Применение земельного законодательства. Проблемы и решения. Научно-практическое пособие

Признавая обоснованность приведенной позиции суда, следует заметить, что в некоторых конкретных случаях приобретатель прав на недвижимость, не оформляя длительное время права на земельный участок и не внося платежей за землю, своими действиями вступает в противоречие с требованиями законодательства о платности землепользования, а также требованием о надлежащем оформлении прав на землю. В целом, как считаем, и это обстоятельство приводит к выводу о том, что лицо, не оформившее права на земельный участок, не может обратиться за защитой своих прав как участник земельных отношений, то есть лицо, обладающее определенными законом правами на землю. В этой связи следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, высказанную в определении от 26.04.2011 № ВАС-4891/11 по делу № А45-2999/2010.

Исходя из материалов дела, ООО К. (далее – общество) является собственником нежилого здания дома-вагона площадью 33,3 кв. м. Право собственности на здание было зарегистрировано в ЕГРП 03.11.2009.

Данное здание находится на земельном участке, который был поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный.

Из кадастровой выписки от 18.11.2009 о земельном участке обществу стало известно о разделении этого участка решением управления от 14.08.2009 на два участка.

Полагая, что оспариваемое решение незаконно, нарушает права и законные интересы общества, поскольку разделение земельного участка было проведено без согласования с обществом, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Оценив обстоятельства дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.

Согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Пунктом 3 ст. 5 ЗК РФ определены понятия данных лиц, являющихся по смыслу этой статьи участниками земельных отношений. Поскольку на момент принятия управлением оспариваемого решения общество не относилось к участникам земельных отношений, перечисленных в названных нормах ЗК РФ, необходимости получения его согласия на разделение участка не требовалось.

Поскольку лицо, не оформившее права на земельный участок, в полной мере не признается участником земельных отношений, возникают некоторые сложности при разрешении споров, связанных с пользованием землей без внесения платы за нее. В ряде случаев данный вопрос разрешается судами в рамках рассмотрения спора о неосновательном обогащении. И на эту практику имеет смысл обратить внимание.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее – главное управление по земельным ресурсам) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Х. (далее – ООО Х.) и к обществу с ограниченной ответственностью У. (далее – ООО У.) о взыскании сумм неосновательного обогащения за период с 01.07.2006 по 01.04.2009 (дело № А46-7039/2009).

Исковые требования со ссылкой на ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ мотивированы пользованием ответчиками земельным участком без правовых оснований.

Решением от 13.07.2009 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 17.09.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда, суммы с ответчиков взысканы.

ООО У., посчитав, что судебными инстанциями неправильно применены положения ст. 1102 ГК РФ, обратилось с кассационной жалобой. При этом им приводились доводы, согласно которым материалами дела не доказан факт пользования обществом земельным участком в спорный период в связи с тем, что земельный участок не был сформирован, не были определены его границы с постановкой данного участка на кадастровый учет.

Суд кассационной инстанции посчитал выводы судебных инстанций правомерными исходя из следующего.

Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение в силе, исходили из того, что общества пользовались земельным участком в спорный период без правовых оснований. Однако в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение закреплено в п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В силу указанных норм материального права, обязанность по оформлению соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, возлагается на покупателя здания, строения, сооружения.

Соответствующее право на данный земельный участок не оформлено.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиками арендной платы за земельный участок, используемый под объектами недвижимости.

Поскольку ответчиками не исполнена обязанность по оформлению права на используемый ими земельный участок, однако не отрицается факт пользования им, и, исходя из принципа платности землепользования, суды, по мнению кассационной инстанции, пришли к обоснованному выводу о наличии неосновательного обогащения у ответчиков в виде арендной платы.

Размер неосновательного обогащения обоснованно определен главным управлением по земельным ресурсам за период с 01.07.2006 (с момента, с которого главное управление по земельным ресурсам осуществляет полномочия) по 01.04.2009 по формуле, приведенной в п. 4 Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п.

Таким образом, можно сказать, что судами сформирована, на наш взгляд, обоснованная позиция, исходя из которой, лица, обязанные выплачивать земельный налог, определяются ст. 388 НК РФ исходя из положений ст. 5 ЗК РФ, определяющей участников земельных отношений. Отсутствие оформленных прав на землю при фактическом пользовании земельным участком во исполнение принципа платности землепользования дает основания судам рассматривать иски к таким пользователям о неосновательном обогащении в виде неуплаченных земельных платежей.

Сноски