Обзор процесса строительства в Республике Казахстан на 2021 год
Если иностранное юридическое лицо имеет филиал или представительство в РК, то лицензия и (или) приложение к лицензии выдаются по месту их регистрации, а если не имеет, то по месту осуществления иностранным юридическим лицом своей деятельности, за исключением случаев, когда законодательством РК установлено иное.
Важно отметить, что в нашей практике после 2012 г в Республике Казахстан получить лицензию иностранной компании воспользовавшись соответствующими ссылками на Соглашение и Закон РК «О разрешениях и уведомлениях», не удавалось ни разу. Исходя из полученного опыта, ввиду отсутствия отдельного регулирования о порядке признания иностранных лицензий в Республике Казахстан, приходится получать лицензию в общем порядке, как это указано ниже.
Регистрация филиала иностранной компании в Казахстане лучший вариант для иностранных строительных и проектных компаний, принявших решение выйти на рынок Казахстана. Это связано с тем, что можно использовать опыт, полученный головной компанией в любой стране мира.
Законодательством предусмотрен конкретный перечень квалификационных требований, предъявляемый к лицензиату. Перечень квалификационных требований определен приказом и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 9 декабря 2014 года № 136.
Наиболее важные на сегодняшний день квалификационные требования можно сгруппировать как требования к:
– персоналу (образование, опыт, аттестация);
– производственной базе;
– материально-техническому оснащению;
– опыту работы и реализованным объектам (за исключением III категории лицензии, для получения которой не предъявляются требования к опыту работы и реализованным объектам).
Касательно требования по аттестации инженерно-технических работников. Для получения лицензии на проектирование и строительно-монтажные работы, независимо от категории лицензии, нужно иметь в штате не менее одного аттестованного инженерно-технического работника, имеющего соответствующий аттестат по профилю работ, входящих в состав запрашиваемого подвида лицензируемого вида деятельности.
При этом совмещение работы аттестованными инженерно-техническими работниками не допускается.
Аттестация – это процедура официального признания аттестационным центром полномочий инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства.
Аттестация проводится аккредитованными аттестационными центрами. Аттестационный центр – юридическое лицо, прошедшее в установленном порядке процедуру аккредитации в уполномоченном органе. Список аттестационных центров можно увидеть на сайте Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК. Правила и порядок прохождения аттестации подробно изложены в приказе Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 ноября 2015 года № 734.
Необходимые документы для прохождения аттестации:
– заявление;
– копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
– нотариально засвидетельствованная копия диплома о высшем профессиональном образовании;
– нотариально засвидетельствованная копия трудовой книжки либо иных документов, подтверждающих стаж работы;
– нотариально засвидетельствованные копии иностранных сертификатов, аттестатов и других документов, подтверждающих квалификацию по соответствующим специализациям в случае их наличия.
Срок рассмотрения заявления – 15 рабочих дней.
Аттестация проводится посредством компьютерного тестирования. Время, отпущенное на тестирование, составляет 120 минут. Тест состоит из 100 вопросов по выбранной специализации. Тестовые вопросы разрабатываются и утверждаются уполномоченным органом. Результаты аттестации утверждаются приказом аттестационного центра. Информация об аттестованных инженерно-технических работниках размещается на официальном интернет-ресурсе уполномоченного органа.
Как уже было отмечено выше, аттестация инженерно-технических работников проводится аккредитованными аттестационными центрами. Порядок аккредитации негосударственных аттестационных центров по аттестации инженерно-технических работников, участвующих в процессе проектирования и строительства, утвержден приказом Министра национальной экономики РК от 26 ноября 2015 г. № 735.
Для прохождения аккредитации аттестационные центры направляют следующие документы:
– заявление;
– справка о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица;
– сведения и документы в соответствии с разрешительными требованиями.
Разрешительные требования установлены в приложении № 4 приказа Министра национальной экономики РК от 26 ноября 2015 года № 735:
– наличие преподавательского состава, ответственного за проведение повышения квалификации;
– наличие технического состава, ответственного за проведение аттестации;
– наличие административно-бытовых помещений на праве собственности или ином законном основании, площадью не менее 100 (ста) квадратных метров, при этом помещения для проведения тестирования и обучения должны составлять не менее 45 (сорока пяти) квадратных метров;
– наличие материально-технической оснащенности, в количестве не менее 10 (десяти) мест;
– наличие программного обеспечения для аттестации инженерно-технических работников;
– наличие нормативно-технической и методологической литературы;
– наличие утвержденных уполномоченным органом тестовых вопросов, утвержденных внутренних правил и регламентов для проведения обучения и аттестации.
Срок выдачи свидетельства – 10 рабочих дней.
1.3. Доступ к электронным услугам
В настоящее время многие услуги, связанные с недвижимостью, оказываются в электронном формате на веб-портале «электронного правительства». Использование электронных услуг позволяет экономить время на административные процедуры на всех этапах открытия и ведения бизнеса в Казахстане в сфере строительства и проектирования.
Для получения доступа к электронным услугам, необходимо оформить электронную цифровую подпись, которая выдается АО «Национальные информационные технологии» (национальный удостоверяющий центр (НУЦ)) в течение одного рабочего дня. Заявление подается непосредственно услугодателю либо через интернет-ресурс НУЦ.
Признание иностранной электронной цифровой подписи осуществляется в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан. Ранее такие договоренности существовали только в рамках Таможенного союза, сейчас, в связи с вступлением в силу с 1 января 2015 года Договора о Евразийском экономическом союзе, – в рамках Евразийского экономического союза.
При отсутствии международного договора иностранная компания получает электронную цифровую подпись в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Для этого нужно подать заявление с приложением документа, содержащего индивидуальный идентификационный номер (ИИН) представителя юридического лица-нерезидента (к примеру, регистрационное свидетельство), а также документ, содержащий БИН юридического лица. Чтобы иметь БИН, юридическому лицу необходимо получить регистрационное свидетельство на основаниях, указанных в налоговом законодательстве Республики Казахстан (например, указав как основание открытие текущего счета в одном из местных банков).
2. Получение земельного участка
2.1. Способы получения земельного участка
Распространенные способы получения земельного участка:
– приобретение у государства, при этом необходимо получить в местных исполнительных органах районов (городов) решение о предоставлении соответствующего права на землю;
– выбор земельного участка самостоятельно на вторичном рынке для аренды или приобретения в частную собственность.
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Если застройщик хочет получить землю у государства, он должен быть готов к длительной бюрократической процедуре, которая состоит из нескольких этапов, на каждом из которых возможны задержки. С другой стороны, приобретая у государства, застройщик оплачивает стоимость земельного участка без накрутки, которая существует на рынке.
В свою очередь, приобретение земельного участка у частного лица влечет за собой определенные риски, связанные с предыдущими правообладателями. Земельный участок может быть заложен или находиться в аресте, третьи лица могут претендовать на земельный участок, либо существуют какие-либо еще обременения, о которых продавец не сообщил. Преимуществом покупки земельного участка на вторичном рынке является то, что покупатель стоит наравне с продавцом при заключении договора, стороны обладают свободой и могут договориться об условиях контракта в довольно короткие сроки.
Если у застройщика уже есть земельный участок, ему необходимо убедиться в том, что он имеет право выполнять на нем строительство.
Следует отметить, что права иностранцев на некоторые виды земельных участков ограничены:
– нерезиденты не могут иметь в собственности земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и лесоразведения;
– не допускается предоставление земельных участков, расположенных в пограничной зоне и пограничной полосе Республики Казахстан в частную собственность нерезидентам;
– нерезиденты, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля нерезидентов составляет более чем 50 %, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет (ранее этот срок составлял 10 лет, изменения внесены в Земельный кодекс Республики Казахстан Законом РК от 29 декабря 2014 года № 269-V). В отношении данного пункта Президентом Республики Казахстан 6 мая 2016 года был подписан Указ о введении моратория на предоставление иностранным гражданам земель сельскохозяйственного назначения во временное землепользование. Мораторий действует до 31 декабря 2021 года.
2.2. Порядок предоставления земельного участка государством
Для выкупа у государства земельного участка, на который ранее уже было оформлено право землепользования, застройщику для строительства за пределами населенного пункта предстоит пройти через процедуру, состоящую из следующих этапов:
– подача заявления на предоставление земельного участка;
– определение возможности удовлетворения заявления (предварительный выбор земельного участка);
– заключение комиссии о предоставлении земельного участка;
– разработка и утверждение землеустроительного проекта;
– принятие решения местным исполнительным органом (далее «Акимат») на основании решения комиссии и землеустроительного проекта о предоставлении права на земельный участок;
– заключение договора купли-продажи или временного (краткосрочного, долгосрочного) возмездного (безвозмездного) землепользования;
– установление границ земельного участка на местности;
– изготовление и выдача документов, удостоверяющих право на земельный участок.
Если земельный участок не предоставлялся в землепользование, то процедура получения такого участка может осуществляться через торги согласно ст.48 Земельного кодекса РК. Торги (конкурсы, аукционы) по продаже земельных участков или права землепользования осуществляются в электронном виде на веб-портале реестра государственного имущества в порядке, определенном центральным уполномоченным органом.
При получении земельного участка у государства необходимо также обратить внимание на следующее:
– целевое назначение земельного участка должно соответствовать целям будущего объекта;
– делимость земельного участка;
– зарегистрированные обременения, имеющиеся у земельного участка;
– установление охранной или санитарно-защитной зоны земельного участка (оформляется актом о выборе земельного участка соответствующими местными исполнительными органами (согласно Земельному кодексу РК));
– генеральный план населенного пункта. Запрещается предоставление земельных участков для строительства без наличия проектов детальной планировки и (или) проектов, выполненных на основании генеральных планов населенного пункта.
Целевое назначение земельного участкаРаньше целевое назначение определялось в соответствии с классификатором целевого назначения, утвержденным приказом Министра регионального развития Республики Казахстан от 2 июня 2014 года № 158/НК. Теперь же из Земельного кодекса РК понятие классификатора целевого назначения земельных участков исключено.
Целевое назначение земель определяется в соответствии с функциональными зонами. В частности, земли населенных пунктов разделены на следующие функциональные зоны: жилищная, социальная, коммерческая и иная.
В Разделе 3 Земельного кодекса РК содержится исчерпывающий перечень земель, входящих в ту или иную категорию.
Земли населенных пунктов делятся на следующие функциональные зоны: жилищная, социальная, коммерческая, иная.
В жилищную зону входят земли жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками.
В социальную зону входят земли общественно деловой застройки, занятые и предназначенные для размещения государственных и некоммерческих объектов.
В коммерческую зону входят земли производственных объектов, объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для установления санитарно-защитных зон этих и иных объектов, связанных с предпринимательской деятельностью.
В иную зону входят земли:
1) транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры и связи;
2) особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
3) лесного фонда;
4) водоемов и акваторий, занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
5) сельскохозяйственного использования;
6) общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, придомовым земельным участком, не вошедшим в состав кондоминиума, дорогами, набережными, парками, скверами, лесопарками, бульварами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения и другие инженерные системы общего пользования, а также охранные зоны тепловых сетей и инженерных систем общего пользования);
7) резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные для территориального развития населенного пункта и развития личного подсобного хозяйства;
8) специального назначения, выделяемые для размещения крематориев, скотомогильников (биотермических ям), свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно без установления специальных нормативов и правил;
9) предоставленные для нужд обороны и национальной безопасности, а также иного режима использования.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья (солонцы, пески, такыры и другие прочие угодья, вкрапленные в массивы сельскохозяйственных угодий).
К землям промышленности относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации объектов промышленности, в том числе их санитарно-защитные и иные зоны.
Землями транспорта признаются земли, предоставленные для обеспечения деятельности и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного и иных видов транспорта.
К землям для нужд железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные под:
1) магистральные пути и технологически связанные с ними строения и сооружения (железнодорожное полотно, мосты, тоннели, виадуки, сигнальное оборудование, служебно-технические здания);
2) подъездные пути;
3) железнодорожные станции (вокзалы) со зданиями, сооружениями энергетического, локомотивного, вагонного, путевого и грузового хозяйств, водоснабжения и канализации, защитными и укрепительными насаждениями, служебными и иными объектами, имеющими специальное назначение по обслуживанию железнодорожного транспорта;
4) полосы отвода и охранных зон железных дорог;
5) железнодорожные пути и объекты железнодорожного транспорта по договорам государственно-частного партнерства, в том числе по договорам концессии.
К землям для нужд автомобильного транспорта относятся земли, отведенные:
1) под автомобильные дороги, стоянки и парковки для транспортных средств, их конструктивные элементы и дорожные сооружения и технологически связанные с ними строения и сооружения;
2) для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;
3) для установления полос отвода автомобильных дорог.
К землям для нужд морского и внутреннего водного транспорта относятся земли, отведенные для размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского и внутреннего водного транспорта.
К землям для нужд воздушного транспорта относятся земли, отведенные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта, а также их охранные зоны.
К землям для нужд трубопроводного транспорта относятся земли, отведенные для размещения водопроводов, газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта. К указанным землям также относятся земли для нужд магистральных трубопроводов, включая охранные зоны магистральных трубопроводов с особыми условиями использования земельных участков, границы которых определяются в соответствии с законодательством Республики Казахстан о магистральном трубопроводе.
К землям для нужд связи, радиовещания, телевидения, информатики относятся земли, отведенные для размещения объектов соответствующих инфраструктур, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи, в том числе подземных, а также их охранные зоны, земли, отведенные для строительства антенно-мачтовых сооружений и (или) опор для оборудования сотовой или спутниковой связи.
К землям энергетики относятся земельные участки, отведенные для:
1) размещения гидроэлектростанций, атомных станций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, а также объектов по использованию возобновляемых источников энергии;
2) размещения опор воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики.
К землям для нужд космической деятельности относятся земли, отведенные для размещения и эксплуатации объектов наземной космической инфраструктуры, а также их охранные зоны.
Земли специальных экономических зон, индустриальных зон республиканского и регионального значения предоставляются во временное возмездное землепользование из земель, не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, соответствующим управляющим компаниям, которые в свою очередь предоставляют их участникам специальных экономических зон, индустриальных зон республиканского и регионального значения в порядке и на условиях, установленных законодательством Республики Казахстан о специальных экономических и индустриальных зонах.
Землями для нужд обороны и национальной безопасности признаются земельные участки, предоставленные для размещения и постоянной деятельности воинских частей, военных полигонов, а также арсеналов, баз и складов Вооруженных Сил Республики Казахстан, других войск и воинских формирований и прилегающих к ним территорий в пределах установленных запретных зон и запретных районов, военных учебных заведений, специальных (военных) учебных заведений специальных государственных органов Республики Казахстан, иных организаций Вооруженных Сил Республики Казахстан, других войск и воинских формирований, специальных государственных органов Республики Казахстан, их объектов и сооружений, выполняющих задачи в области обороны и национальной безопасности.
К зонам с особыми условиями пользования землей относятся:
1) санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;
2) селеопасные, оползнеопасные и защитные лесные зоны, примыкающие к полосе отвода железных и автомобильных дорог;
3) защитные зоны водозаборных сооружений;
4) приаэродромные полосы;
5) охранные зоны магистральных трубопроводов, линий связи, радиофикации, электрических и тепловых сетей;
6) охранные зоны объектов систем газоснабжения;
7) водоохранные зоны;
8) охранные зоны объектов наземной космической инфраструктуры, за исключением районов падения отделяющихся частей ракет-носителей;
9) территория военных полигонов, а также арсеналов, баз и складов Вооруженных Сил Республики Казахстан, других войск и воинских формирований и прилегающих к ним территорий в пределах установленных запретных зон и запретных районов;
10) территории, находящиеся в пользовании специальных государственных органов;
11) территория, прилегающая к учреждениям уголовно-исполнительной системы.
К не поименованным выше земельным категориям также относятся:
• Земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.
2.2.1. Подача заявления на предоставление земельного участка
Для предоставления земельного участка необходимо подать заявление в местный исполнительный орган по местонахождению земельного участка. Заявление рассматривается до двух месяцев с момента его поступления (не включая срок на составление землеустроительного проекта). Заявление должно содержать:
– цель использования земельного участка (в нашем случае – для строительства);
– предполагаемые размеры земельного участка (определяются по утвержденным в установленном законодательством Республики Казахстан порядке нормами отвода земель для этих видов деятельности, либо в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или) строительной документацией);
– местоположение (примерное местоположение земельного участка);
– испрашиваемое право пользования (право частной собственности на земельный участок, право постоянного землепользования, право временного (долгосрочного, краткосрочного) возмездного землепользования (аренды), право временного безвозмездного землепользования);
– наличие или отсутствие другого земельного участка.
2.2.2. Предварительный выбор земельного участка
Необходимым шагом для получения земельного участка для строительства объектов является предварительный выбор земельного участка. По результатам выбора земельного участка выдается акт о выборе земельного участка структурными подразделениями соответствующих местных исполнительных органов, осуществляющими функции в сфере архитектуры и градостроительства.
Акт о выборе земельного участка выдается с приложением проектов границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Оформление акта о выборе земельного участка осуществляется в течение десяти рабочих дней, с последующим направлением акта о выборе земельного участка в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения.
2.2.3. Решение о предоставлении земельного участка
Решение о предоставлении земельного участка принимается местными исполнительными органами на основании заключения комиссии и землеустроительного проекта.