Интервью с инвестором

– На первом месте – созидание. На втором – сохранение и приумножение капитала. Создание новых источников доходов, прибыли. Для меня это развитие капитала, развитие бизнеса.

– Не хотели бы вы активно заняться биржевой торговлей?

– Не знаю и не умею. Мне нравится больше созидать.

– Есть ли в вашем инвестиционном портфеле акции корпоративных компаний?

– Таких акций нет.

– А ваша команда, занимающаяся вопросами инвестирования, вкладывает средства в акции?

– Нет.

– Присутствуют ли в ваших активах другие безрисковые инструменты – облигации, государственные ценные бумаги?

– Полностью отсутствуют. В ценные бумаги ничего не инвестировали.

– Охарактеризуйте, пожалуйста, ваш общий стиль инвестирования.

– Консервативный и умеренный.

– Для вас важнее приумножать или сохранить существующий капитал?

– «Приумножать» пока на первом месте, но важно было бы и приумножить, и сохранить.

– Консервативный стиль инвестирования подразумевает в первую очередь сохранение капитала, на втором месте – его приумножение.

То есть вы – консерватор, но с элементами рискового инвестирования?

– Объясняю свою позицию. Вложенный в инвестиционный проект рубль дает два на выходе в течение определенного времени. Речь идет о недвижимости, приносящей рентный доход. Естественно, существуют риски снижения стоимости объекта недвижимости и изменения рентного дохода. Но эти две величины можно просчитать.

– Куда вы направляете прибыль, полученную от сдачи недвижимости в аренду?

– В большей степени на строительство новых объектов. Естественно, формируется резервный фонд на различные непредвиденные обстоятельства.

– То есть инвестируете в основном в недвижимость?

– Да.

– Геннадий Владимирович, вы сами сказали, что цены на московскую недвижимость достаточно высокие и риски существенны. Как это понимать?

– Я не сказал, что мы инвестируем в московскую недвижимость. В основном вкладываем в Подмосковье. Там проще во многих отношениях. Рентабельность, конечно, ниже, но там меньше и затраты, и период окупаемости, и существенней подушка безопасности (с точки зрения снижения цен). Подмосковный рынок недвижимости пока не такой насыщенный. Московский рынок, конечно, самый «аппетитный», но здесь слишком много бюрократических, административных и прочих барьеров, которые тяжело преодолевать. Слишком сложная система. Многие инвесторы сейчас ищут направления вложения капитала за пределами Москвы, что рано или поздно негативно скажется на Москве. Общий механизм строительства сложный, дорогостоящий, ненадежный, непредсказуемый. Кроме всего прочего, в Москве образовалась система своих компаний, получающих предпочтение. Я знаю компании, покинувшие Москву и сейчас ведущие серьезные инвестиционные проекты в Европе. Строят в Испании, Германии, Восточной Европе, Средиземноморье, в Греции. Там оказалось все гораздо проще, стабильнее, спокойнее, безопаснее, хотя сами руководители живут и работают в Москве.

– В каких странах, кроме России, вы осуществляете инвестиционные проекты?

– Есть небольшой проект в Болгарии.

– На какой период вы инвестируете?

– На несколько лет.

– Минимальный срок – года 3–4?

– Примерно 5–6 лет. Отсюда можно рассчитать годовую доходность – от 15 до 20 %.

– Эта доходность вас устраивает?

– Вполне.

– Есть ли у вас личная методика инвестирования?

– Такой методики у меня нет.

– Вы делегировали управляющей компании все инвестиционные решения?

– Да.

– Какой совет вы могли бы дать начинающим инвесторам?

– Не начинайте с больших объектов. Обкатайте всю технологию, процедуры – бюрократические и технические. Найдите слабые места в менеджменте, определите и выявите возможные риски. После успешной реализации небольших проектов, получив опыт, переходите на более крупные объекты. Очень плохо, когда начинают страдать гигантоманией. Тогда ничего хорошего не получится.

– Есть ли у вас четкая структура инвестиционного портфеля, то есть разбивка его на рисковые и безрисковые инструменты?

– Такого нет.

– Ваша первая инвестиция?

– Первая инвестиция – маленький домик на Большой Коммунистической улице, купленный под отдел кадров. Взяли в запущенном состоянии, сделали ремонт и получился вполне приличный офис.

– Ваша худшая инвестиция?

– Худшая инвестиция – в акции банка, которые нам отдали за долги.

Промучились с этим банком несколько лет, потом продали, не окупив свои вложения.

– Ваша лучшая инвестиция?

– Наверное, выкуп дома – штаб-квартиры нашей компании. Дом покупали в заброшенном состоянии. Сейчас после проведения реконструкции это красивое здание с существенной рыночной стоимостью.

– Это на Большой Коммунистической?

– Да.

– Отказались бы вы от инвестирования в различные активы в обмен на гарантированную приемлемую доходность в долгосрочном плане?

– Я бы не отказался. Мне нравится созидать, чтобы были видны результаты труда. Пока есть силы, буду делать полезные для общества вещи. В нашем случае – строительство.

– Закладываете ли вы возможные убытки – минимальный или максимальный процент – до принятия окончательного решения относительно инвестирования денежных средств?

– Про убытки ничего не могу сказать.

– Прогнозируете вы развитие своих проектов?

– Мы всегда просчитываем наихудший вариант с учетом задержек, отсрочек, срывов. Если мы планируем сдавать недвижимость в аренду, то в бизнес-план закладываем минимальную арендную плату. В качестве источников финансирования предпочитаем максимально использовать собственные средства. Внешнее финансирование привлекаем в ограниченном размере, чтобы доходы от других видов деятельности могли покрыть проценты по кредиту и заемные средства. Один раз я залез в долг. Потребовались огромные усилия, чтобы его отдать. Я с тех пор беру в долг только то, что могу отдать. Я понимаю, что в этом случае темпы инвестиционного процесса снижаются, но и риск существенно уменьшается.

– Вы с кем-нибудь советуетесь на стадии принятия инвестиционного решения?

– Конечно, советуюсь. У нас есть группа профессионалов высокого класса, принимающих значительную часть инвестиционных решений.

– Участвуют ли ваши родственники в разработке бизнес-планов?

– Этим занимается моя команда.

– Кого вы считаете портфельным инвестором?

– Мне трудно дать правильный ответ. Дилетантски представляю.

– В чем, на ваш взгляд, основная сложность принятия инвестиционного решения, сложность выбора объекта инвестирования?

– Предвидеть все риски и в долгосрочном плане просчитать рентабельность данного объекта. Сложно предвидеть все факторы, влияющие на успешность инвестиций. Например, строится торговый центр, а рядом появляется гипермаркет. Ситуация не из приятных.

– Ваше преимущество состоит в учете конкуренции?

– Преимущество нашей команды в опоре на собственные силы. На проекты, которые нам не по силам, мы не замахиваемся. Делаем то, что можем реализовать.

– Как вы оцениваете перспективы мировой экономики?

– Рынок ценных бумаг растет гораздо быстрее, чем рынок реальных активов. В результате чего надуваются некие пузыри. Возможны кризисные явления на мировых финансовых рынках. Если компания растет в год на 10 %, а стоимость акций увеличивается на 40 %, то совершенно очевиден разрыв между реальной стоимостью компании и стоимостью ее акций. Пока не случилась какая-то ситуация – все спокойно, спекулянты играют. Но как только что-то начнет происходить, возможен либо обвал, либо кризис фондового рынка.

– Как вы оцениваете перспективы российской экономики?

– Наша экономика могла бы быстро расти при нормальной экономической политике. Сегодня она растет значительно медленнее потенциальных возможностей. Необходима взвешенная государственная программа развития.

– Ваше мнение относительно девальвации доллара?

– Это игра крупнейших мировых игроков – США и Европы, вряд ли даже Японии. Америке нужно «отбить» определенные затраты на войну в Ираке, на содержание войск и прочее. Европу это пока устраивает. Я сильно сомневаюсь в девальвации доллара; американская экономика доминирует. Штаты в любой момент могут укрепить свою валюту.

– Ваше мнение относительно цен на нефть в долгосрочном плане?

– Они будут падать ниже 45–40 до уровня 35–36 долл, за баррель. Вряд ли ниже 30–32.

– Влияет ли Россия на цены на нефть?

– В какой-то мере влияет, но не доминирующим образом.

– Ваше мнение относительно проводимого экономического курса правительства РФ?

– Сейчас у российского правительства огромные возможности, благоприятный конъюнктурный период. В такой ситуации требуется вкладывать в инфраструктуру, транспортные и иные коммуникации. Это не сделано. Нужно проводить политику отмены, снижения таможенных пошлин на технологическое оборудование. К сожалению, этого не сделано. Момент упущен. Хотя и сейчас можно что-то сделать. Боюсь, что четкого представления, что должны были сделать, нет.