Практика инвестирования в коммерческую недвижимость
Вкладываясь в коммерческую недвижимость, люди рассчитывают на получение систематических арендных платежей, и это четко формирует в них убеждение о том, что владение коммерческой недвижимостью приносит ощущение стабильности. Вроде ничего не делаешь, смотришь на расчетный счет и видишь то одно поступление, то другое, то третье, и так далее. Эндорфины вырабатываются, а вера укрепляется.
Другие инвестируют в коммерческую недвижимость для сохранения заработанных денежных средств и их приумножения в расчете на рост цены купленных активов.
В то же время, большинство инвесторов пытается сочетать первую и вторую цели при выборе объекта инвестирования с верой в то, что таким образом получат лучшую конечную выгоду.
На самом же деле стратегии первичного захода в эту сферу следующие (при этом следует иметь в виду, что здесь не говорится, правильно это или нет, а лишь повествуется):
1. Желание сберечь накопленное.
У каждого из нас оно есть. Мы хотим сохранить то, что заработали своим трудом. И кажется, что вот оно – коммерческая недвижимость – вложу туда и уже точно не потеряю. Вы думаете такими категориями? Каждый из нас когда-то возможно ловил себя на этих мыслях. Как правило, у таких людей нет желания сдавать в аренду, продавать, они просто хотят сохранить накопленное, потому что убеждены в порочности системы обмена и не уверены в денежных средствах. В большинстве случаев эти люди покупают апартаменты, иногда офисную недвижимость на разных стадиях строительства и редко сдают их в аренду, для них это способ цементирования ликвидных активов (денег). В стратегии есть очевидный недостаток – капитал не работает и не требует систематического обслуживания за счет других источников.
2. Желание заработать.
Примерно с начала 2000-х и до конца 2016-х годов можно было легко услышать, что спекулирование на рынке жилой и нежилой недвижимости выгодно за счет покупки на нулевой или первичной стадии строительства и последующей продажи после сдачи объекта в эксплуатацию. Хорошая стратегия спекулянтов. Зная, что рынок растет, сначала люди брали и просто перепродавали, потом начали делать ремонт и продавать уже с ремонтом, а потом этот тренд закончился.
Насколько данная стратегия актуальна в 2020 году? Я бы сказал, что весь спекулятивный рост стоимости недвижимости строительные компании забрали себе и заложили изначально в цену продажи на нулевой или первичной стадии. Все это сделано, по сути, для того, чтобы девелоперы (застройщики) сразу продали конечному потребителю недвижимость, не создавая конкурентную среду с участием мелких инвесторов или спекулянтов. Поэтому данная стратегия мало применима в наше время. Однако еще до недавнего времени можно было легко переводить из жилого фонда в нежилой и обратно практически любую недвижимость. Вопрос решался скромным, а иногда очень неприличным вознаграждением за «нужную подпись» на бумагах. Но эти времена прошли, и спекулировать на ренте «входа в нужную дверь» или покупки на начальной стадии становится все более сложным и нерентабельным.
3. Желание получать стабильный доход и заниматься любимым делом. Скорее всего, данная стратегия самая заманчивая из всех, она дает нам материальную стабильность в виде постоянных доходов и социальную доминантность в виде отсутствия необходимости планово ходить на работу.
Плюсы этой стратегии инвестирования очевидны, так как однажды ваши ежемесячные чистые доходы от коммерческой недвижимости превысят ваши ежемесячные расходы, и тогда вы сможете купить свое время обратно. Заманчиво, да? На мой взгляд, в этой стратегии есть только один большой минус – это привыкание к стабильности (которая может быть мнимой), к систематичным поступлениям денежных средств, что может вас расслабить так, что вы не будете желать делать новые проекты, развиваться, потому что деньги идут и они полностью (или в несколько раз) перекрывают ваши затраты, что очень опасно в долгосрочной перспективе.
4. Желание сколотить капитал.
На самом деле, эта стратегия плавно вытекает из третьей и выражается в том, чтобы, систематично получая доходы от своих видов деятельности, постоянно наращивать капитал, покупая все новые объекты коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду. Здесь, с одной стороны, все прекрасно: верен и посыл, и помыслы понятны, а с другой стороны, вступают законы международного рынка и обмена, и уже нужно заботиться о сохранении покупательной способности вашего капитала.
С каким бы мотивом вы в этот рынок не пришли, вы желаете сохранить свои сбережения, вложив в коммерческую недвижимость, и получать рентный доход, а на выходе из этого еще бы и продать объект дороже цены покупки, включив в нее по меньшей мере 1–2 годовых рентных дохода.
Глава 3. Распространённые мотивы приобретения коммерческой недвижимости и ошибки
Учится на своих ошибках мудрый, считая это шагом к успеху.
Всё приходит с практикой и опытом. Как и везде. Но мы надеемся, что, прочитав эту книгу, вы не совершите никаких ошибок или хотя бы не совершите тех, о которых мы написали.
Рассмотрим один из мотивов покупки коммерческой недвижимости.
Мечта о переводе в нежилой фонд.
Как считает и говорит большинство людей, коммерческая недвижимость – это пенсия, потому что на государство рассчитывать не приходится (или другие схожие варианты – заработная плата, дополнительный пассивный доход, еврейский бизнес). Для кого-то это даже мечта всей жизни (мне часто доводилось слышать такое: «Вот возьму квартиру на 1 этаже, переведу ее в нежилой фонд и сдам в аренду…». Но этому гениальному проекту, каким они сами его называют, уже не суждено сбыться: опоздали лет на 20–25.
Другое дело – 90-е годы. Когда квартиры на первых этажах считались неликвидными, имели много минусов и продавались дешевле, чем средние этажи. В 2000-х был и бум, и спрос, и рост продаж таких квартир в домах, которые, конечно же, располагались в местах с большой проходимостью. Именно поэтому предприимчивые люди, те, что первыми сообразили, начали расселять подобные квартиры. Сейчас же цены на такие помещения в городе Казани доходят до 180 тыс. рублей за 1 кв. м, а порой они больше зависят от скромности (вернее, нескромности) и запросов собственника.
В 2005-х годах требования к переводу жилой недвижимости в нежилой фонд были простыми, да и сама процедура была незамысловатой. Всего лишь нужно было сделать проект входной группы, согласованный с Главным архитектурным управлением города Казани и с граничащими соседями по периметру. В те времена могли еще и подписи не проверять (зачастую так оно и было), этим и пользовалось большинство. Но с течением времени законодательство ужесточается и становится больше порядка. Популярные тогда методы решения любых вопросов при помощи конвертов и нужных звонков постепенно стали сходить на нет. И сегодня, например, перевод жилого фонда в нежилой на первых этажах панельных домов запрещен. А в остальных случаях требуется 100 %-ное согласие жильцов всего дома.
Итак, предлагаю остановиться предметно. Представим себе вполне классический 9-этажный 10-подъездный жилой дом, где по четыре квартиры на этаже, а это 360 квартир. Вы затеяли перевод из жилого в нежилое. Стало быть, нужно получить согласие каждого собственника, которых, на секундочку, может быть от 1 до 5 человек и более. При этом есть собственники, которые сдают свои квартиры и проживают в другом доме или даже городе, есть квартиры, где собственник умер и его наследники вступают в права наследования, есть множество других обстоятельств, которые можно перечислять еще долго. Но вам во что бы то ни стало нужно получить согласие. Следовательно, этот процесс может затянуться от нескольких месяцев до бесконечности. Кроме различных обстоятельств, обозначенных выше, можно столкнуться и с тем, что особо предприимчивые собственники попросят денежное вознаграждение в сумме, которая им только может прийти на ум в тот момент. (По своему опыту: мнения многих жильцов о предприимчивом человеке, который желает из квартиры на первом этаже сделать коммерческую недвижимость, разнятся и они считают, что необходимо с такого человека что-то обязательно “поиметь”). Как же быть? Казалось бы, все просто – подделай подпись, распишись и сдай протокол. Но! Это уже статья Уголовного кодекса Российской Федерации, да и, к слову сказать, протоколы сейчас выборочно проверяются. Даже если у вас получилось ввести в заблуждение всех с поддельным протоколом и вас в этом не уличили, любой из жильцов дома может обратиться в суд с иском о признании протокола недействительным, и выиграет это дело. Таких прецедентов множество! В этом случае вам необходимо будет демонтировать за свой счет входную группу и привести все в первоначальный вид. И вот вы уже не счастливый обладатель коммерческой недвижимости, которую в своих мечтах сдавали в аренду, а собственник проблемного объекта.
Подытожим: мечта о переводе первых этажей в нежилой фонд похоронена под обстоятельствами непреодолимой силы третьих лиц.
Рассмотрим следующий мотив покупки коммерческой недвижимости – сетевой большой арендатор.
Признавайтесь, наверняка вас посещали такие мысли: «Куплю помещения с сетевым продовольственным магазином «Пятерочка» или «Магнит», на доход с аренды буду жить, путешествовать. Стабильный доход мне обеспечен!».
Итак, цена на такие помещения начинается примерно от 20 млн. рублей в зависимости от локации, площади и арендатора, но тут тоже много подводных камней.
Если вы ранее не сталкивались или не прорабатывали эти проекты, не имеете представления об арендном бизнесе с вышеуказанными арендаторами, то вы можете совершить множество дорогостоящих ошибок. Одна из наиболее распространенных – психологическая. Во всех крупных сетях есть специальные отделы, главная задача которых – сокращать расходы, а именно занижать арендную ставку. Поэтому будьте готовы периодически получать письма или звонки примерного такого содержания: «у нас все плохо», «дела совсем не идут», «продажи в последнее время сильно упали», «…а рядом открылся наш основной конкурент» «мы очень сильно хотели продолжить вам платить ту же ставку, но не можем, и это не прихоть, а условия, которые диктует рынок». Когда вы им приведете железный, на ваш взгляд, аргумент: «Я как ни зайду, у вас очередь на кассах!», вам все подробно объяснят, приведут статистку и покажут отчеты, свидетельствующие о том, что средний чек упал чуть ли не в 2 раза (все зависит от наглости и уверенности менеджера или специалиста, который ведет с вами переговоры). Потом вы услышите, что они «вообще думают о закрытии данной точки, так как в последнее время она у них убыточна», но, если вы пойдете у них на поводу и подпишете дополнительное соглашение к договору аренды «всего лишь на 1 год, в следующем году обязательно все наладится, продажи вырастут, вы останетесь в проигрыше. Дальше вас так и буду прогибать, потому что эта история будет повторяться из года в год. А у них всегда есть козырь в рукаве: если съедут, вы станете обладателем большой пустующей площади, которую в наше время тяжело заполнить.
В своей практике я часто встречал большие площади, с которых съезжали крупные игроки рынка недвижимости и, как правило, они тяжело заполнялись. К примеру, здания бывших автосалонов, магазины по продаже бытовой техники, помещения, которые занимали банки. Ни для кого не секрет, что все уходят в онлайн-продажи, причем с каждым годом все активнее и стремительнее.
Хорошо, если есть возможность на это раскрученное место «посадить» конкурентов или разделить его на несколько небольших помещений. Помещение от 500 кв.м. и больше трудно сдать в аренду. Бывает и такая ситуация, которая случилась недавно с моим другом. У него в собственности помещение 550 кв.м. в центральной части небольшого провинциального города с населением 200 тыс. человек, где преимущественно – застройка средней этажности (5-тиэтажки), поблизости центральный рынок с соответствующим пешеходным трафиком. У него помещение арендовал крупный продуктовый ретейлер, а в подвальном помещении напротив размещался их конкурент (такое часто бывает). В один прекрасный день моему другу надоело, что арендаторы вот уже третий год пудрят ему мозги и занижают арендную плату (по той самой классической схеме, кстати, которую мы рассмотрели выше). И он вышел с предложением к соседнему магазину конкурентов. Предложил им переехать на его площади вместо текущего арендатора. На что, конечно же, они с большим удовольствием согласились и предложили, правда в устной форме, платить даже больше. И он, счастливый и радостный, даже не заключив первоначальный меморандум, начал действовать. Потом они часто торопили его, аргументируя тем, что необходимо сделать ремонт и так далее. В итоге, когда у моего друга съехал продуктовый магазин, потенциальные арендаторы тоже пропали, сказав лишь, что «не получится переехать, так как руководство передумало и не согласовало».
Что получил собственник помещения? Помещение, которое пустует уже год.
Что получил бывший арендатор?
Как оказалось, им в этом городе N надо было закрыть один магазин, у них был выбор из трех, но, так как собственник сам согласился, они его и закрыли, хотя по выручке он был не на самом последнем месте. Съехавший арендатор преследовал цель открыть новый магазин своей сети, но в связи с тем, что предусмотрен лимит Федеральной антимонопольной службы по количеству торговых точек этой сети в городе N, им сначала необходимо было закрыть один из действующих магазинов. Поздравляем арендатора, цель достигнута. Печалимся о собственнике помещения. В итоге арендатор открыл точку в новом микрорайоне с высокоэтажным строительством – «человейнике». Что получили соседи-конкуренты? Они выбили соперника по рынку с территории и переманили их клиентов к себе.
Один из выводов заключается в том, что крупные сети – это не благодетели, которые одаривают вас манной небесной, а жестко диктуют свои условия. Как правило, на них работают лучшие юристы, каждая строчка в договоре прописана тщательным образом и несет в себе глубокий смысл, который подтверждается многочисленными выигранными судебными процессами. С ними очень трудно расторгнуть договор по вашему желанию, если они сами этого не хотят. Это практически невозможно без серьёзных штрафных санкций для вас. Но если вы возьмете правильный объект по локации и типу, выстроите хорошие рабочие отношения с курирующим ваш объект менеджером большого ретейла, то у вас будет один из самых лучших, стабильных и не проблемных объектов.
Следующий распространенный мотив покупки коммерческой недвижимости.
Купить 3-х-комнатную квартиру на первом этаже и разделить ее на четыре, нет, лучше на пять маленьких квартир. Мне сразу вспоминается один детский советский мультик про богача, который делил овечью шкуру.
Поделив квартиру на несколько квартир, вы получите советскую коммуналку на современный лад. Давайте разберемся, откуда пошла такая мода на не очень хороший бизнес.
На одном из слетов местных бизнесменов молодой и уже очень и очень обеспеченный человек (что он молодой было понятно по внешности, что обеспеченный – по его словам и образу в социальных сетях) представил умопомрачительный проект с супервысокой маржинальностью. Он рассказал, как приобрёл 3-х-комнатную квартиру в Казани на первом этаже многоквартирного жилого дома и разделил ее на 4 отдельных квартиры. Далее продал и, по его легенде, чистая прибыль составила в 2–3 раза больше изначальной стоимости объекта.
Вот эта история и породила в городе настоящий ажиотаж на покупку больших квартир, расположенных на первых этажах. Ко мне как к юристу посыпалось огромное количество звонков с просьбой разделить квартиру на 4, 5, а то и 6 квартир. Практически и технически это возможно, но согласовать и узаконить такое разделение – из рубрики фантастики.
Более того, такие разделенные квартиры примерной площадью 10–15 кв.м. стали размещаться на интернет-сервисах для продажи. Ради любопытства, как же все это происходит на деле, мы звонили по таким объявлениям. И продавцы нас уверяли, что они разделили одну квартиру на четыре и все оформлено документально, но сейчас, к великому сожалению, в квартире заканчивается ремонт и посмотреть ее можно будет только недели через 2–3, а документы по разделу вот-вот выйдут с государственной регистрации.
Что мы наблюдали потом с этими квартирами? Наш народ очень сообразительный! Такие квартиры стали продавать в совместную долевую собственность. Что это значит? По документам вы будете собственником какой-то доли (1/4,1/5 и так далее) всей квартиры, у каждого ключи от своей комнаты, и, в лучшем случае, там будет узаконена перепланировка и переустройство. Далее представьте, дорогие читатели, что вы приобрели одну комнату в такой квартире, вторую комнату приобрел я, а собственником третьей комнаты является наш общий знакомый. Конечно, там будут раздельные счета-фактуры и т. п. Давайте представим, что как-то вечером наш с вами общий знакомый, он же сосед, заказал себе вкусную пиццу с доставкой на дом (или любую другую еду), а нас, соседей, по непонятным для нас причинам не пригласил на ужин, чем мы были очень сильно задеты, обижены и расстроены. Мы заходим с требованиями поделиться с нами столь вкусным ужином. На что наш сосед, как законный собственник, отвечает нам отказом и указывает на дверь, но мы настаиваем, начинается потасовка, приезжают сотрудники полиции, начинается опрос и разбирательства, и мы достаем наши документы и что мы в них видим? Что я имею право собственности в размере 1/3 во всей квартире! Моя доля не определена и не выделена в действительности, и в дополнение ко всему я рассердился на нашего общего знакомого, что он не поделился со мной куском пиццы и моя тонкая психическая натура не выдержала такой травмы, я решил продать свою долю в этой квартире. Но в этой ситуации мои соседи имеют преимущественное право покупки, то есть без их отказа я не могу совершить продажу.
В моей практике было много примеров раздела квартир, но это были квартиры большой площадью, где есть минимальная площадь жилой комнаты (она составляет 8 кв. м), есть санитарные нормы, которые должны соблюдаться, а с увеличением количества квартир и проживающих в них нагрузка на коммуникации возрастает. В итоге на такие квартиры жалуются жильцы и управляющая компания, часто обращаются в суд с исковыми требованиями о приведении в соответствие.
Таким образом, мы видим, подобные инвестиционные проекты весьма сомнительные и очень рискованные.
Глава 4. Этапы покупки коммерческой недвижимости
Верьте только фактам. Смотрите в оба, или как не взять кота в мешке? Размер имеет значение.
В общем виде можно описать следующие этапы покупки коммерческой недвижимости.
Для начала нужно определиться с бюджетом и задать себе следующие вопросы:
Сколько у меня есть средств для инвестирования?
Сколько я могу взять в ипотеку?
Есть ли одобренная кредитная и/или ипотечная линия? Если нет, то как быстро смогу оформить?
Задавая себе эти вопросы, вы формируете первое понимание о том, в каком ценовом сегменте можете искать коммерческую недвижимость.
Далее следует задать вопросы о доходности: какую доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости хотелось бы получать (желаемая, максимальная)? На какую самую низкую доходность (минимальную) буду готов согласиться?
Ответив на эти два вопроса, вы поймете еще один критерий отсева объектов коммерческой недвижимости.
Приблизительную доходность вы можете определить следующим образом. Представленная ниже формула является утрированной в связи с тем, что не учитывает имущественные налоги, налоги на доходы, инфляцию, затраты на капитальный ремонт, страховку, рост стоимости арендной платы и т. п. Но она подходит для экспресс-оценки привлекательности объекта.
Доходность (в процентах) = чистый арендный поток / стоимость объекта * 100
Под чистым арендным потоком, в рамках данной формулы, следует считать арендную ставку (арендная ставка за всю площадь или арендная ставка за 1 кв. м, умноженная на количество арендных кв. м) за вычетом систематических коммунальных расходов (газ, отопление, электричество, вода, управляющая компания).
После определения ваших основных двух параметров: бюджет и минимальная доходность, а также желаемая доходность, вы уже смело можете провалиться в ресурсы интернета и в объятия риелторов. Самое простое – использовать сайт www.avito.ru (или подобные), на котором вы можете выставить параметры поиска по бюджету, типу недвижимости: торговая, офисная, складская и т. п. С моей точки зрения, лучше быть максимально открытым и не ограничивать свой выбор типами объектов коммерческой недвижимости, смотреть все варианты, таким образом вы сможете составить полную картину о рынке вашего города.
Далее наступает процесс выбора, обзвона, получения информации, однако помните, что этот экспресс-анализ работает только при первичном выборе объектов для их дальнейшего изучения. Теперь о том, как нужно выбирать объекты для первичного отбора. Можно смело исходить из следующих положений:
1. Смотрим на фотографии, нравится ли вам этот объект или нет.
Здесь нет четких критериев, просто смотрим. Как правило, продавец лучшую фотографию объекта ставит первой (главной). Далее закономерность такая: чем красивее фотографии (то есть все отделано, ремонт хороший, помещение блестит и сверкает), тем дороже объект и меньше доходность. Соответственно, чем печальнее фотографии (ремонта со времен начала 1990-х не было, тускло), то тем дешевле стоимость объекта и выше доходность. Эти тенденции не абсолютны, однако в большинстве случаев они подтверждаются и сегодня (на момент написания).
2. Смотрим на местоположение.
Как завещали нам классические учебники по маркетингу: локация, локация и еще раз локация. Лучше вас ваш город знает только ваш сосед. Заходим в google map и смотрим, что вокруг: какие объекты есть, чем больше сданных площадей вокруг потенциального объекта, тем лучше, потому что, скорее всего, в этом месте есть хороший трафик людей. Вероятнее всего, вы замечали, когда друг за другом стоят два непримечательных многоквартирных жилых дома, при этом в одном из них каждый метр квадратный первого этажа сдан, а в другом только одно место, и то на продаже и без арендатора. Задайте себе вопросы: «Почему так? Что там такого есть, что в одном все сдано, а в другом нет?»
Смотрите расположение вашего объекта: есть ли рядом станция метро, автобусная или трамвайная остановка, хорошо ли просматривается ваш объект с разных сторон улицы и из автомобильного транспорта, есть ли рядом парковочные места, насколько данное место является проезжим и проходимым. В то же время я на своей практике неоднократно убеждался, что даже от того солнечная сторона или нет, зависит трафик, сменность арендатора и арендная ставка. Внимательно изучите локацию, потому что отсутствие солнечных лучей может существенно повлиять на выбор объекта арендатором (понаблюдайте в своем городе за этим и вы заметите, что естественным для вас образом вы будете прокладывать свой путь по солнечной стороне).
3. Обзванивайте и задавайте вопросы о цене, о скидке на объект, о том, какой арендный поток по объекту, какие базовые коммунальные расходы. После того, как уже выбрали из десятков или иногда даже сотен объектов, переходим на следующий этап – осмотр.
Этапы осмотра:1. Визуальный осмотр. Приходим и смотрим, совпадает ли увиденное на интернет-ресурсах и на карте google map с действительностью. Расхождения как в лучшую, так и в худшую сторону для себя помечаем. Лучше записать, потому что за день просмотров может быть с десяток, запомнить информацию по каждому объекту может быть сложно, да и информация может наложиться друг на друга. Делаем фотографии.
2. Заходим в объект в качестве клиента. Смотрим, как работает арендный бизнес, что продают, предлагают, какие услуги оказывают. Представьте, что вы – клиент, ваше поведение должно быть максимально доброжелательным, открытым, таким, чтобы сотрудникам захотелось с вами пообщаться. А вы, соответственно, доступным способом узнаете, как у этого бизнеса идут дела. Следующие вопросы будет самому себе такими: будут ли эти арендаторы «сидеть» дальше? А если они съедут, то как быстро смогу сдать в аренду? Нужно понять, насколько они долгосрочные арендаторы и насколько место проходное и интересное для арендаторов (к сожалению, здесь нет четких критериев оценки, все достаточно индивидуально). В то же время желательно проверить трафик как в час пик, так и в утреннее и вечернее время. Бывает так, что проходимость вроде хорошая, а арендаторы постоянно меняются, потому что люди просто не заходят.
3. Встречаемся с собственником. Не всегда собственники приезжают сами на первую встречу, иногда они отправляют своих представителей или же, в большинстве случаев, – риелторов, которые ни на один вопрос толком ответить не могут. Назначая встречу, для экономии своего времени важно обговорить эти моменты. Здесь уже ваша харизма и умение переговаривать вам в помощь. Обратите внимание на следующие аспекты: как говорит собственник о цене, насколько может двигаться по цене, как рассказывает об арендаторах, насколько открыт к показу документов, есть ли все документы на собственность, договоры аренды, узаконены ли площади и т. п. Дополнительно можете спросить: “если бы вы были собственником еще лет 5, то что бы вы улучшили в объекте? Какие перспективные возможности видите у объекта?”, “если бы вы были собственником еще лет 5, то исходя из вашего знания об объекте, какие возможные угрозы вы видите?”.