Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью

Глава 1.1. Определение рыночной цены

На первую и третью части вашего вопроса можно ответить утвердительно: профессиональными риэлторами и оценщиками разработано несколько общедоступных методик оценки квартир, которые применяются в основном для Москвы, Подмосковья и Петербурга. Если вам необходимо определить стоимость жилья в других городах, то необходимо сделать следующее:

1) купите в городе, где находится жилплощадь, газету, журнал или бюллетень, в котором указана стоимость продаваемых квартир в табличной форме. Предварительно поинтересуйтесь у продавцов газет, какие «туземные» издания наиболее читаемы и авторитетны в сфере недвижимости;

2) по газете найдите цену нескольких похожих по типу дома вариантов в соответствующем районе, определите стоимость их квадратного метра;

3) возьмите среднее получившееся значение и определите по методике, изложенной в Видеоприложении 1[1], все скидки и доплаты по конкретной оцениваемой квартире. Они практически не зависят от города, где ведется оценка. Поэтому можно воспользоваться примерами, приведенными для Москвы и Подмосковья;

4) умножьте получившийся результат на количество метров общей (не жилой, а именно общей!) площади вашей конкретной квартиры и сравните результат с цифрами, опубликованными в газете (или на популярном сетевом ресурсе).

Истина, скорее всего, находится посередине. Даже опытным маклерам трудно сразу назвать точную стоимость объекта, не видя его собственными глазами, так что это вполне объяснимо.

Если вы хотите оценить принадлежащую вам недвижимость более объективно, воспользуйтесь услугами независимых оценщиков или поработайте по принципу «сам себе оценщик», используя методику, приведенную в Видеоприложении 1.

При практической оценке квартир (см. Видеоприложение 1 на сайте videokniga.tv) используются два основных критерия, определяющие среднюю стоимость квадратного метра общей площади: категория (категорийность) дома и местоположение дома по частям города (в Москве – по административным округам и муниципальным районам). В столице местоположение дома оказывает сильное влияние на стоимость (например, абсолютно одинаковые квартиры на территории муниципальных районов «Крылатское» (самый престижный из спальных) и «Капотня» (самый непрестижный) отличаются в 1,6–1,8 раза). Аналогичная тенденция, но в меньшей степени, наблюдается и в других городах-«миллионерах»: Петербурге, Нижнем Новгороде, Ростове, а также в столичных Киеве и Минске. В Москве, например, разработана «шкала престижности» всех 120 муниципальных районов города. Чем меньше соответствующий цифровой рейтинг, тем выше средняя стоимость квадратного метра общей площади жилья в одном типе дома.

Категорийность дома (за исключением, пожалуй, самых дорогих элитных, именуемых оценщиками «внекатегорийные люкс») оказывает меньшее влияние на стоимость жилья: обычно разница цены метра в «сталинском» и «хрущевском» домах на территории одного района не превышает 1,5 раза. Для того чтобы определить точную стоимость квадратного метра реальной квартиры, зная среднюю по данному району и типу дома, необходимо учесть (в процентах от средней стоимости) все имеющиеся достоинства и недостатки конкретной оцениваемой квартиры. В видеоприложении также приведен пример оценки. Попробуйте им воспользоваться.

Методика массовой оценки квартир, о которой идет речь в Видеоприложении 1, относится к категории профессиональных (именно по ним и работают специалисты-оценщики). Кроме того, можно использовать (правда, точность результата будет ниже) всевозможные любительские методики. Основное их отличие от профессиональных заключается в том, что в качестве критерия местоположения дома задаются не муниципальные районы, а станции метро или исторически сложившиеся названия местностей: например, по профессиональной методике дома на улице 3-й Карачаровской в Москве будут оцениваться как на территории муниципального района Нижегородский, а по любительской – как Карачарово (20 минут транспортом от метро «Авиамоторная»).

Также имеются существенные отличия по определению категории дома: в самых распространенных любительских методиках их присутствует 5–7, а не 9—12, как в профессиональных. Примерное соответствие любительских и профессиональных категорий приведено в таблице 1.1.

Таблица 1.1

СООТВЕТСТВИЕ КАТЕГОРИЙ ДОМОВ ПО РАЗНЫМ МЕТОДИКАМ ОЦЕНКИ

Как уже отмечалось выше, оценка квартир по любительской методике дает менее точные результаты, однако для первого приближения этого вполне достаточно, тем более отличия имеются в определении средней стоимости квадратного метра общей площади по району, а оценка индивидуальных особенностей каждой конкретной квартиры проводится аналогично (см. Видеоприложение 1). Так что попробуйте использовать различные подходы по принципу «Больше методик – хороших и разных», сравнив в дальнейшем полученные результаты.

При этом следует для начала отделить пшеницу от плевел: игнорируются все сайты с пометкой «реклама», странички риэлторских агентств, а также профессиональных оценочных фирм. На практике более-менее достоверными (для Москвы и Питера, во всяком случае) являются следующие ресурсы:

В заключение – небольшое «домашнее задание». Попробуйте оценить свою квартиру (или отдельное жилье, параметры которого вы хорошо знаете) на всех этих ресурсах и сравните результаты. Они должны попадать в доверительный интервал 15 % (± 7–8 % в обе стороны).

Оценка частного домовладения осуществляется по принципу «Мухи – отдельно, котлеты – отдельно», то есть существуют обособленные методики определения стоимости земельного участка и строений на нем соответственно. Практический пример подобной оценки (для Подмосковья) и все необходимые цифровые данные приведены в Видеоприложении 1. Основные действия специалиста, желающего оценить землю и строение, сводятся к следующему:

1. Определение местонахождения объекта.

Для этого необходимо взять карту соответствующего района (области, края, республики), найти на ней населенный пункт, где расположен объект, и определить расстояние до этого места от областного города (по магистральной дороге федерального или областного значения). Далее определяется расстояние от автомагистрали до населенного пункта по местным дорогам. Аналогично находится местонахождение относительно ближайшей железнодорожной станции.

2. Определение стоимости земельного участка.

Оценщик должен знать его точную площадь и среднюю рыночную стоимость 0,01 га (сотки) земли в окрестностях. Для Подмосковья есть цифры по так называемым стоимостным зонам. В других регионах специалист собирает данные самостоятельно. Затем вводятся поправочные коэффициенты (скидки и доплаты) в зависимости от индивидуальных особенностей участка. При этом не следует забывать, что по всем направлениям и стоимостным зонам существуют так называемые «подзоны повышенной ценности»: например, участки с урезами воды; в стародачных поселках; с живописным рельефом; рядом с местами отдыха известных людей и высокопоставленных сановников. Стоимость сотки земли в указанных случаях может превышать среднюю в 3–5 раз, что, безусловно, необходимо учитывать при проведении объективной оценки.

3. Определение стоимости основного строения.

Обычно на земельном участке имеется несколько строений (например, коттедж, старый дом, в котором жили хозяева до постройки коттеджа, баня, хозблок, гараж и т. д.). Сначала выбирается основной объект, который, по мнению оценщика, имеет максимальную стоимость (в нашем случае это коттедж). Оценка осуществляется по методике, изложенной в Видеоприложении 1. Если здание возведено из местных стройматериалов (например, ракушечника или саманного кирпича), то специалист предварительно определяет себестоимость строительства и среднюю цену приведенного метра строений такого типа в данном регионе.

4. Определение стоимости вспомогательных (литерных) строений.

В связи с тем, что доля вспомогательных (литерных) строений в общей стоимости домовладения невелика (в среднем 5—15 %), их оценка проводится ориентировочно (например, баня – 200 тыс. руб., гараж – 150 тыс. руб., хозблок – 100 тыс. руб.). При этом учитывается стоимость ограждений, ворот, беседок, туалета и других подобных объектов, а также малых архитектурных форм (гротов, каскадов, фонтанов и т. п.).

5. Подведение итогов.

В результате вышеперечисленных действий оценщик составляет отчет (экспертное заключение), в котором суммируются полученные цифры (например: земля – 1650 тыс. руб., основное строение – 2450 тыс. руб., все вспомогательные строения – 480 тыс. руб.), и итоговый результат доводится до сведения заказчика. Пример подобной работы приведен в конце Видеоприложения 1.

Такое вполне объяснимо, ведь бригады сезонных строителей (шабашников), а также лицензированные «дачестроительные» фирмы смотрят при назначении цены на материальное благосостояние клиента: если человек позволил купить себе земельный участок ближе к городу, значит, у него есть средства. Постарайтесь доказать обратное: скажите представителям строителей, что такая цена не устраивает (деньги последние), и попросите скидку. Если вы оставите свой контактный телефон, то велика вероятность того, что через некоторое время последует звонок и будет названа более скромная цена.

Другой фактор, влияющий на назначение стоимости, – это расходы по транспортировке материалов и их закупочные цены. Вполне возможно, что шабашникам удастся приобрести брус и вагонку во Владимирской области по более низкой цене, чем в Московской, а также меньше потратиться на их перевозку. Стоимость земли и уплата местных налогов на называемую клиенту цену практически не влияет, за исключением, может быть, дополнительных поборов местных властей и миграционной службы.

Представьте себе, что вы нашли подходящий дом за приемлемую цену. Очень ответственный этап – его осмотр, ведь дачно- коттеджное строительство пущено в настоящий момент на самотек, и очень часто можно купить дом, который через некоторое время просто развалится.

Ведь очень часто бывает так: здание возводится по упрощенной технологии, с нарушением всех существующих строительных норм и правил (СНиПов), только лишь с целью его продать.

Затраты на ремонт такого «дворца» очень часто превышают сумму, которую вы за него уплатите.

Давайте рассмотрим основные «правила хорошего дома», то есть этапы строительной экспертизы индивидуальных строений.

1. Состояние фундамента, подпола и погреба.

Контролируются равномерность залегания (в случае, если имеются перекосы, двери и окна будут закрываться либо слишком свободно, либо с трудом); наличие гидроизоляции между фундаментом и стенами; качество бетона, используемого для работ (изготовлялся на месте или привозился с ЖБК); вентиляционных отдушин; состояние чернового и чистового пола первого этажа; глубина погреба и материал его стен (при слишком большом заглублении вода может попадать в подпол по принципу сифона). Кроме того, обратите внимание на участок, где возведен дом: если место низкое или сырое, ранней весной подвалы будут подтапливаться.

2. Состояние стен и междуэтажных перекрытий.

Подлежат контролю вертикальность, равномерность и толщина кладки (соответствие температурному режиму данной местности), толщина бруса или бревна, зазоры между ними, возможные трещины, соответствие массы стен нагрузке на фундамент. Проверьте гидроизоляцию между верхним этажом и чердаком, прочность перекрытий, а также обязательно состояние первого нижнего венца сруба или обвязки каркасного дома (на предмет гнили, плесени или влаги). Дополнительным плюсом кирпичному, монолитному или «пенобетонному» дому служит технология так называемого «теплого фасада». Однако она требует неукоснительного соблюдения правил строительства и подразумевает использование высококачественных специальных материалов.

3. Состояние кровли.

Тщательно осмотрите наружное состояние кровли (не поленитесь подняться на нее), на чердаке проверьте по возможности кровлю изнутри на предмет старых или свежих потеков. Если в доме имеется печка, буржуйка или камин, тщательно осмотрите изоляцию трубы в местах перехода через перекрытия и место выхода на крышу (желательно, чтобы оголовок дымохода был выше конька).

4. Состояние инженерных сетей.

Попросите затопить печь или камин, включить на полную мощность отопительные и электроприборы. Также включите все водопроводные краны, особенно если есть санузлы на втором этаже: при такой нагрузке напор пропадать не должен. Проконтролируйте состояние и прочность защитных устройств (решеток на окнах, дверей, замков). Осмотрите системы водоснабжения, канализации, газовую аппаратуру (если это имеется).

Еще одно пожелание. Сосредоточьте свое внимание на домах, которые уже простояли два-три года (об этом расспросите хозяев соседних земельных участков, заодно соберите информацию о личности продавцов). Как говорят автомобилисты, «хороший шум сам наружу выйдет», – то же самое и в строительстве: в среднем через два года после постройки вся халтура, сотворенная горе-мастерами в процессе работы, будет на виду, и опытный эксперт-строитель ее отметит. Если вы все-таки решитесь такой дом покупать, то можно серьезно (в отдельных случаях до 50 %) снизить предложенную цену.

Как показывает практика, приобретать «намокший» недострой с пеноблочными стенами можно уж по совсем бросовой (ликвидационной) цене, ведь зачастую такое строение дешевле снести и построить новое. Давайте более подробно разберемся со стадиями строительства типового загородного дома коттеджного типа с панельными или монолитными межэтажными перекрытиями.

1. Коробка. Название говорит само за себя: возведены только стены и перекрытия между уровнями, верхняя часть здания (стропила, фронтон и собственно крыша) отсутствует. Если подобная коробка простоит в климатических условиях средней полосы России две зимы и более, ее проще разобрать и на фундаменте (если, конечно, таковой сделан качественно) поставить новую.

2. Под крышей. В этом случае бывшие хозяева не смогли довести стройку до конца, но хотя бы приняли меры по защите возведенного от разрушения. В верхней части здания сделаны стропила, «зашит» фронтон, положена кровля, чаще всего временная (например, несколько слоев рубероида), но иногда и та, что была предусмотрена проектом. Также защиты тесом или закрыты специальными металлическими листами все дверные и оконные проемы. Конечно, вода попадает внутрь такого дома, но в незначительных количествах и ничего существенно не разрушает.

3. Под отделку. Внешне дом полностью соответствует проекту: установлены входные двери и окна, уложена предусмотренная крыша (для зданий коттеджного типа чаще всего металлочерепица). Однако внутренняя отделка и инженерия полностью отсутствуют. За здание на этой стадии продавцы часто уже просят рыночную цену, однако вложения по доведению дома до заселения зачастую превышают эту сумму.

4. Под ключ. Внутри произведена черновая отделка: выровнены полы, оштукатурены стены и потолки, установлены междуэтажные лестницы, дверные коробки и оконные откосы, и самое главное – вся инженерная начинка дома (водо- и электроснабжение, отопление и канализация) установлена и работает. Конечно, стоимость дома под ключ уже приближается к рыночной, и это, в случае нормально действующих коммуникаций, вполне справедливо.