Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним

37

«Высевать на югер средней земли полагается: пшеницы и siligo пять модиев, полбы или semen (мы называем так одно хлебное растение) – десять, ячменя – шесть, бобов – на одну пятую больше, чем пшеницы, вики – семь, нута и гороха – три, люпина – десять, чечевицы – три, но ее советуют сеять с сухим навозом, ervum (французской чечевицы) – шесть, пажитника (silicia) – шесть, фасоли (passioli) – четыре, кормовой смеси (pabulum) – двадцать, проса и могара – четыре секстария – на жирной земле больше, на легкой меньше». – Естественная история. Книга XVIII. 198.

38

Павел в 4 книге «Сокращений дигест Алфена»: «Тот, кто имел два земельных имения, при продаже одного исключил воду, которая рождалась в поместье, и землю вокруг этой воды на ширину 10 футов. Было спрошено, принадлежит ли ему собственность на это место или только право проходить к воде через это место. Отвечено, что раз он уж принял такие условия, «вокруг этой воды на ширину 10 футов», то продавцу очевидно принадлежит лишь право прохода». D.8.3.30.

39

См. Дженнаро Франчози. Институциональный курс римского частного права. М., 2004. С. 283.

40

Танхилевич О. Эпикур и эпикурейцы. М., 1926. С. 54. Маковельский А.О. История логики. Жуковский – Москва: Изд-во «Кучково поле», 2004. С. 185.

41

«Эпикур принимает три критерия истины: ощущение, мышление, которое проявляется в образовании природных родовых понятий (пролепсисов) и чувства. Ощущения и чувства Эпикур признает единственным источником всех знаний и наивысшим критерием истины». Маковельский А.О. История логики. Жуковский – Москва: Изд-во «Кучково поле», 2004. С. 185.

42

«Итак, прежде всего, Геродот, следует понять то, что стоит за словами, чтобы можно было свести к ним для обсуждения все наши мнения, разыскания, недоумения, чтобы в бесконечных объяснениях не оставались они необсужденными, а слова не были пустыми. В самом деле, если только мы хотим свести к чему-то наши разыскания, недоумения, мнения, то нам необходимо при каждом слове видеть его первое значение, не нуждающееся в доказательстве. И затем мы должны во всем держаться ощущений, держаться наличных бросков мысли или любого иного критерия, держаться испытываемых нами претерпеваний – и это даст нам средства судить об ожидающем и неясном. А уже разобравшись с этим, следует переходить к рассмотрению неясного»: Цит. по: Диоген Лаэртский. О жизни, учениях и изречениях знаменитых философов. М.: Мысль, 1979. С. 407.

43

Маковельский А.О. История логики. Жуковский – Москва: Изд-во «Кучково поле» 2004 год, стр. 185

44

Диоген Лаэртский. X.130: «Самодовление мы считаем великим благом, но не с тем, чтобы всегда пользоваться немногим, а затем, чтобы довольствоваться немногим, когда не будет многого, искренне полагая, что роскошь слаще всего тем, кто нуждается в ней меньше всего, и что все, чего требует природа, легко достижимо, а все излишнее – трудно достижимо. Цит. по: Диоген Лаэртский. О жизни, учениях и изречениях знаменитых философов. М, Мысль, 1979 год, стр. 435.

45

Порфирия философа письмо к Марцелле.28.

46

Порфирий. О воздержании от одушевленных. I.54.4

47

Луций Анней Сенека. Нравственные письма к Луцилию. Письмо XIV.17–18 «Тот более всех наслаждается богатством, кто меньше всех в богатствах нуждается». Ты просишь открыть, чьи это слова. Чтобы ты видел мою доброжелательность, я взял за правило хвалить чужое. И это взято у Эпикура, либо у Метродора, либо у кого-то еще из их мастерской. Но какая разница, кто сказал? Сказано было для всех. Кто нуждается в богатствах, тот за них боится, а добро, за которое тревожишься, радости не приносит. Если же кто хочет что-нибудь к нему добавить, тот, думая о его умножении, забывает им пользоваться: получает счета, толчется на торжище, листает календарь – и становится из хозяина управляющим».

48

«Философу нужно богатство в определенном размере, о чём мы уже говорили, следуя основателям нашего учения, в сочинении “О богатстве”, так что наука об управлении хозяйством излагает вопрос о приобретении такого богатства и хранении такого богатства. Такие вопросы в сочинении Метродора “О богатстве” примыкают к теме того раздела, который обращен к тем, кто, может быть, скажет, что самый необременительный и самый лёгкий образ жизни избрали киники, отказавшись, насколько возможно, от всего, что во всяком случае не делает жизнь простой и проводимой мирно, наиболее невозмутимо, с наименьшими заботами и хлопотами, что такой жизни достигает тот, кто добывает себе лишь только необходимое на каждый день, что это относится и к философу, а всё, что сверх этого – уже суета. Итак, он пишет, что это, правда, приятно говорить, что та жизнь – самая лучшая, которой сопутствуют наибольший покой и мир и наименьшие досаждающие заботы». – Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110), С. 233–254. XII.15–50.

49

«“… а когда другие работают, если самому иметь землю” – это подходит мудрому человеку: в этом случае у него меньше всего связей с людьми, от которых происходит много неприятностей, у него образ жизни, доставляющий удовольствие, уединение и досуг в кругу друзей, и самый достойный с точки зрения разумных людей доход». – Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна //Вестник древней истории. 1969. № 4 (110). С. 233–254. XXIII. 10–35.

50

«Мудрый человек, конечно, никогда не будет так связан богатством, чтобы из-за сохранения его терпеть большие тяготы, которых не нужно в обмен ни на какое угодно обилие: это нужно для того, чтобы в пользовании им не было неприятностей и чтобы удовольствие от пользования не было омрачено, т. е. у мудрых в приобретении богатства нет угнетающей заботы о том, как сохранить его, даже при самых шатких обстоятельствах; разумный человек, с одной стороны, и не сокрушается без страха относится к будущему благодаря невзыскательному и простому образу жизни, и зная, что естественные потребности удовлетворяются и таким образом жизни, он тем не менее предпочитает жизнь большим достатком, а с другой стороны, он не беспомощен в нахождении того, что для него достаточно, так как жизнь его умеренна и проста, а рассудок здрав и истинен, хотя это и не легко привлекает всякого». – Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110), С. 233–254. XV. 35–45; XVI 5–12.

51

«Глупо не сохранять, если при этом нет ни излишней тягости, ни каких-нибудь ограничений в расходах на необходимое, тогда как в нас есть естественные стремления к большему… и он сумеет легко управлять своим хозяйством с помощью самого только ума и общего опыта, достаточного для управления наличным имуществом, а не для погони за чрезмерной наживой. Легко видеть всякому заключающуюся в этом пользу и совершенно очевидную не накопителям, но управляющим самим только наличным имуществом, и если получается увеличение без вреда и с легкостью – это приемлемо для указанных выше, а мучиться из-за этого не стоит». – Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110). С. 233–254. XVI 25–45.

52

«Вся та забота и бдительность, которая требуется правильно распоряжающемуся богатством, хотя и причиняет иногда некоторые неудобства, но во всяком случае, конечно, не больше, чем добывание необходимого ежедневно, а если даже и больше, то не больше всей той обременительности, от которой оно избавляет, если только кто-нибудь не докажет, что нормальное богатство доставляет не гораздо больше удобств, чем тягот, в отличие от жизни, довольствующейся немногим что едва ли можно доказать». – Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110). С. 233–254. XIV. 5–25.

53

«Не удручаться из-за того, что богатство убывает, и не подвергать самого себя каким-то пыткам из-за неумеренного стремления, будь то к большему или к меньшему – это и есть, по-моему, правильное распоряжение богатством. Тяготы, связанные с приобретением, бывают и тогда, когда напрягаются через силу, и тогда, когда беспокоятся об убылях, которые будто бы тотчас же приведут к беде, немедленной или скорой. А если отказаться от такой обременительности и от стремления накапливать и увеличивать как можно больше состояние и если не подготавливать для себя того изобилия, которое предоставляется богатством, таким путем, чтобы самому хранить имущество с обременительностью или собирать его с неустанностью». – Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110). С. 233–254.XIV. 25–45.

54

«Не будем, разумеется, говорить, что если мы избавим его от тягости в приобретении, то тем самым лишим его возможности быть богатым, потому что богатым можно оставаться без тягости в приобретении». – Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110), С. 233–254. XVIII. 10–15.

55

«Итак, наилучшим образом, вероятно, определит пользу во владении и хранении тот, для кого от имущества тягот будет не больше, чем удовольствий». – Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110). С. 233–254. XVIII. 40–43.

56

Hermann Usener. Epicurus: Fragments. 1887. Fr. U 130: Plutarch, Against Colotes, 18, p. 1117D: «But if, Colotes, you had met with expressions of Socrates’ such as Epicurus pens in a letter to Idomeneus: “So send us for the care of our sacred body an offering of first-fruits on behalf of yourself and your children – so I am inspired to put it”; to what more unmannerly terms could you have resorted?» («Но если ты, Колот, встречал выражение Сократа, такое как написанное ручками Эпикура в письме к Идоменею: “Итак, пошлите нам для заботы о нашем священном теле предложение первых плодов от имени себя и своих детей – поскольку я вдохновлен выразить это”; видел ли ты что ни будь более странное?» – Пер. с англ. автора – М.Г.).

57

Hermann Usener. Epicurus: Fragments. 1887. Fr. U 184. Philodemus, Treatises, Vol. Herc. 2, I.127: “The only contribution I require is that which … ordered the disciples to send me, even if they are among the Hyperboreans. I wish to receive from each of you two hundred and twenty drachmae a year and no more”. And in another letter: “Ctesippus brought me the annual tribute, which was sent on behalf of your father and you yourself”. («Единственное приобретение, которое мне требуется, это то, что… приказал, чтобы ученики послали мне, даже если они среди Гиперборейцев. Я хочу получать от каждого из вас двести двадцать драхм в год и не более». И в другом письме: «Ктесипп принес мне ежегодную дань, которая была отправлена от имени вашего отца и вас самих». – Пер. с англ. автора – М.Г.).

58

Цицерон. Академика. Книга II. 142: «Киренаики же считают, что не существует иного критерия истины (iudicium), кроме глубочайших внутренних движений души, и совсем иначе думает Эпикур, который всякое суждение об истине сводит к чувствам, к понятиям о вещах (rerum notitiae) и наслаждениям. Платон считал, что всякое суждение об истине и сама истина не связаны с предположениями и чувственным восприятием, а относятся к деятельности мышления и ума (cogitationis et mentis)».

59

Hermann Usener. Epicurus: Fragments. 1887. Fr. U 259: Sextus Empiricus, Against the Logicians, II (Against the Dogmatists, II).13: «The disciples of Epicurus and Strato the physicist, who admit only two things – the thing signifying and the thing existing – appear … to ascribe truth or falsity to the mere word». («Ученики Эпикура и Стратона, физика, которые допускают только две вещи – означающую вещь и существующую – появляются… чтобы приписать истину или ложь простому слову» – Пер. с англ. автора – М.Г.).

60

Hermann Usener. Epicurus: Fragments. 1887. Testimonials: «Dionysius of Halicarnassus, On the Composition of Words, 24, p. 188: «I ask for the indulgence of the Epicurean company, who have no regard for these things. The dictum that “writing presents no difficulties to those who do not aim at a constantly changing standard”, which Epicurus himself propounded, was intended as a talisman to ward off the charge of extreme sloth and stupidity» («Я прошу о снисхождении эпикурейской компании, которая не заботится об этих вещах. Изречение о том, что “письмо не представляет трудностей для тех, кто не стремится к постоянно меняющимся стандартам”, которое выдвинул сам Эпикур, было задумано как талисман, чтобы отразить обвинение в крайней лени и глупости» – Пер. с англ. автора – М.Г.).

61

«Цельс в 18-й книге «Дигест»: «Узуфрукт есть право на телесную вещь, с исчезновением которой он сам по необходимости уничтожается». D. 7.1.2.

62

Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110). С. 233–254. XVII. 5–15: «Итак, если у кого есть друзья, то ему следует быть более бережливым, чтобы у них и после его смерти были средства, и считать их как бы своими детьми, а если нет друзей, то нужно отказаться даже от очень аккуратного управления хозяйством, а не то что от бережливости».

63

Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110). С. 233–254. XVII. 5–15: «Итак, если у кого есть друзья, то ему следует быть более бережливым, чтобы у них и после его смерти были средства, и считать их как бы своими детьми, а если нет друзей, то нужно отказаться даже от очень аккуратного управления хозяйством, а не то что от бережливости».

64

Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна. Вестник древней истории. № 4 (110), 1969. С. 233–254. XIII. 20–40: «… самое главное и самое лучшее – это получать в ответ на философские беседы с восприимчивыми людьми благодарность вместе со всяческим почитанием, как это было с Эпикуром, но только беседы правдивые и без споров, одним словом, спокойные, так как, конечно, софистические и судебные приемы ничуть не лучше демагогических и клеветнических».

65

Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна // Вестник древней истории. 1969. № 4 (110). С. 233–254. XVI. 15–30: «И в выборе дельных управляющих и подчиненных, приобретений и сделок и всего того, что относится к управлению хозяйством, не следует считаться только со своим мнением, а нужно привлекать для этого и друзей, тех, кто наиболее подходит, и тех, кто опытен по каждому отдельному вопросу».

66

Филодем. Об экономике / Пер. и комм. Г.А. Тароняна. Вестник древней истории. № 4 (110), 1969. С. 233–254. XIV. 20- XV. 5: «… кажется, что отсутствие друзей сокращает расходы, однако это лишает поддержки, вызывает презрение у всякого и пренебрежение у доброжелательных, от чего и прибыль незначительна и сохранение ненадежно, поэтому, если приобретать дружбу, можно будет преуспевать в том и другом……деление с друзьями и с другими не никчемными людьми некоторым кажется лишением и убылью имущества, а на самом деле более полезным приобретением являются, по мнению Гермарха, заботы о таких людях, чем о полях и перед случайностью – самым надежным сокровищем».

67

Павел во 2-й книге «Комментариев к эдикту»: «Узуфрукт во многих случаях является частью доминия, и бывает, что он дается либо немедленно, либо с определенного дня». D. 7.1.4.

68

M. TVLLI CICERONIS PRO A. CAECINA ORATIO. 11: «… оставляет наследником своего сына от Цезеннии, а жене завещает право пожизненно пользоваться [usus fructus], совместно с сыном, доходами со всего своего имущества». Чезаре Санфилиппо, Гарсиа Гарридо относят время появления узуфрукта к первому столетию до н. э. См.: Чезаре Санфилиппо. Курс римского частного права. М.: Бек, 2002. С. 198; Мануэль Хесус Гарсиа Гарридо. Римское частное право: казусы, иски, институты. М., 2005. С. 400–401.

69

См.: Дженнаро Франчози. Институциональный курс римского права. М., 2004. С. 333.

70

D.8.3.1.1.

71

То же утверждает Павел: «Не может проводить скот тот, кто имеет только проход. Кто имеет право прогона, тот может вести телегу и проводить скот. Но перетаскивать камень или бревно никто из них не имеет права…Кто имеет дорогу, тот имеет право идти и ехать и, по мнению многих, право перетаскивать камень или бревно и нести копье прямо, лишь бы не причинять вреда плодам». – D.8.3.7. А вот суждение Модестина: «Между прогоном и проходом есть некоторая разница: ибо проход есть там, где кто-нибудь может продвигаться пеший или конный, прогон же – там, где так же позволяется проводить крупный рогатый скот и вести повозку». – D.8.3.12.

72

На это обращает внимание Нераций: «Если при проведении воды или пользовании водой её достаточно, то можно позволить и то, что бы она предоставлялась в одни и те же часы или дни в одном и том же месте для нескольких лиц». – D.8.3.2.2. То есть, например, если воды для водопровода мало, при установлении aqua eductus в соответствии с общим принципом реальных сервитутов можно установить условия относящиеся к способу осуществления сервитута, и таким образом интерес хозяина служащего участка будет надежно защищен.

73

D.8.3.3.3

74

Эта интерпретация сделана в точном соответствии с сентенцией Цельса: «Что иное содержится в понятии iura praedorium (дословно права имения, то есть реальные сервитуты) как ни какие бы то ни было свойства имений, каковыми являются их ценность, здоровое состояние и величина». D.50.16.86

75

Павел и Ульпиан: «Суперфициарию, то есть тому, кто имеет суперфиций на чужой участок таким образом, что он уплачивает определенные повременные платежи, претор предоставляет по исследовании дела вещный иск». (D. 6.1.74–75).

76

«И надо понимать так, что суперфиций может и передаваться, так же как он может быть и завещан по легату, и быть предметом дарения». (D. 43.18.1.7). Павел: «Даже взятую в наследственную аренду землю можно отдать в залог, а также землю, на которую должник имеет суперфиций, так как в настоящее время суперфициарию предоставляются иски по аналогии (т. е. vindicatio utilis). (D. 13.7.16.2). Ульпиан: «Кто продает меняльную лавку или иную лавку, которая стоит на государственной земле, не может продать землю, где находится лавка, но может продать лишь право на него, потому что речь идет о вещи, находящейся в публичной собственности, а право пользования этой землей принадлежит частным лицам». (D. 18.1.32).

77

D. 43.8.2.17

78

Сам термин «эмфитивзис» пришел в римское право из Греции и дословно переводится как «производить посадку растений».

79

Об этом упоминает Ульпиан: «Если (собственником) не будет обеспечено владение вектигальными зданиями, отданными внаем, то мы скажем, что (претору) следует вводиь во владение (нанимателя), но не приказывать владеть, ведь он (наниматель) может получить право собственности путем владения. Однако здесь следует постановить, что бы он (наниматель) находился в том же юридическом положении, в котором был бы тот, кто не дал обеспечении; после этого постановления (наниматель) может использовать actio vectigali». (D. 39.2.15.26).

80

Ее точная дата неизвестна, приблизительно между 476 и 484 гг. н. э.

81

Так указывает Юлиан, приравнивая в этом отношении эмфитевта к добросовестному владельцу: «в то время как извлекающий плоды не делает их своими ранее, чем извлечет их, плоды принадлежат добросовестному владельцу, каким бы образом они бы не были отделены от почвы; так же плоды становятся принадлежащими тому, кто снял в аренду государственную землю, как только они отделены от земли». (D. 22.1.25.1).

82

Nov.7.3.2; Nov. 6.120; Nov. 7.3; Nov. 120.8

83

Nov. 7.3.; Nov. 120.8.

84

Эти нормы введены институциями Юстиниана. (I. 4.66.3).

85

При написании главы использована СПС «Консультант Плюс».

86

В общем праве Англии и большинства штатов США термины «движимое» и «недвижимое имущество» применяются судами лишь в случаях, когда речь идет об отношениях с «иностранным элементом», регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет. См. подробнее: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под. ред. Е.А. Васильева. М.: Международные отношения, 1993. С. 201.

87

Русское дореволюционное законодательство относило «мореходные и речные суда всякого рода» к движимым вещам (т. Х, ч. 1 ст. 401 Свода законов Российской империи).

88

Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. В кн. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л.Маковский; Исследовательский центр частного права. М.,1998. С. 272–273.

89

Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С. 56–57.

90

Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 91–92.

91

URL: http://www.privatеlaw.ru (дата обращения: 27.02.2021). Примечательно, что в первоначальном проекте Концепции развития общих положений гражданского законодательства предлагалось в качестве недвижимости считать только земельные участки.

92

См., например, Постановление администрации муниципального образования Тихвинский муниципальный район Ленинградской области от 22 июня 2007 г. № 01-659-а «Об утверждении Положения о распоряжении земельными участками, расположенными на территории Тихвинского района Ленинградской области, государственная собственность на которые не разграничена» // http://tikhvin.kodeks.net/noframe/law?d&nd=900101433&nh=0.

93

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2012 № Ф099469/12.

94

См.: Практика применения Гражданского кодекса РФ части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт, 2009. С. 165.

95

Письмо Центрального Банка России от 10 февраля 2006 г. № 19-Т «О методических рекомендациях «О порядке составления и представления кредитными организациями финансовой отчетности» // Гарант.

96

Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) № 40 «Инвестиционная недвижимость» // Консультант Плюс.

97

Бычкова М.В. Исследование понятия «коммерческая недвижимость // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 4. С. 80–82.

98

Ершова И.В. Предпринимательское право: учебник для бакалавров / отв. ред. И.В. Ершова, Г.Д. Отнюкова. М.: Проспект, 2015. С. 494.

99

Скворцова Т.А., Смоленский М.Б. Предпринимательская право: учебное пособие / под ред. Скворцовой Т.А. М.: Юстицинформ, 2014. С. 42.