Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

54

Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/erbbauv/gesamt.pdf (дата обращения 30.04.2014).

55

Alpmann J. Sachenrecht. B. I. Bewegliche Sachen. Munster: Alpmann und Schmidt, Jur. Lehrgange, 1999. Пер. Ю. А. Волочай. Указ. соч.

56

Отнесение вещного права застройки к имуществу движимому внесло бы затруднения в гражданский оборот ввиду недоступности использования института поземельной записи, что нарушало интересы застройщиков, собственников и третьих лиц по причинам невозможности точным образом определять личность обладателя права. Признание вещного права застройки имуществом недвижимым посредством прямого указания в законе позволило застройщикам использовать дешевые ипотечные кредиты. Однако наиболее важным было применение к вещному праву застройки правил, используемых для регулирования отношений, касающихся оборота земельных участков (недвижимого имущества), что позволяло застройщику приобретать прочный титул и непосредственное господство над земельным участком в пределах определенного договором срока (§ 11 ErbbauRG).

57

Согласно сложившейся прусской, а теперь и германской практике, дом, построенный арендатором, хотя и считается собственностью застройщика, является имуществом движимым. См.: Емелькина И. А. Указ. соч.

58

Schoner H., Stober K. Grundbuchrecht. 13, neubearb. Auf. Desvon K. Haegele begrundeten und bis zur 5. Aufage bear beiteten Handbuchs. Munchen.: C. H. Beck, 2004. S. 799. Пер. Е. А. Леонтьевой. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

59

Круглова О. А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Москва, 2014. [Электронный ресурс] URL: http://msal.ru/common/upload/Avtoreferat_-_OA._Kruglova.pdf (дата обращения 01.05.2014).

60

Thiel F. Das Erbbaurecht – Einverkanntes instrument zur steuerung der kommunalen fächennutzung. UFZ-Diskussionspapiere. Leipzig, 2004. [Электронный ресурс] URL: https://www.ufz.de/export/data/2/84337_ufz_disk4_2004.pdf. (дата обращения 05.05.2014).

61

Löhr D. Ein bodenfondsfür die ausgabe von erbbaurechtenals instrument der bodenpolitik // Zentrumsfür Bodenschutz und Flächenhaushaltspolitik am Umwelt-Campus Birkenfeld (ZBF-UCB). 2009. № 6. [Электронный ресурс] URL: http://zbf.umwelt-campus.de/fleadmin/user_upload/Material/ZBF_Working-Paper_6.pdf (дата обращения 05.05.2014).

62

Леонтьева Е. А. Указ. соч.

63

Митилино М. И. Указ. соч. – С. 117.

64

Емелькина И. А. Природа права на строение, возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений гражданского законодательства о вещном праве // Вестник гражданского права. 2012. № 6. – С. 124–145.

65

Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращения и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временно присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения, в частности, подобные строения не являются предметом ипотеки.

66

Кассо Л. А. Указ. соч.

67

Das burgerliche Recht und die besitzlosen Volksklassen: eine Kritik des Entwurfs eines burgerlichen Gesetzbuches fur das deutsche Reich / von Dr. Anton Menger. 2 und 3 Tausend. Verlag der H. Laupp’schen Buchhandlung, 1890. [Электронный ресурс] URL: http://dlib.rsl.ru/loader/view/01004491688?get=pdf/ (дата обращения 07.05.2014).

68

Neumann G. Jahrbuch des deutschen recht. I. Berlin, 1902. P. 55. Пер. Л. А. Кассо. Указ. соч.

69

Кассо Л. А. Указ. соч.

70

Емелькина И. А. Указ. соч.

71

В юридическом смысле строение, возведенное на основании вещного права застройки, является существенной составной частью права и обладает правовым режимом недвижимости. В отношении арендатора подобные правила неприменимы ввиду того, что основанием для строительства является право аренды – обязательственное право, не дающее субъекту непосредственного господства над вещью.

72

Полетаев Н. А. Пользование и наем имущества в их взаимных отношениях. СПб., 1903. – С. 88.

73

Чубаров В. В. Указ. соч.

74

Neumann G. Указ. соч. P. 55.

75

Законодательство Германии позволяет арендатору обратиться в суд и истребовать согласие на возведение строений в судебном порядке при условии доказывания необходимости сохранения предприятия или повышения его рентабельности и ненарушении законных интересов арендодателя (абз. 2 § 590 BGB).

76

Кучин С. А. Применение договорных форм публичного управления развитием территорий и инфраструктурные сборы в строительном праве Германии [Электронный ресурс] URL: http://m-logos.ru/img/Tezisy%20Kuchina%20S.A.pdf (дата обращения 07.05.2014).

77

Кучин С. А. Применение договорных форм публичного управления развитием территорий и инфраструктурные сборы в строительном праве Германии [Электронный ресурс] URL: http://m-logos.ru/img/Tezisy%20Kuchina%20S.A.pdf (дата обращения 07.05.2014).

78

Thiel F. Städtebaurechtliche Instrumente zur Reduzierung des Flächenverbrauchs unter besonderer Berücksichtigung der Problematik des Stadtumbaus. Leipzig, 2004. [Электронный ресурс] URL: https://www.ufz.de/index.php?de=20939&pub_data%5Bfunction%5D=showFile&pub_data%5BPUB_ID%5D=45 (дата обращения 07.05.2014).

79

Dieterich H., Koch J. Bauleitplanung: Recht und Praxis. Stuttgart, 1977. S. 27. Пер. С. А. Кучина. Указ. соч.

80

Строительный кодекс Германии. Baugesetzbuch (BauGB). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/index.html (дата обращения 10.05.2014).

81

Постановление об использовании земельных участков для строительных нужд. Baunutzungsverordnung (BauNVO). [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/ (дата обращения 10.05.2014).

82

Определением целевого назначения земельного участка занимаются муниципальные образования. В первую очередь на основании BauGB формируется генеральный план использования земель. Настоящий план содержит сведения о предполагаемом характере градостроительного развития и вид допустимого использования земельных участков. В нем находят свое первичное отражение земли, пригодные для застройки, и земли иного назначения, застройка которых не допускается (§ 5 BauGB). План использования земель приобретает юридическую силу после утверждения в вышестоящем административном органе (§ 6 BauGB). Однако при формировании плана использования земель особое значение придается земельному законодательству. Категория земель, пригодных для застройки, не является однородной: в зависимости от характера и целевого назначения строений, интенсивности и плотности застройки BauNVO формирует особые правила относительно застройки каждого района в отдельности. Наиболее значимой является классификация земель, пригодных под застройку в зависимости от целей использования: земельные участки для жилищного, смешанного или предпринимательского назначения (§ 1 BauNVO). В последующем на основании плана использования земель формируется генеральный строительный план или план застройки, в котором закрепляются юридически обязательные нормы градостроительного порядка, а также вид, степень, плотность и способы застройки отдельных участков (§ 8 BauGB). План застройки земель и план использования соотносятся как часть и целое, в которых план использования определяет, какие земли будут застроены, а план застройки – каким образом строительство будет осуществляться и какие строения будут воздвигнуты.

83

Тойбер А. Порядок землепользования в Германии с более подробным рассмотрением вопроса о сельскохозяйственных землях // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 2-3 (7-8). [Электронный ресурс] URL: http://dpr.ru/journal/journal_6_5.htm. (дата обращения 11.05.2014).

84

Jäde Н., Dirnberger F., Weiß J. Kommentar zum Baugesetzbuch. Berlin, 2013. [Электронный ресурс] URL: http://www.baunvo-context.de/index.jsf (дата обращения 12.05.2014).

85

Гражданский кодекс Франции. Civil Code. (далее по тексту CC). [Электронный ресурс] URL: http://www.legifrance.gouv.fr (дата обращения 12.05.2014).

86

См. об этом подробнее: CC. Art. 517,518, 520, 524.

87

Морандьер Л. Ж. Гражданское право Франции. М., 1961. Т. 2. – С. 286.

88

Морандьер Л. Ж. Гражданское право Франции. М., 1961. Т. 2. – С. 243.

89

Французский гражданский кодекс: Учеб. – практ. коммент. / Пер. с фр. Ю. Гонгало, А. Градов, К. Криеф-Семитко и др. М.: Проспект, 2008. – С. 244–248.

90

Причины сближения права аренды и застройки лежат в особенностях исторического развития упомянутых правопорядков. Во Франции до революции 1789 года существовали многочисленные формы землепользования, вещного и обязательственного правового характера, которые постепенно преобразовались в вечный найм, утратив свои отличительные особенности. В свою очередь основной целью революционного законодательства являлось уничтожение всех видов землепользования как обломков феодального строя (см. об этом подробнее: Митилино М. И. Указ. соч. – С. 76). Именно по этой причине ограниченные вещные права, значительным образом обременяя собственность и делая ее несвободной, не получили дальнейшего развития. В результате с появлением Кодекса Наполеона застройка чужих земельных участков стала осуществляться в большинстве случаев на основании простого договора аренды с правом возводить строения (Кассо Л. А. Указ. соч.). Последнее мнение является наиболее распространенным, однако встречаются и другие представления, в силу которых невключение в Code Civil суперфициарного права не помешало вещному праву застройки получить значительную область применения и постоянно охраняться судебной практикой (Там же).

91

Предпринимательское право: учебное пособие / под ред. Т. А. Скворцовой. М.: Юстицинформ, 2014. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

92

Морандьер Л. Ж. Указ. соч. – С. 289.

93

Fabre M. C. La vente du terrain au preneur en fn de bail à construction (aspects juridiques, administratifs et fscaux). [Электронный ресурс] URL: http://www.gridauh.fr/fleadmin/gridauh/MEDIA/2011/theses_et_memoires/carine_fabre.pdf (дата обращения 13.05.2014).

94

Fabre M. C. La vente du terrain au preneur en fn de bail à construction (aspects juridiques, administratifs et fscaux). [Электронный ресурс] URL: http://www.gridauh.fr/fleadmin/gridauh/MEDIA/2011/theses_et_memoires/carine_fabre.pdf (дата обращения 13.05.2014).

95

Морандьер Л. Ж. Указ. соч. – С. 296.

96

Rudulier N. Le droitdejouissance spéciale ne peutpasêtreperpetual // CIVIL| Bien – Propriété. 2015. [Электронный ресурс] URL: http://www.dalloz-actualite.fr/printpdf/fash/droit-de-jouissance-speciale-ne-peut-pas-etre-perpetuel (дата обращения 13.07.2016); Jean S. La fin du caractère perpétuel des droits réels de jouissance spéciale? // Lexbase La lettre juridique n˚603 du 2015. [Электронный ресурс] URL: http://www.presentation.lexbase.fr/sites/default/fles/publications/n6258buc.pdf (дата обращения 13.07.2016).

97

См. об этом подробнее: Кассо Л. А. Указ. соч.

98

См. об этом подробнее: Кассо Л. А. Указ. соч.

99

Круглова О. А. Указ. соч.

100

Тужилова-Орданская Е. М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. М., 2007. – С. 93–94; Мочалова В. А. Гражданско-правовые способы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

101

Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2007. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант».

102

Карасевич П. Л. Гражданское право Франции в его историческом развитии. М. 1875. – С. 562.

103

Паско С. Французское право в области недвижимости [Электронный ресурс] http://www.notiss.ru/usrimg/pascault_ru.htm (дата обращения 15.05.2014).

104

Планиоль М. Курс гражданского права Франции. Часть 2. Договоры. Петроков, 1911. – С. 633.

105

Планиоль М. Курс гражданского права Франции. Часть 2. Договоры. Петроков, 1911. – С. 633.

106

Лужина М. А. Ограничения прав по законодательству Франции // Антология научной мысли: М.: Статут, 2008. – С. 694–702.

107

Тем самым застройщик несобственник может свободно отчуждать принадлежащее ему право на земельный участок вместе с принадлежащим на праве собственности строением любым третьим лицам, без необходимости истребовать согласие у собственника земельного участка.

108

Code de la constructionet de l’habitation. Version consolidée au 1 avril 2015. [Электронный ресурс] URL: http://www.legifrance.gouv.fr/affchCode.do;jsessionid= 007B56A3E1E38DD9A1FDCF78081AFD39.tpdila10v_2?idSectionTA=LEGISCTA00 0006159146&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20150405 (дата обращения 16.05.2014).

109

Морандьер Л. Ж. Указ. соч. – С. 278.

110

Code de l’urbanisme. Version consolidée au 22 mars 2015. [Электронный ресурс] URL: http://www.legifrance.gouv.fr/affchCode.do?cidTexte=LEGITEXT000006074075 (дата обращения 17.05.2014).

111

Loi n 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidaritéet au renouvellement urbains. Versioncon solidéeau 05 avril 2015 [Электронный ресурс] URL: http://www.legifrance.gouv.fr/affchTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000005630252 (дата обращения 17.05.2014).

112

Микель П. Новая градостроительная политика Франции [Электронный ресурс] URL: http://www.gisa.ru/39414.html (дата обращения 19.05.2014).

113

Кешмири Х. Мировой опыт согласования проектов планировки градостроительных систем (Германии, США, Франции и т. д.) [Электронный ресурс] URL: http://www.marhi.ru/AMIT/2009/2kvart09/Keshmiri3/AMIT_7_paper_Keshmiri3.pdf. (дата обращения 19.05.2014).

114

Ломакина Д. Ю. Концепция устойчивого развития в стратегии градостроительства Франции: автореф. дис. … канд. архитектурных наук. М., 2010. [Электронный ресурс] URL: https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=2&ved=0CCIQFjAB&url=http%3A%2F%2Fwww.marhi.ru%2Freferats%2Ffiles%Flomakina.doc&ei=E00hVfeEKYGpsAG7tICIBw&usg=AFQjCNGuRkDT RwnW-0Hr3Zw-5YtbxtoOYw&bvm=bv.89947451,d.bGg&cad=rjt (дата обращения 20.05.2014).

115

Чубаров В. В. Указ. соч.

116

Морандьер Л. Ж. Указ. соч. – С. 301.

117

Занковский С. С. О методологии в диссертационных исследованиях // Предпринимательское право. 2011. № 2. – С. 2–5.

118

Веденин В. С. Методология исследования правопонимания // Юридическое образование и наука. 2007. № 4. – С. 33–37.

119

Жаров С. Н. О некоторых методах историко-правового исследования // Вестник ЮУрГУ Серия Социально-гумманитарные науки. 2002. № 1 (10). – С. 29–31.

120

Будилов В. М. Развитие владения и переноса права собственности по договору от древнего германского права к ГГУ: исторический метод против спекуляционного // Вестник гражданского права. 2012. № 2. – С. 223–259.

121

Тузов Д. О. Указ. соч.

122

В упомянутый период отечественное законодательство претерпевало значительные изменения, связанные с преобразованием государства в целом, что не могло не отразиться на регулировании отношений по застройке земельных участков. Представляется целесообразным исследовать законодательное регулирование отношений в период Российской империи и СССР.

123

Свод законов Российской Империи (далее по тексту СзРИ). Том X. [Электронный ресурс] URL: http://civ il.consultant.ru/reprint/books/211/ (дата обращения 21.05.2014).

124

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2005. – С. 202.

125

Туйкина Ю. Р. Историческое соотношение российского гражданского законодательства XVIII–XIX вв. и Кодекса Наполеона 1804 года: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Уфа, 2002. [Электронный ресурс] URL: http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=108025 (дата обращения 21.05.2014).

126

В частности, К. Н. Анненков, ссылаясь на решение Сената, указывал, что «право навозведениестроенийкроетсявполномочияхповладениюипроистекаетизфактаобладания поверхностью земли, на которой возможно возведение строений» (Анненков К. Н. Система русского гражданского права. Т. II. Права вещные. Санкт-Петербург, 1895. – С. 176). С другой стороны, Е. В. Васьковский, рассматривая правомочие на возведение строений как элемент права собственности на земельный участок, относил его к правомочиям пользования, обосновывающим способность собственника извлекать пользу из земельного участка, застраивая его (Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. [Электронный ресурс] URL: http://civil.consultant.ru/elib/books/24/ (дата обращения 21.05.2014)). Похожую позицию разделял и А. М. Гуляев, относя правомочие на возведение строений к правомочиям, направленным на реализацию права пользования земельным участком (Гуляев А. М. По вопросу об основаниях ответственности собственника за вред, причиненный его строениям // Судебная газета. 1898. № 49. – С. 87).

127

Посредством права участия частного или общего собственнику земельного участка запрещалось возводить строения, если они перегораживали общественные дороги, мешая проезду, или препятствовали речному судоходству (ст. 434, 435, 438 тома X СзРИ). В частности, запрещалось возводить мельницы, плотины, мосты и прочие строения на судоходных реках, аналогичное правило применялось и для несудоходных рек в случае, если другой берег реки принадлежал иному лицу (ст. 438, 440, 442 тома X СзРИ). Ограничения права застройки применялись и при строительстве в городах в тех случаях, когда возводимые строения могли быть потенциально опасны для соседа (запрет на строительство печей и поварен) или доставляли соседу неловкость при выводе окон на дом или участок (ст. 445, 447 тома X СзРИ).

128

Кассо Л. А. Русское поземельное право. М.: Издание книжного магазина И. К. Голубева, под фирмою «Правоведение», 1906. [Электронный ресурс] URL: http://testpravo.ru/fles/kasso_l_a_russkoe_pozemelnoe_pravo_zdaniya_na_chuzhoy_zemle.rar (дата обращения 23.05.2014).

129

Синайский В. И. Русское гражданское право. Учебник. Киев, 1912. – С. 215.

130

Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. – С. 68.

131

Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. – С. 276.

132

Синайский В. И. Указ. соч. – С. 78.

133

Печковский Н. Земельное хозяйство // Коммунальное дело. 1925. № 8. – С. 80; Гойхбарг А. Г. Законоправезастройки. Практический комментарий. С.-Петербург, 1913. – С. 76.

134

Кассо Л. А. Указ. соч.

135

Обращение к конструкции вещного права происходит лишь во второй половине XIX века, причем отечественная доктрина полностью основывалась на положениях, разработанных в пандектном праве. Тем самым к началу XX система ограниченных вещных прав окончательно не сформировалась, что обусловило многочисленность прав и неясность их правового содержания.

136

См. Емелькина И. А. Указ. соч.

137

Именно вещное право застройки должно было стать основным средством упорядочивания отношений по застройке чужого земельного участка. Упомянутые ранее ограниченные вещные права считались пережитком прошлого, не отвечающим современным требованиям, в результате чего последовательно проводились реформы, направленные на их прекращение. Наиболее показательной является реформа 1886 года, итогом которой стал запрет на учреждение чиншевых прав в целом и преобразования ранее учрежденных прав на краткосрочные права аренды (Кассо Л. А. Указ. соч.). Настоящая реформа оценивается крайне негативно, однако сложности, возникшие при использовании обязательственного права аренды, стали основной причиной разработки и принятия вещного права застройки земельного участка (Выдрин А. О., Виленкин М. В. Закон о праве застройки. М., 1913. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант»).

138

К примеру, бессрочный характер был присущ чиншевому праву и праву оброчного владения. При этом право долгосрочной аренды или вещное право застройки носили сугубо срочный характер и устанавливались на определенный промежуток времени. Отличаются настоящие права и в зависимости от условия об оплате за пользование вещным правом, платности, присущей праву чиншевому, или безвозмездности пожизненного владения.

139

Единственным допустимым элементом распоряжения была возможность передавать право на земельный участок в порядке наследования. С другой стороны, необходимо отметить право застройки, свободная обороноспособность которого была закреплена в законе изначально, что выгодно отличало его обладателя от других застройщиков. Настоящее положение было достигнуто посредством применения к праву застройки режима недвижимости. Тем самым право, не являясь физической вещью, в силу закона к таковой приравнивалось, подлежало внесению в поземельную книгу и совершению иных действий, присущих вещам недвижимым. Противником такого подхода являлся Г. Ф. Шершеневич, который ссылался на неприменимость деления на движимости и недвижимости к правам на чужие действия и вещи (Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. – С. 288.).

140

Если до 1842 года подобные строения принадлежали застройщику на праве потомственного передаваемого владения и пользования, то позднее застройщик мог приобретать и право собственности. Пробелы законодательства при определении права чиншевика на возведенное строение были устранены только в конце XIX века. В итоге подобные строения были признаны собственностью застройщика, без учета принципа приращения. Иным образом решался вопрос об определении права застройщика на строения, возведенные на казенных землях, в силу права отдельного владения. Возведенные строения считались принадлежностью земельного участка, что не позволяло признавать застройщика собственником построек.

141

Кассо Л. А. Указ. соч.

142

Закон от 23 июня 1912 г. «О праве застройки» // Право. 1913. № 4. – С. 211–222.

143

Настоящая проблема стала наиболее актуальной в конце XX века в связи с ориентацией доктрины права, а в последующем законодателя и судебной практики на представления о строениях как существенных составных частях, присущих BGB, в то время как действовавший закон продолжал придерживаться позиций о самостоятельности искусственно возведенных объектов, сформировавшихся в начале XIX века под влиянием Code Civil, в силу которого строения признавались объектами недвижимости без какого-либо указания на право застройщика на земельный участок (ст. 384 тома X СзРИ).