Иски в интересах ТСЖ и ЖСК

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 15.12.2009 г. N 12537/09, право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу, поэтому товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса в споре о признании права общей собственности на помещения в многоквартирном доме, отличного от интересов его членов, в связи с чем собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Товарищество собственников жилья "Каширка 16" право на иск по настоящему делу обосновывает протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 25.03.2011 г., из содержания которого следует наделение Товарищества собственников жилья "Каширка 16" правом на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности в именно отношении подвальных нежилых помещений, в связи с чем суд считает, что у истца имеются полномочия для обращения в Арбитражный суд города Москвы с иском по настоящему делу.

Управление жилым домом осуществляет Товарищество собственников жилья "Каширка 16".

Жилой многоквартирный дом по адресу г. Москва, Каширское шоссе, д. 16, построен в 1954 году, что подтверждается справкой БТИ.

Согласно акту осмотра спорного помещения, проведенного 01 июня 2011 года Департаментом городского имущества города Москвы, Управой района Нагатино-Садовники, Государственной инспекцией по недвижимости города Москвы, ГУП «ДЕЗ района Нагатино-Садовники», ГУ «Инженерная служба района Нагатино-Садовники» при участии ТСЖ «Каширка 16», в помещениях находятся транзитные трубы центрального отопления с отводами стояков и с запорной арматурой, трубы горячего и холодного водоснабжения со стояками и запорной арматурой, силовые электрические кабели, канализационный стояк с ревизией.

На заседании Межведомственной комиссии по выявлению спорного имущества в многоквартирных домах Департамента имущества города Москвы рассмотрен вопрос о наличии признаков отнесения спорных помещений к общему имуществу (протокол от 30.10.2012 № 13), члены комиссии согласились с наличием таких признаков.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении N 13391/09 от 02.03.2010 г., с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Договор приватизации первой квартиры в доме заключен 5 марта 1992 года.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на техническую.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19.05.2009 г. N 489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" к техническим подвалам относятся помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указывает, что спорные помещения не являются техническими, индивидуально определены как помещения с самостоятельным назначением.

Для установления характеристик спорных помещений, определением арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2014 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО «Бюро архитектурно-строительных исследований», эксперту Ларионову Сергею Александровичу, предупрежденному судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли в нежилом подвальном помещении IX (комнаты 1-21) общей площадью 232,1 кв.м., расположенном в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.16 ограждающие несущие конструкции здания, инженерные коммуникации, инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения жилого многоквартирного дома?

2. Требуется ли постоянный, открытый или периодически беспрепятственный доступ, и каким образом он возможен, к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в данных помещениях для его эксплуатации и контроля?

3. Имеется ли необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанных помещениях для нужд других помещений в доме?

4. Являются ли указанные помещения техническим подвалом?

5. Имели ли указанные помещения вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в доме на момент первой приватизации, т.е. по состоянию на 1992г.?

В экспертном заключении по арбитражному делу № А40-178650/13 эксперт пришел к следующим выводам: что в нежилом подвальном помещении IX (комнаты 1-21) жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 16 имеются ограждающие несущие конструкции здания; в комнатах 4,5, 6,10,11,19,20,21 помещения IX имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения жилого многоквартирного дома.

В ответ на второй вопрос эксперт указал, что к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в данных помещениях требуется постоянный открытый доступ. Такой доступ необходим при устранении аварийных ситуаций.

Для постоянного открытого беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенному в комнатах 4, 5, 6, 10, 11, 19, 20, 21 помещения IX должен быть организован постоянный беспрепятственный проход в данные помещения через комнаты 1,2, 12, 17, 18 помещения IX. На момент проведения экспертизы к указанным помещениям имеется открытый постоянный доступ, проходные помещения свободны.

Отвечая на третий вопрос, эксперт указывает, что Необходимость в использовании и техническом обслуживании инженерных коммуникаций и оборудования в указанных помещениях для нужд других помещений в доме имеется, так как данные инженерные коммуникации и оборудование обслуживают более одного помещения в многоквартирном жилом доме.

В ответ на четвертый вопрос экспертом установлено, что нежилое подвальное помещение IX является частью технического этажа, так как подвал здания предусмотрен был для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций.

При ответе на пятый вопрос эксперт указал, что Помещение IX (комнаты 1-21) включает в себя комнаты 4, 5, 6, 10, 11, 19, 20, 21, которые имеют вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям в доме, имели его изначально с момента возведения многоквартирного жилого дома (в том числе на момент первой приватизации, т.е. по состоянию на 1992 г.).

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Согласно статье 209, пункту 1 статьи 216 ГК РФ право собственности является вещным. Иск о признании права собственности – это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно пункту 58 названного постановления лицо, с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

В соответствии с данными разъяснениями высших судебных инстанций, а также исходя из системного толкования статьей 12, 209, 223, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.