Квартира в Сочи. Как выбрать и купить квартиру у моря

Я занимаюсь недвижимостью с 2007 года. Руковожу агентством недвижимости и учебным центром для риэлторов. Провожу тренинги и вебинары: «Переезд в Сочи», «103 вебинара риэлтору». Автор книги «Учебник агента по аренде», редактирую серию книг «Сам себе риэлтор».

Недвижимость – далеко не первая моя профессия. Учился в институте на инженера-физика, потом в аспирантуре и планировал сделать карьеру доцента. Уж не знаю, каким бы я получился доцентом: хорошим или нет. Даже написал учебное пособие для студентов 5 курса по специальности Криогенная техника Московского энергетического института под названием «Проектирование криогенных систем» вместе с доцентом Юрием Васильевичем Синявским. В 1992 году, накануне выхода из печати этого пособия, я ушел из аспирантуры. Высшая школа покатилась в пропасть и перспектива дослужиться до доцента стала не привлекательной.

Торговал одеждой оптом, размещал заказы на швейных фабриках, даже разрабатывал дизайн пуховиков.

В конце девяностых я оставил квартиру бывшей супруге и дочери, и стал снимать квартиру в Москве. Через пару лет тетя Валя предложила прописать меня к ней. Она жила на улице Марии Ульяновой, в районе метро Университет в доме, где я родился. Трехкомнатная квартира с проходной комнатой и двумя малюсенькими отдельными комнатками располагалась на пятом этаже пятиэтажного хрущевского дома.

В 60-х годах в одной квартире нас жило несколько семей: я с сестрой и наши родители Валерий Алексеевич и Галина Борисовна, семья моей тети Лиды с двумя детьми, дедушка, бабушка и тетя Валя. Наша семья из четырех человек ютилась в 8-ми метровой комнате. Именно в эту квартиру тетя предложила меня прописать.

Шел 2001 год. В квартире она осталась вдвоем с моим двоюродным братом, а дом был в плане под снос.

В те годы я еще не занимался сделками с недвижимостью, поэтому и обратился в одно из отделений агентства недвижимости Инком которое находилось рядом с моей работой на Новых Черемушках.

Юрист в агентстве оказал мне, как я сейчас понимаю, медвежью услугу за 500 рублей. Он распечатал на полстраницы инструкцию, как мне поступить в этой ситуации. И не продал мне платную риэлторскую услугу, которая сделала бы меня счастливым обладателем как минимум однокомнатной квартиры в Москве. Я самостоятельно, по этой инструкции, попытался прописаться к тете, но это оказалось не так-то просто.

По прошествии нескольких лет и безуспешных попыток я бросил это дело. Дом благополучно был снесен, всех расселили и, как стало понятно, я профукал однокомнатную квартиру в Москве. По тем временам однокомнатная квартира в новостройке на окраине Москвы стоила около 7 миллионов рублей. Вот цена ошибки риэлтора. Юрист из агентства не смог продать мне риэлторскую услугу. Дал мне консультацию, а самостоятельно я ею воспользоваться не сумел. И не получил московскую квартиру при расселении дома. Чтобы похожего с вами не произошло, я написал эту книгу и провожу вебинары из серии «Сам себе риэлтор».

Будете вы нанимать специалиста или нет, разберетесь ли в сделках с недвижимостью и станете сам себе риэлтором, главное – не совершить ошибку.

А ошибки бывают самого разного характера.

Ошибки при покупке квартиры

Первая ошибка – можно переплатить за квартиру. Купить хорошую недвижимость, но по не оптимальной цене, то есть не поторговаться, растеряться, пойти на поводу у своих эмоций. Знаете, такая импульсивная покупка «Ой мне нравится!». Глазки загорелись, заулыбался… Если продавец увидит, что вы захотели эту квартиру, никакого торга у вас уже не получится. Он еще и поднимет вам цену.

Вторая ошибка, которая часто случается с людьми которые покупают квартиры в Сочи – цена оптимальная, рыночная, но квартира в неправильном месте. Только после переезда покупатель понимает, что не хочет жить в этом микрорайоне. И здесь серьезная проблема, потому что, перепродать квартиру, даже для специалиста рынка недвижимости, сложная работа и без потерь здесь не обойтись.

Представьте, вы купили сегодня новый автомобиль Mercedes за 2 млн. рублей. А уже завтра утром вы решили его продать. За цену автомобиля без пробега, вы его уже не продадите. Потому что, с вами будут конкурировать фирменные автосалоны с опытными менеджерами, красивыми шоу-румами и рекламной поддержкой. Они вам продали новый Mercedes за 2 миллиона рублей, а вы за такую же сумму не сможете его перепродать. Так же и с квартирами.

Если вы купили хорошую квартиру по правильной цене, но в неправильном месте и решите ее перепродать, то вы ее перепродадите, но какую-то сумму денег и много-много нервов потеряете. Это вторая ошибка, типовая, которая случается у людей которые покупают квартиру в Сочи, независимо от того помогает им специалист или не помогает.

Вы заинтересованы в том, чтобы не ошибиться, поэтому, даже нанимая специалиста, вы должны на всех этапах подбора квартиры контролировать свой конечный интерес оказаться в квартире своей мечты по оптимальной цене.

Третья ошибка ожидать своевременную сдачу дома. Когда квартира в новостройке, то как правило, задержка строительства в Сочи в полгода не является чем-то необычным. Наоборот, если объект сдадут в срок – это будет новость, о которой будут долго вспоминать. По пальцам одной руки можно посчитать сколько из 2 тысяч жилых комплексов Сочи были построены в срок или досрочно.

Алгоритм покупки квартиры в Сочи

Первое – определить место.

Сочи – самый протяженный город Европы: 145 километров по автомобильным дорогам, 109 километров по побережью и 50 километров от Адлера до Красной Поляны. То есть, достаточно большие расстояния для того, чтобы заблудиться в тысячах предложений.

Необходимо четко очертить на карте те микрорайоны, в которых вы хотите жить. У каждого свои критерии: кому-то нужна школа, кому-то детский сад, кому-то близость к работе, близость к морю, к автобусной остановке, к чему угодно, у каждого свои критерии.

В Центральном, Хостинском и прибрежной части Адлерского района находится 90 % жилой недвижимости Большого Сочи.

На втором шаге надо выбрать несколько домов.

Дома, в которых вы хотели бы жить. Определите те дома, которые приемлемы вам по качеству, архитектуре, видовым характеристикам из окна, наличию парковки и другим личным пристрастиям.

Кто-то хочет жить исключительно в новостройке, кто-то хочет жить во вторичке. И у каждого своя правда, с которой спорить не надо. Все мы разные, у всех у нас свои привычки, это нормально.

Вторичка или первичка? В отдельных главах книги мы подробно разбираем эти вопросы. Пока же, посмотрим какие плюсы и минусы есть у первичной недвижимости (новостроек) и вторичной (б/у квартир).

Плюсы и минусы новостроек

Главный плюс новостроек – разумная цена, потому что застройщику надо продать много квартир сразу. Все личное он отбрасывает, у него кредит тикает, ему надо продать с определенной скоростью, иначе касса не сойдется. Поэтому, цена на новостройки более-менее рыночная. И, как вы знаете, иногда застройщики даже акции объявляют, когда можно немного сэкономить. Именно поэтому, профессионалы рынка недвижимости часто находят варианты, которые по цене ниже, чем у застройщика.

Свободная планировка. В Сочи, в основном, строятся дома монолитно-каркасные, которые сдаются в серой коробке и вы получаете квартиру некой формы, часто прямоугольник, но не всегда, и стенки возводите сами. Максимум какие ограничения у вас есть – это указанные мокрые зоны, там, где у вас может быть кухня, а где – нет. А в некоторых жилых комплексах даже это не указано.

Аура квартиры. Здесь вы можете выбирать варианты, если для вас важно на какую часть света выходят окна, какая энергия присутствует в квартире. Если говорить об энергетической очистке квартиры, в которой жило несколько поколений людей и, возможно, кто-то когда-то умер, то в старых квартирах это сделать гораздо сложнее. В этом смысле, это конечно же плюс новостроек.

Теперь минусы. Задержка сдачи дома минимум на 6 месяцев в Сочи сплошь и рядом. Поэтому, если вам объявляют, что дом будет сдан во втором квартале 2017 года, вы должны понимать, что даже если вы и успеете получить квартиру в этом году, то Новый год, скорее всего, будете встречать в квартире без ремонта. Выпьете шампанское за Новый год и приступите к ремонту в 2018 году.

Шесть месяцев прибавляйте чтобы не обманывать себя.

Строительный шум. Во-первых, очень часто дома, которые строятся в Сочи, имеют продолжение. Это значит, что вы покупаете квартиру в жилом комплексе, например, Рио-1, ничего не предполагаете, а в течении 3-х лет там появляется Рио-2, Рио-3, Рио-10. То есть, несколько лет вокруг вас, как грибы, строятся точно такие же дома. Очень плотненько, иногда окно в окно. Это создает и пыль, и строительный шум, и невозможность припарковать автомобиль. Плюс, все соседи, как в вашем доме, так и в соседних, ремонтируют квартиры приобретенные в бетоне, без отделки. Поэтому, строительный шум идет как изнутри, так и снаружи. Пыль на лестничной клетке и пыль при открывании окна. Это классические минусы новостроек не только в Сочи.

Далее, инфраструктура со знаком вопроса. Если застройщик, а еще хуже, представитель застройщика или риэлтор, говорит о том, что здесь будет город-сад, что здесь сделают врезку в объездную дорогу дублера Курортного проспекта – не верьте. Проверьте на официальных сайтах администрации Сочи. Если тому нет подтверждения, значит, вам просто вешают лапшу на уши. А даже если и есть такие планы, вы знаете, что некоторые грандиозные планы задерживаются на десятилетия. Например, здание 2-ой городской больницы в Новом Сочи строится уже 17-й год. В планах есть, а по жизни – 17-ти летний долгострой.

С дорогами может быть такая же ситуация. Поэтому инфраструктура, которая уже существует, это факт. А в изменения, которые вам обещают продавцы, верить можно, но осторожно…

Четыре этапа строительства дома

Цена квартиры в строящемся доме зависит от этапа строительства. Обычно, после каждого этапа застройщик объявляет о подорожании.

1. Самая рискованная во всех смыслах, но самая выгодная, казалось бы, по цене – это покупка новостройки на котловане. В Сочи даже бывают варианты «на скамейке» – стоит забор, нет ничего, но уже вовсю продаются квартиры в нарисованном на бумаге доме. Цены низкие. Когда построят – никто не знает. Какого качества будет стройка – не понятно. Когда сдадут в эксплуатацию – одному богу известно.

2. Вторая категория, более надежная – возведено три этажа дома. Цена за метр квадратный и за квартиру, в целом, естественно, выше.

3. Третья категория новостроек – дом под крышей. Примечательно, что в Сочи есть десятки домов с крышей, которые годами стоят не заселенные. А некоторые жилые комплексы, как уже печально известный ЖК «Ямайка», не будут сданы никогда. Пишите, обманутые дольщики, плакаты с обращением к президенту, не пишите – застройщики скрылись. Никто не может за свой счет достраивать эти дома, чтобы выполнить обязательства перед обманутыми дольщиками. Поэтому, «дом под крышей» еще не означает заселение.

4. Четвертая категория с наивысшим уровнем цен – дом сдан и подключен к коммуникациям. Вот это уже хорошо. Но цена максимальная. Разброс цен между «котлованом» и «дом сдан» может достигать 80-100 %. В этом и заключается инвестиционная покупка. Кто-то рискнул, купив на котловане, а потом, после подключения к коммуникациям и получения свидетельства о собственности, продал. Здесь у него максимальный экономический выигрыш.

Проверка застройщика

Есть несколько параметров, которые надо проверять.

Первый параметр, самый простой для проверки – история сданных этим застройщиком объектов. Например, у нас есть один самый известный застройщик, у которого объекты в самых «вкусных» местах города-курорта. Практически все дома, за редким исключением, уже под крышей и годами не сдаются в эксплуатацию. То есть, люди купили, перепродают, а жить не могут. Поэтому, первый пункт проверки – это история сданных данным застройщиком объектов.

Вот почему так популярны названия жилых комплексов с порядковыми номерами: Барселона-1, Барселона-2, Барселона-3, Барселона-4, Романовский-2, Романовский-3, Романовский-5 и т. д. Этой цифрой показывают, что это не обманщики, уже четыре одноименных комплекса построены, сданы приблизительно в срок, наведите справки. Это важно! Это первый пункт проверки застройщика.

Второй параметр – проверка документации по данному объекту. Количество документов, которые нужно проверить, более пятнадцати. Это достаточно толстая папочка получается, можно сказать дипломная работа по толщине документов в виде ксерокопий, которые нужно внимательно изучить. Если вы такие документы читать умеете – справитесь. Если нет – подумайте о том, чтобы привлечь специалиста на проверку разрешительной документации на объект.

Третий параметр, который нужно проверять – это ход строительства. Если есть вся разрешительная документация по ФЗ 214, но нарушаются сроки строительства, то подумайте, что к этим нарушенным срокам, надо будет добавить, как минимум, еще 6 месяцев. Макроэкономическая ситуация в стране не лучшая, поэтому такие задержки очень рискованны.

Плюсы и минусы вторичной недвижимости

Посмотрим на плюсы и минусы вторичной недвижимости по сравнению с первичной.

✓ Инфраструктура. Она такая, какая уже есть, вы можете лично убедиться насколько она развита. Вам не нужны никакие уговоры продавца, не нужно слушать сказки, достаточно обойти микрорайон и посмотреть – вот как есть, так оно и будет.

✓ Соседи. Вы можете посмотреть на соседей. Даже постучаться в квартиру и познакомиться: “Добрый день, я планирую купить квартиру в этом подъезде на третьем этаже, хочу с вами познакомиться”. В большинстве случаев, жильцы любезно с вами поговорят. Кстати, когда начнете общаться с местными, то увидите, что сочинцы гораздо спокойнее и открытее, чем москвичи. Главное, вести себя тоже естественно и спокойно и с вами будут разговаривать прохожие, будут показывать дорогу, будут отвечать на ваши вопросы. Так что с соседями стоит поговорить.

✓ Шум. Если рядом нет новой стройки, то внешнего шума будет мало. Хотя, как вы знаете, в Сочи никто не может гарантировать, что старый дом рядом с вами не снесут и на этом месте не начнут строить какую-то высотку. Такие случаи бывали не раз, поэтому даже страховая компания не даст вам гарантии, что строительного шума не будет, если в момент покупки ничего в микрорайоне не строилось.

✓ Если вы покупаете вторичную квартиру, у которой сменилось несколько владельцев, то нужно проверять историю перехода права, чтобы через несколько лет после покупки на пороге не появился некто со словами: “Вы знаете, я претендую на проживание в этой квартире”. Такие случаи бывали, поэтому проверка – вопрос, к которому следует отнестись серьезно.

Шаг третий. В домах, отобранных вами (их конечное количество – не тысячи вариантов, когда вы ищете по всему городу), вы просматриваете все предложения на продажу, находящиеся в рамках ваших интересов по видовым характеристикам, по цене, по площади.