Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров
• продажа объекта по оригиналам или дубликатам документов
В этом случае мошенники представляются хозяину покупателями или сотрудниками риэлторской фирмы. Завладев обманным путем паспортом продавца, они получают дубликаты правоустанавливающих документов или предлагают собственнику сдать оригиналы на «ответственное хранение» в агентство.
В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев (в большинстве случаев для этих целей фабрикуются доверенности).
• продажа неприватизированных квартир
По газетным и интернет-объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать «срочную приватизацию» своей недвижимости, и предлагают им услуги по «ускорению процесса». Далее возможны два сценария: либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье (особенно если есть возможность показа), либо переоформление «свежеприватизированной» квартиры или комнаты на подставного, минуя хозяев.
• мнимая смерть владельца или лжезавещание
Одно из новых изобретений аферистов при продаже чужой жилплощади – фабрикация фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. Один гражданин, уезжая на год за границу, сдал свою квартиру фармазонам (при этом они заплатили вперед). После этого мошенники купили у своих коллег бланк Свидетельства о смерти, вписали туда данные хозяина, сфабриковали завещание и обратились в установленном законом порядке за Свидетельством о праве на наследство в части квартиры, которое через полгода было получено (если у жертвы простая русская фамилия типа Иванов, Кузнецов, Соколов, Медведев, то можно подобрать и «наследника» по закону). После аферисты продали жилплощадь первому попавшему в их сети «лоху». Представьте, каково было хозяину квартиры, когда он приехал назад, пришел домой и узнал, что уже год как умер…
МОШЕННИКИ ПИСАЛИ ЗАВЕЩАНИЯ НА КВАРТИРУ ОТ ИМЕНИ УМЕРШИХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ
Расследование дела о весьма квалифицированном мошенничестве завершила на днях следственная группа УВД Северо-Восточного округа столицы.
Как сообщили «МК», схему завладения чужими квартирами разработали 33-летняя москвичка с высшим экономическим образованием и ее напарник. Их интересовала исключительно жилплощадь умерших одиноких стариков. Получив в жилищной конторе информацию о смерти «клиента» и еще раз удостоверившись в отсутствии у него родственников, мошенники тут же начинали сами подыскивать свою кандидатуру на роль «наследника». По телефонному справочнику они находили человека с такой же фамилией, как и умерший пенсионер, вычисляли его место жительства и, выследив в каком-нибудь из магазинов или на почте, похищали у однофамильца паспорт. Затем на основе настоящего документа аферисты изготавливали поддельное завещание, якобы написанное рукой старика, где говорилось о том, что он оставляет квартиру своему родному внуку или племяннику (т. е. владельцу похищенного паспорта). Когда же дело доходило до переоформления квартиры на нового владельца, роль родственника умершего дедушки исполнял один из мошенников. Завладев заветными квадратными метрами жилплощади, преступники тут же их перепродавали.
На одной из таких махинаций (сотрудники милиции считают, что она не единственная на счету преступной парочки) «риэлтеры» и погорели. Несмотря на то, что мошенники успели завладеть квартирой на Ракетном бульваре (ее 59-летний хозяин скончался от инфаркта) и уже перепродали ее третьему лицу, эта история случайно стала известна правоохранительным органам. Дело закрутилось после того, как 24-летний житель подмосковной Шатуры, не так давно потерявший паспорт, получил из местной налоговой инспекции уведомление о задолженности по уплате налогов за только что полученную в наследство квартиру в столице. Естественно, молодой человек, который не слышал ни о каком жилье в Москве, тут же обращался в милицию с просьбой разобраться в данной ситуации. Вскоре аферистыбыли выведены на чистую воду, и вот-вот состоится суд.
«Московский комсомолец»
• компьютерные аферы с базами данных
В отдельных регионах Российской Федерации (в Москве – до 01.04.1994 г. и в январе – мае 2000 года) мошенники при помощи хакеров внедрялись в компьютерные базы данных собственников жилья и не только их считывали, но и вносили изменения (например, настоящим владельцем квартиры являлся Иванов, а данные в базе «перебивались» на Петрова, от имени которого жилплощадь и продавалась). В настоящий момент регистрирующие органы предпринимают меры, чтобы подобные случаи в принципе исключить, но определенное количество «мин замедленного действия» компьтерными аферистами было все-таки установлено. Такие же действия, возможно, были проделаны в конце 2009 года (при переводе базы данных ЕГРП из ведения Росрегистрации в систему Росреестра) и в 2012 году (при расширении «Новой Москвы»).
1.2. Многократная продажа или сдача внаем
В этом случае аферист (или преступная группа) продает или сдает (очень часто по предварительному сговору с собственником) один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех них деньги (полностью или частично). Технология совершения этого мошенничества практически аналогична предыдущей схеме (чужая): получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости очень часто вступает в преступный сговор с фармазонами, а в дальнейшем изображает из себя потерпевшего (хотя на практике этот факт очень трудно доказать законными методами).
Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже:
• сделки на рынке новостроек («первичке»)
Особенностью рынка новостроек (массовых или элитных) является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие «от имени» последней) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом введен в эксплуатацию и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Получается типичная ситуация «вечером – деньги, утром – стулья», поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул (в отдельных случаях – прямой умысел) продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест, к тому же жилье предлагается не по традиционным (почтовым), а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 3420, квартет 6Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых – это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир (на крайних этажах, в угловых секциях и т. п.). Более подробно об этом речь пойдет в главе 5.
• многократная продажа на «вторичном» рынке
Как было указано выше, попытки «многократно» распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане – собственники объектов (через подставных лиц). Чаще всего при этом используются оригинальные (и подлинные!) документы на только что проданное жильё – например, хозяева-аферисты отчуждают жилплощадь первый раз честно (без кавычек!), а параллельно ведут показы и другим потенциальным покупателем. С первыми из них (подлинными приобретателями) оговариваются два условия: во-первых, физическое освобождение жилья будет минимум через месяц (для этого находятся всякие надуманные причины); во-вторых непогашенные оригиналы «старой» правоустановки, по которым объект отчуждался, продавцы оставляют себе (а эти документы, как известно, органами Росреестра выдаются отчуждателям после окончания регистрации). Наличие двух таких условий говорит о том, что продавцы и их сообщники, возможно, затеяли аферу, и у истинных покупателей могут быть проблемы с другими, обманутыми в результате подобного мошенничества. Более подробно о лжерегистрации таких сделок у нас пойдет речь в разделе 1.5.
РИЭЛТОРША УМУДРИЛАСЬ ТРИЖДЫ ПРОДАТЬ СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ
Квартирную мошенницу Л., жертвами которой становились торговцы с вещевого рынка в «Лужниках», обезвредили сотрудники Московского уголовного розыска. Интересно, что в итоге аферистка, перехитрив саму себя, осталась без квартиры. До самого ареста Л. была вынуждена скитаться по друзьям.
Как сообщили «МК» в МУРе, 35-летняя мошенница обосновалась в «Лужниках» с прошлой осени. Она прекрасно звала, что сюда съезжаются в основном иногородние коммерсанты, и всем им нужно жилье в Первопрестольной. Благодетельница выдавала себя за большого специалиста по квартирным делам и предлагала помочь с решением этого насущного вопроса. Л, сразу предупреждала, что очень много денег требуется сразу – на взятки различным чиновникам. Доверчивые торговцы платили дань, после чего аферистка благополучно исчезала. Суммы колебались от 2 до 20 тыс. долларов с одного предпринимателя.
Иногда хитрая особа с ходу предлагала купить жилплощадь. Свою квартиру на улице Мусы Джалиля мошенница умудрилась продать аж три раза – под залог, под завещание с правом владения после смерти хозяйки и по стандартному договору купли-продажи. На этом она получила более 100 тысяч долларов. Но Л. не повезло. Последний облапошенный клиент выследил женщину, силой отнял ключи от квартиры и занял заветную жилплощадь. Дама была вынуждена переехать к знакомому. Правда, к тому времени ее уже разыскивали сыщики, ибо в МУР поступило несколько заявлений от пострадавших коробейников из «Лужников». Когда детективы окружили квартиру, где она пряталась, аферистка затаилась, сделав вид, что ее нет дома, так что проникать в помещение пришлось через балкон.
«Московский комсомолец»
КВАРТИРНЫХ МОШЕННИКОВ ВЫДАЛ НОТАРИУС-НАРКОМАН
Одну из самых крупных банд аферистов, за два года оставившую без крова более десятка москвичей, разоблачили на днях правоохранительные органы столицы.
Как сообщили «МК» в отделе по борьбе с экономическими Преступлениями УВД Северного округа, группа квартирных мошенников, организованная 32-летним юристом из Москвы и главарями грузинской преступной группировки, орудовала в Первопрестольной с июня 1997-го по сентябрь 1999 года. Преступники находили малоимущих, чаще всего злоупотреблявших спиртным граждан, которые были не прочь обменять свою благоустроенную квартиру на деревенский дом с солидной доплатой. Как правило, алкаши сразу соглашались на предложенный мошенниками переезд в Рязанскую область, требуя, однако, чтобы перед подписанием договора об обмене им показали новое жилье. Для этого у предупредительных мошенников было все приготовлено – «клиентов» уже ждали билеты до города Сасово, где: им якобы были приготовлены приличные дома (на самом деле это были полуразрушенные строения).
Впрочем, москвичам не грозило разочарование от увиденного – как потом выяснилось, ни один из них до Сасово так и не добрался… Все они пропали без вести.
После этого бандитам оставалось лишь подделать документы, свидетельствующие о состоявшемся обмене, и вступить во владение пустой квартирой. Таким образом аферисты оформили на себя более 10 квартир на Онежской, Дубнинской, Дегунинской улицах, а также несколько квартир в других округах Москвы…
Напасть на след мошенников сотрудникам милиции помог… несчастный случай. В августе прошлого года от передозировки героина скончался нотариус частной конторы, сын председателя одного из московских судов. Как выяснилось, он и был мозговым центром мошеннического синдиката. На преступные связи юриста оперативников вывели поставщики наркотического зелья. Вскоре после этого был задержан главарь грузинской ветви преступного синдиката, а уже за ним потянулись другие соучастники. В настоящее время в различных изоляторах Москвы находятся четверо мошенников. Что же касается еще 15 человек, которые исполняли в основном роль черных маклеров, их задержание лишь дело времени.
«Московский комсомолец»
1.3. Сделки с «криминальной» жилплощадью
Покупателю предлагают (в большинстве случаев по немного заниженной цене) «паленые» объекты – квартиры, комнаты или дома, против бывших владельцев которых были совершены насильственные действия (они освободили жилплощадь в «добровольно-принудительном» порядке, т. е. под воздействием шантажа или угроз, насильственно удерживаются или пропали без вести, т. е. физически уничтожены). В таких случаях с «продавцом» обычно работает оргпреступная группировка (бандиты совершают насильственные действия, аферисты «палево» отмывают, коррумпированные чиновники обеспечивают быстрое оформление и прикрытие). В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю – сначала «палево» проходит «отмывку», т. е. объект переоформляется (иногда два раза, чтобы замести следы) на «добросовестного приобретателя» – т. е. «чистого» и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с фармазонами. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.
БАНДА ПОЛУЧИЛА ЧЕРЕЗ СУД БОЛЬШЕ СОТНИ МОСКОВСКИХ КВАРТИР
Банду аферистов-рекордсменов, обманным путем завладевших более чем сотней квартир в Москве, удалось обезвредить сотрудникам столичного Регионального управления по борьбе с оргпреступностью. Преступники действовали с невиданным доселе размахом. Они вычисляли освободившиеся после смерти хозяев квартиры, запасались нужными документами и внешне на вполне законных основаниях становились обладателями заветной жилплощади!
Как сообщил «МК» источник в правоохранительных органах столицы, всего в группу квартирных мошенников входили пять человек. Известна примерная схема, по которой действовали подельники. По своим каналам компаньоны получали сведения о смерти одинокого владельца квартиры, составляли нужные бумаги, свидетельствующие, что квартира на самом деле принадлежит им, после чего обращались в судебные органы. Служители Фемиды выносили вердикт, который вполне устраивал мошенников. Пока неясно, действительно ли преступники так ловко подгоняли всю документацию или же действовали в сговоре с представителями третьей власти. Обманщиков интересовали только неприватизированные квартиры, преимущественно одно- и двухкомнатные, но желательно не в пятиэтажках и в более или менее приличных районах.
Всего за три года эта компания, по оперативным данным, сумела завладеть 112 (!) муниципальными квартирами общей стоимостью 4,6 миллиона долларов. В дальнейшем жилплощадь выгодно перепродавалась. Возможно, это только вершина айсберга. Правда, уже сейчас следователи говорят, что доказать каждый эпизод будет очень непросто.
«Московский комсомолец»
Более подробно о деятельности оргпреступных группировок по завладению жилплощадью граждан речь пойдет в главе 6 настоящей книги.
1.4. Сделки с «юридически грязной» недвижимостью
Под термином «грязные», в отличие от «паленых», мошенники подразумевают те объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенных государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, приостановление или отказ в регистрации прав и т. д.), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента, броня, ущемление прав несовершеннолетних и ряд других, подробнее об этом – в главе 4). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «вынимаются» за взятки).
Иногда к фармазонам обращаются «загнанные в угол» собственники объектов, которые не могут распорядиться своей «грязной» недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену или берут мошенников «в долю», чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: фармазоны скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями «грязных» квартир.
1.5. Лжеоформление сделок
Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ любые сделки с передачей прав на недвижимое имущество (купля-продажа, мена, дарение, деление долей, ипотека, рента, вступление в права наследования и др.), а также их расторжение подлежат государственной регистрации, и только с момента таковой сделка считается совершенной и вступившей в силу. В 1992–1999 гг. госрегистрация проходила в разных субъектах Федерации по-разному: муниципальные власти сами устанавливали ее порядок и стоимость, вели обособленные реестры прав собственности на недвижимость (в Москве этими вопросами занимались ОАО «Мосприватизация» и Комитет (Департамент) муниципального жилья). Однако с введением в действие с 01.02.98 г. Закона № 122-ФЗ[3] установлен единый порядок регистрационных действий на территории РФ, а сам процесс должен происходить в специально создаваемых для этих целей органах юстиции (ныне – Росреестр, сайт rosreestr.ru).
С 1 февраля 1998 г. используется разный порядок регистрации сделок с недвижимостью: и в простой письменной форме (ППФ), и через нотариуса. Граждане, участвующие в сделках, вольны выбирать, какой путь избрать: нотариальное оформление на первый взгляд кажется более надежным, но оно существенно дороже: необходимо оплачивать госпошлину и «техническую работу» нотариуса в размере 0,5–1 % от суммы, указанной в договоре.
Процедура регистрации в ППФ (простой письменной форме) совершается дольше – до 18 календарных дней (в реальности – 12–14), и госпошлина за нее небольшая (например, в Москве 2 тыс. руб.). В этом случае граждане, участвующие в сделке, не идут к нотариусу, а составив договор, являются непосредственно в пункт регистрации (уполномоченный орган юстиции). В столице и области таковыми являются филиалы соответствующих Управлений Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии РФ (адреса и телефоны тех и других смотрите в Видеоприложении 6[4]).
В связи с тем, что процедура регистрации сделок до конца еще не отрегулирована, мошенники успешно «ловят рыбку» в мутной воде несостыковок и накладок в работе вышеуказанных государственных органов. В 2014–2015 гг. лжеоформление стало своего рода «хитом сезона» среди афер с жильем – по городу Москве количество обманов граждан при регистрации возросло в 4–5 раз, и эта тревожащая тенденция будет, несомненно, присутствовать на рынке и в последующие годы. Так что давайте разберемся со схемами лжеоформления более подробно.
По «месту совершения» подобные аферы подразделяются на «лженотариальные действия» и собственно «лжерегистрацию в органах юстиции», по типам потерпевших – лжерегистрация «прав покупателя» с получением с него денег или подлинная регистрация прав последнего, но с одновременным обманом продавца. Термины «продавец» и «покупатель» трактуются здесь и далее в более широком смысле: это лица, соответственно получающие денежные средства (арендодатель, жилец коммунальной квартиры, клиент, желающий ухудшить жилищные условия) или передающие их (арендатор, инвестор, будущий владелец расселенной коммуналки; гражданин, совершающий обмен с улучшением, и т. д.).
• лженотариальное оформление
В этом случае для оформления сделки с участием «фраера ушастого» мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают на несколько дней лженотариальную контору (именно так сто лет назад сделала известная фармазонщица Сонька Золотая Ручка, «продав» дом московского генерал-губернатора на Тверской, 13, ныне здание мэрии, английской фирме). Нотариус может быть и подлинный, но аферисты очень технично подведут Вас к его двойнику (мошенники-асы делают это прямо в стенах настоящей нотариальной конторы). Конечно, это грубая работа – такие действия легко выявляются при проведении комплексной экспертизы сделки. В последнее время фармазоны все чаще вступают в преступный сговор с помощниками или исполняющими обязанности нотариусов (а иногда, если сделка «жирная», и с самими нотариусами), и в журнале регистрации нотариальных действий «появляется» соответствующая запись… Кроме того, встречается очень много афер с доверенностями и завещаниями (об этом пойдет речь ниже).
В соответствии со смыслом Закона № 122-ФЗ, регламентирующего порядок госрегистрации, после 01.02.1998 г. нотариальное оформление сделок с недвижимостью (за исключением случаев, прямо указанных в законодательстве, см. табл. 4.1 в главе 4) в принципе не требуется, поэтому если «лженотариальный» правоустанавливающий документ был должным образом зарегистрирован (аферисты не захотели или не смогли обмануть клиента именно на этом этапе собственно регистрации), то суд может признать сделку состоявшейся и право зарегистрированным. Поэтому в последние годы количество мошенничеств по схеме «лженотариус» сократилось (точнее говоря, аферы плавно «перетекли» собственно в лжерегистрацию).
• собственно лжерегистриция
Сущность этих мошеннических действий состоит в том, что клиент (в рассматриваемом случае покупатель), доверившись аферистам (очень часто после прохождения подлинного или хорошо знакомого жертве нотариуса), либо дает фармазонам доверенность на право регистрации сделки (последние уверяют «лоха», что это – пустая формальность), либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. После окончания лже-регистрации, особенно ускоренной (например, через нотариуса за 3 дня), мошенники вручаютжертве «документы», внешне очень похожие на необходимые, и получают с обманутого покупателя деньги. При этом одновременно организуется «многократная» продажа объекта другим покупателям… Иногда фармазоны действуют еще наглее – представитель «продавца» (на самом деле аферист) предлагает покупателю свои услуги по госрегистрации, а документы на таковую вообще не сдаются («продавец» или его «доверенное лицо» вскрывают ячейку по полностью подложному экземпляру ДКП).
ДАВАЙТЕ УСКОРИМ ПРОЦЕСС…
Очень часто мошенники при работе с «клиентом» используют прием, получивший название «свой человек». Настойчивого «лоха», желающего поприсутствовать при регистрации сделки, ведут получать документы в то время, когда у окошечка выстраивается самая большая очередь. После двух-трехчасового томления фармазон, сопровождающий жертву, вдруг вспоминает, что в учреждении работает его знакомая, которую вызывают «пошептаться» в коридор. На самом деле это сообщница аферистов, никакого отношения к сотрудникам регистрирующей организации не имеющая. Далее спектакль разыгрывается столь мастерски, что «лох» сам начинает совать деньги благодетельнице с просьбой ускорить процесс. Та наконец-то соглашается, забирает у «клиентов» паспорта и документы и предлагает «посидеть немного в машине» и не толкаться по коридорам, пока документы не будут получены.
Дальше аферисты либо едут в банк снимать деньги по паспорту продавца, либо выносят покупателю «зарегистрированные» документы и едут рассчитываться…
Соб. инф.
Продавца в этом случае обманывают несколько иначе. Покупатель (или лжепокупатель, вступивший в преступный сговор с аферистами) сдает в присутствии продавца деньги в банковскую ячейку (подробнее об этом – см. главу 3), после чего регистрация проводится надлежащим образом (объект уже находится в собственности покупателя), а деньги продавца мошенники снимают без его участия (чаще всего завладевают паспортом, переклеивают фотографию или вступают в преступный сговор с работниками банка). Когда несчастный продавец приходит получать свои кровные, кассир или клерк говорят ему: «Позвольте, Вы час назад у нас уже деньги сняли…»
Иногда на практике встречаются более «грубые» варианты подобных схем: продавцу либо «случайно падает на голову кирпич», либо у него в кармане «находятся» патроны или наркотики (а деньги снимаются покупателем после окончания действия соответствующего допсоглашения); либо в банк для получения денег с ответственного хранения предъявляются откровенно фальшивые регистрационные документы (согласно типовому договору с клиентом банк не обязан проверять подлинность последних), а также, в случае расчетов на квартире, в офисе или в других неприспособленных местах, продавца откровенно «кидают» – либо не отдают денег вообще, либо передают только сумму, указанную в договоре (в 2—20 раз ниже оговоренной ранее). Подробнее об этом – в главе 6 нашей книги.
1.6. Лжеадреса
На эту схему обычно попадаются богатые «парамоши» – так на жаргоне мошенники называют иногородних граждан, слабо представляющих местоположение выбранной жилплощади по районам того населенного пункта, где они мечтают поселиться.
Доверчивого клиента приводят смотреть роскошную квартиру в центре Москвы (чаще всего в доме-новостройке), а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу» на окраине. Здесь используются совпадения в именах улиц: например, в столице имеется такой адрес: улица Макаренко, дом 21/2, строение 1А, корпус 2.