие задают вопрос, откуда взялась цифра нашей цели – 1 млрд кв. м. Все считается просто. У нас в среднем по стране обеспеченность жильем – 27 кв. м на человека. В Восточной Европе, для сравнения, – 35 кв. м, в Германии – около 50, в Америке – более 50. То есть в мире система обеспечения человека жильем (именно как система!) налажена. У нас она активно в последнее время развивается. Но было много сдерживающих факторов, которые мы хотим сейчас убрать, чтобы дать человеку возможность купить или взять в аренду жилье любого уровня: от самого бюджетного до самого дорогого. Это улучшение качества жизни.

– А вы уверены, что во времена кризиса и санкций люди смогут покупать это жилье? Что у них будут на это деньги?

– Возможность покупки жилья определяется тремя условиями. Первое – общий уровень доходов населения. И задача государства состоит в том, чтобы люди больше зарабатывали.

Второе – развитость ипотеки. Все страны мира сегодня принимают решения по поддержке спроса на жилье. Например, в Казахстане первоначальный взнос – 5 % (в России – 20 %), стоимость ипотеки (ставка) – 5 %. В России, при текущей ставке Центробанка, рыночная ипотека на уровне 10 %, льготная – 6–7 %. Срок кредита у нас – 15 лет, а там – 25. То есть поддержка ипотеки, льготные условия для семей с детьми, дальневосточная ипотека – это поддержка спроса. Да, это дорогое решение, большой объем средств на доплату банкам как компенсация разницы между рыночной и льготной ставкой.

Третье условие – это доступность жилья. Все говорят: цены взлетели. Конечно, это снижает доступность. Но если на рынке нет предложений, цены никогда не опустятся. Я назову очень нехорошие цифры. У нас в стране 1120 городов. За последние пять лет в 750 из них не строилось ни одного нового жилого многоквартирного дома. О каком массовом улучшении жилищных условий можно говорить, если не строилось ни одного дома? А почему? Цена не позволяла. Бываю в регионах, спрашиваю: «По какой цене продаете жилье?» «По 45 тыс. рублей за кв. м», – говорит застройщик. «А какая себестоимость?» «42 тыс. рублей». Какая у него экономика? У него 500 человек рабочих, база, и ему нужно это все как-то содержать. Вот он строит один дом в год – и все. Цена на жилье сейчас поднялась и за счет этого снизилась его доступность. Но мы поддерживаем спрос через ипотеку. И теперь в этом городе строится 100 новых домов. А когда есть 100 новых домов, есть и предложение, и конкуренция, и качество. И цена в конечном итоге не будет расти.

– В апреле-мае было сильное снижение спроса. Не получится ли так, что мы сейчас понастроим, а потом это никто не будет покупать и появятся, как в Китае, районы-призраки?

– До районов-призраков нам еще очень и очень далеко. Кстати, Китай строит 1,5 кв. м на человека в год. И так уже 20 лет. Там были разные периоды – и взлеты, и падения, но миллиард человек жильем обеспечены! А мы строим 0,6 кв. м на человека в год. И нам до выполнения такой задачи еще идти и идти.

Текст является частью видеоинтервью на РБК-ТВ в августе 2022 года. Автор – Илья Доронов

НЕ ВЕРЮ В СТРАТЕГИЧЕСКОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

CЕРГЕЙ КУЗНЕЦОВ / ГЛАВНЫЙ АРХИТЕКТОР МОСКВЫ

– Сергей, не могу не спросить, какие проекты в Москве нравятся вам лично?

– Я могу перечислить несколько важных для меня мест в Москве. Мне нравится проект

на ЗИЛе, хотя он еще не завершен. Или Кузьминки, например.

– Почему Кузьминки? Вполне стандартный спальный район.

– Выглядит так, как будто главный архитектор города лишен вкуса, правда? Но это ностальгическое явление. Просто я родился и вырос в Кузьминках. И здешние места для меня окутаны очарованием детских воспоминаний. Хотя, конечно, я осознаю, что качество застройки этого района очень далеко от лучших образцов.

– Его скоро настигнет реновация, и тогда вы его не узнаете.

– Слышу иронию в вашем комментарии. Предположу, вы не являетесь большим поклонником программы реновации. Очень зря. Ведь даже с технической точки зрения здания имеют свой срок годности, их необходимо менять. Это правило. Хрущевки, как и любые дома с более чем 50-летней историей, не являются исключением из этого правила.

– Когда в 2016 году вышла первая книга «Монологи о бизнесе», вопрос о судьбе миллионов метров вторичного жилья я задавала каждому из героев интервью. И никто не смог внятно ответить на него. А менее чем через год началась реновация, и ответ нашелся сам собой. Никто не спорит с необходимостью замены ветхого жилья. Это просто удача, что Москва имеет и управленческую, и финансовую возможность освоить такой грандиозный проект. Вопрос в том, на что меняют старые дома. Адекватна ли эта замена, особенно с учетом значительного повышения этажности застройки.

– Не будем питать иллюзий: мало что из строящихся сейчас домов реновационной программы будет претендовать на высокие архитектурные премии. Назначение этих построек простое и утилитарное: обеспечить москвичей качественным жильем, соответствующим современным реалиям и запросам. Мы часто ездим смотреть на новостройки программы реновации, и, как правило, они являются лучшим жильем в районе с точки зрения и архитектуры, и технологий. Плюс они несут очень важную функцию – дополняют инфраструктуру района, ведь первые этажи этих домов отдаются под коммерческую недвижимость: магазины, аптеки, кафе, детские клубы – то, в чем часто наблюдается острый дефицит, особенно в спальных районах.

Эти дома находятся на уровне современных технологий и материалов, поэтому прослужат как минимум 50 лет, а то и все 100. А некоторые, наиболее удачные, вполне могут стать архитектурным украшением города.

– А потом их тоже будем ломать?

– А как же иначе? Все изнашивается. Все требует обновления. Это не только к недвижимости относится, но ко всему остальному: к гаджетам, которые становятся все более удобными и совершенными, к одежде и предметам быта. Живые клетки и ткани тоже регенерируются. Есть города, например Токио, где изначально в разрешении на строительство дома прописывается дата его сноса. В зависимости от того, на какой срок эксплуатации он рассчитан. И на эту тему там не существует никакой рефлексии. Люди прекрасно понимают, что со временем разовьются технологии, которые позволят построить на этом месте что-то более современное и качественное.

В городах многие здания исполняют исключительно утилитарную функцию. Это не отменяет того, что они могут быть элегантными. Но когда на рынок придут новые технологии и материалы, они должны заменить старое. И к этому нужно относиться спокойно.

– Но частое обновление – это не просто трата новых строительных материалов и ресурсов, но еще и проблема с утилизацией старых.

– Не согласен. Сейчас старые дома разбираются на части, и практически все материалы перерабатываются и вновь применяются на стройках.

– То есть мы намеренно ускоряем цикл «разрушение – созидание»?

– Мир стремится к одноразовости. 100 лет назад люди, очевидно, пользовались всем сильно дольше, чем сегодня. Архитектура в этом смысле не является исключением.

– Это не плохо?

– Нет, абсолютно естественно. За единственным исключением – памятники архитектуры и истории. Согласитесь, было бы странно предложить сейчас «реновировать» центр Санкт-Петербурга или Венецию. Но такие места наследия – это не жилая часть города, а центры притяжения туристов.

Вся их ценность и состоит в сохранении истории. И чем крупнее город, тем активнее в нем проходят эти процессы обновлений.

– Они не всем нравятся.

– Что делать, это неизбежно. А представьте, если бы мы сейчас пользовались сетями, построенными 100 лет назад, голубиной почтой, ездили бы на лошадях…

– Как принимаются решения о сносе тех или иных зданий?

– Это сложный многосоставный процесс. Человека, который сидел бы над картой Москвы и тыкал пальцем, какие объекты снести, не существует. Есть программа реновации, например, там решение о замене дома принимает большая команда – и при этом учитываются мнения жильцов дома. По другим объектам решение принимает собственник, не важно, частное это лицо или государство. Если у пользователя/собственника есть желание объект развить, он приходит в город с выражением пожелания о замене старого объекта новым, современным.

– Давайте поговорим о застройке новой московской территории. Вас же назначили на пост главного архитектора в год присоединения Новой Москвы. Как вы оцениваете ее застройку?

– Из-за большого числа зеленых зон средняя плотность застройки в Новой Москве довольно низкая. Но там, где ведется жилищное строительство, это вполне городской тип новостроек, плотные и высотные районы. И тем не менее объем ввода индивидуального жилья (частных домов) в Новой Москве за последний год вырос в три раза. Понятно, что там есть ИЖС. И когда разрабатывался раздел генплана по Новой Москве, в нем закладывалась возможность лояльного отношения к ИЖС. Так, например, на 10 сотках земли там можно построить и в упрощенном порядке зарегистрировать дом до 400 кв. м. Это относится к существующим именно сейчас фактическим зонам земли под частные дома, но в дальнейшем расширять и резервировать в Новой Москве другие территории под малоэтажное строительство не планируется.

– Дурацкий вопрос задам: почему?

– Неэффективно так использовать территорию: инфраструктура и сети, которые туда приходится тянуть, включая метро, окажутся недозагружены. Это экономически неправильно.

– К слову, об экономике. Я заметила, что во многих своих интервью вы неохотно комментируете финансовые вопросы. Вам кажется, что главный архитектор – это не про деньги?

– Я готов комментировать то, что знаю и в чем разбираюсь. Но часто сфера бюджета проектов, финансовая их сторона мне неизвестна. Поэтому я не берусь отвечать на вопросы по этой теме.

– Как у вас складываются отношения с девелоперским сообществом Москвы?

– Мы не снимаем с себя ответственность за построенные девелоперами в Москве объекты. И если мы согласуем реализацию того или иного проекта, полноправно сотрудничаем по его развитию.

– Финансово в том числе?

– Не часто, но да, бывают и такие проекты, где город выступает как соинвестор строительства. В любом случае все проекты в столице – партнерские и создаются при участии города. И в плане транспортной инфраструктуры, сетей. Поэтому – да, отношения у нас с девелоперами партнерские.

– А в какой степени архитектурное сообщество Москвы влияет на принятие решений по тому, как будут выглядеть новые проекты?

– Во-первых, в любом проекте есть авторы-архитекторы. Во-вторых, у нас существует регулярный архитектурный совет города Москвы, на котором мы обсуждаем сложные проекты. Также в Москве давно используется конкурсная практика, позволяющая отбирать лучшие идеи по проектированию новых объектов. Плюс есть архитектурная премия, позволяющая поощрять и выделять лучшие творческие команды. Так что мы – за коллегиальность. Это важно для формирования конкурентной среды в сообществе. Важно понимать, что решения по выбору того или иного проекта не принимаются кем-то единолично. Например, главным архитектором, у которого вчера было плохое настроение – и он зарубил шедевр, а сегодня хорошее – и он согласовал ерунду.

Сейчас среда принятия решений максимально открытая. Даже если вы не профессионал, а просто интересуетесь архитектурной повесткой, вы можете прийти на «АрхМоскву», например, или послушать онлайн множество лекций и конференций по урбанистике и проблемам городской среды. Можете сами активно влиять на принятие решений по выбору проектов, голосовать через городские сайты.

– Как нынешняя политическая ситуация сказалась на взаимодействии российских компаний с иностранными звездами архитектуры?