На следующий день застройщик ждал банкиров с новым визитом, уже после обмена документами, и изучения их профильными специалистами. В свою очередь он подготовил несколько предложений, которые должны были бы смягчить их решение по отношению к нему. В назначенный час они снова сидели, каждый на своем месте, и молча улыбались, не решаясь кто первым начнет этот разговор. Изучив документы застройщика банкиры остались недовольны, ведь как он сам признавал, расходы на содержание его компании росли быстрее чем ее доходы, это бросалось в глаза. Они намеревались ему отказать, но не совсем обрубать мосты, а только отказать на его льготных условиях, оставив открытыми двери лишь на общих условиях. Их натянутые лица выражали непроницаемость его обаянию, и застройщик сразу почувствовал этот холод.
– Может кофе? Настоящий марокканский! – спросил застройщик, исправляя свою ошибку при первой встрече. – И уже побежал к кофе-машине, как его неожиданно остановил голос банкира:
– Спасибо, но давайте лучше перейдем сразу к делам, чтобы не отвлекаться на второстепенное. – Гость сложил вместе руки.
– Ну что ж, я подготовил ряд положений. Которые ущемляют меня в правах. Гораздо больше, чем вас. Но доказывают то, что я настроен серьезно. Это условия, на которые я согласился бы. Ради снятия всех ваших страхов и прочих барьеров между нами. Так сказать несколько шагов навстречу друг к другу. – Он подошел к столу, взял в руки распечатанный лист, и стал с выражением зачитывать свои заметки:
– Дефляционный кризис, в котором сейчас находится наша экономика, так сказать расчищает поляну для иностранцев с долларами, которые заполняют наиболее привлекательные ниши, которые освобождают отечественные предприниматели, банкротясь один за другим. Так у нас в стране уже было в 90-е, и так может случиться и в будущем, если банки не перейдут от жесткого залогового кредитования к проектному финансированию под строгим контролем кредитора, то есть вас. – Он улыбнулся им, давая понять важность их деятельности во всей экономической системе. – Что предлагаю я:
Первый пункт, кредитовать преимущественно покупку оборудования (не менее 70% от суммы), преимущественно в рассрочку и с возможностью обратного выкупа производителем.
Второй, законченность проектов, то есть не строить несколько домов сразу, а только один, потому, что легче потом будет продать полу готовый дом, чем пять на стадии фундамента.
Третий, это фиксирование будущих цен путем заключения предварительных договоров с поставщиками на каждой стадии производства.
Четвертый пункт, контроль денежных средств посредством принудительного обслуживание на счетах кредитора, это позволит предупредить вывод средств или отменить подозрительные операции. Если же заемщик убежден в необходимости платежа – он должен обосновать это перед советом кредиторов.
Пятый пункт, вести опись имущества заемщика сразу, а не когда он стал несостоятельным и оказывается, что имущества у него уже нет. На все купленное за кредитные средства накладывать сразу обременение в пользу банка.
Шестой пункт, обязательное страхование кредита по завышенной ставке для привлечения страховщиков, расходы по которому включаются в тело кредита.
Седьмое пункт, нормирование пределов заработной платы, чтобы аффилированным директорам не переплачивали.
Восьмой пункт, все крупные закупки организует кредитор через публичные тендеры, по заявкам заемщика, что позволяет исключить аффилированных поставщиков.
Девятый пункт, на весь срок кредитования заемщик является не выездным, чтобы он не думал, что может убежать, незаконно выведя средства. Передам свой загранпаспорт вам по условиям договора.
В конце концов, деньги для того и созданы, чтобы они работали, и запускали реальное производство раз за разом, а не боялись рисков. По сути, коммерческие банки занимаются тем же, чем и потребители, сберегают деньги, когда они так нужны бизнесу, и контролируют займы, не понимая, что тем самым еще больше затягивают кризис. Ну что скажите? У меня все.
Банкиры сидели молча, моргая глазами, как курицы на жердочке. Они не ожидали такого тщательно разработанного предложения к ним за столь короткий срок. Сами они только изучили его данные и намеревались, предложить ему те же стандартные условия, о которых заявляли в начале. Но этот отчет заставил их задуматься о том, что он и в правду готов отдать этот кредит вопреки всему. Помимо этого, он подчеркивал важность обеих сторон в затягивании и разрешении этого кризиса. Их это впечатлило.
– Это не совсем то, что мы хотели от вас услышать, и не совсем то, что мы хотели вам ответить. Ваши предложения действительно указывают на ваше стремление пойти нам навстречу, минуя залоговые требования, и это не может не восхищать нас. Пожалуй, в этих 10 предложениях больше смысла, чем в тех отчетах, которые вы нам сбросили до этого. Нас они чрезвычайно заинтересовали, они показывают, что вы готовы разделить риски поровну, и что вы гораздо больше заинтересованы в завершении проекта и возврате денег, чем в их получении. Если честно мы впервые сталкиваемся с таким усердием. И уже сейчас на стадии устных предварительных переговоров, могу сказать, что мы готовы выдать вам кредит по льготной ставке. – Их глаза сошлись в одной точке, это была радость.
– Я так и думал, что вы люди здравого смысла. Можете не переживать, я вас не разочарую. – Он подошел к ним улыбаясь, пожимая крепко руки, но в этот раз сам банкир наклонился, чтобы приобнять застройщика. Это было неформальное согласие на дружбу и долгосрочное сотрудничество. Все остались довольны.
– Теперь можно и по кофе. – С улыбкой произнес банкир. И кабинет наполнился запахом кофе и смехом.
Доходный тендер
Люди ищут удовольствия, бросаясь из стороны в сторону только потому, что чувствуют пустоту своей жизни, но не чувствуют еще пустоты той новой потехи, которая их притягивает.
Блез Паскаль
Он сидел за дубовым столом, постукивая своими костяшками пальцев по нему, словно пытаясь определить его толщину по звуку. Но на самом деле он просто вторил своим мыслям, которые барабанили у него в голове. Дело не терпело отлагательств, решение нужно было принимать сейчас. Он старался не думать о спешке, стараясь сосредоточиться на самой проблеме. А проблема была такова, что на участок, на который он один претендовал на аукционе, внезапно наложили арест, из-за неожиданно образовавшихся долгов бывшего собственника. Изначально ему показалось странным то, что никто больше не выставил свои заявки по этому участку, хотя теоретически это могли сделать всего две компании-конкурента, у которых были лицензии на строительство на таком сложном земельном рельефе. И всего одна фирма, которая имела свою собственную проектную фирму, специализировавшуюся на разработке проектов на нестабильной почве. Теперь вопрос, почему они сами не стали участвовать, ему стал предельно ясен. Изначально этот участок был заложен банку под строительство более выгодного проекта на стабильной почве и в более проходном месте. Но заложен не официально через Госреестр, а через опосредованные закладные, договора займа и т.п. В итоге они решили заработать дважды: сначала используя его как залог, а затем посредством продажи проекта на его застройку ему, который сейчас не знал что с ним делать. У него было два варианта: погасить долги сейчас, и потом попытаться перевыставить их через суд истинному должнику. В таком случае он бы получал участок сразу, но проблема в том, что он до конца не мог спрогнозировать, сколько он сможет выручить за этот дом в будущем. И вполне вероятно, что погашение нависших долгов могло бы перекрыть будущую прибыль. Он мог бы отказаться, но проект был частично оплачен, заказанным проектом по неустойчивой почве у застройщика-конкурента, который и заложил этот участок. В виду того, что работа их проектного бюро на следующие три года была расписана по дням, внезапно как раз тогда появился простой во времени, поэтому они еще до торгов предложили ему сделать проект по условно низкой цене. И тогда ему это показалось крайне выгодной сделкой. Пришлось второпях заказать проект, успокаивая себя тем, что поскольку это единственная фирма, специализировавшаяся на таком рельефе, то и никто больше не сможет претендовать на этот участок кроме него, который уже оплатил его проект. В итоге, тогда он был доволен тем, что получит этот участок по начальной минимальной цене единолично. Пока не пришло сегодня утром известие о наличии арестов на этом участке. Если их не погасить в ближайшее время, то участок просто снимут с торгов, и тогда он лишится и участка и реализации уже оплаченного проекта. Жадность и спешка уже не первый раз приводили его на край пропасти.
Он прокрутился в кресле и уткнулся взглядом в толстенное, но тщательно вымытое окно своего кабинета. За окном все было белым, и казалось, что сегодня земля была намного светлее пасмурного неба. Снег медленно кружился, неслышно сползая по стеклу. Глядя на снежинки его поток мыслей немного успокоился, стал более размеренным и упорядоченным. Казалось, все его проблемы так ничтожны по сравнению с проблемами, с которыми приходится сталкиваться и решать каждый день природе. Раздался звонок телефона, он прокрутился на кресле обратно, вильнул пальцем по экрану и тут же нажал на режим громкой связи, склонив немного голову правым ухом к телефону. Это звонил организатор торгов, он сообщил ему то, что ему и так было известно, и задал в конце вопрос: «Мы вынуждены будем снимать участок с торгов, если никто не погасит этих долгов в течении суток». Все понимали, кто что должен делать, и на ком какая ответственность, но напрямую это не говорилось. В ответ пришлось промолчать, поскольку готового ответа у него пока не было, и в итоге он пообещал еще немного подумать и в течении дня дать окончательный ответ. Организатор торгов поблагодарил за понимание и не спеша повесил трубку. Наступила такая тишина, что он стал теперь слышать стук ударяющихся в окно снежинок, хотя сидел неподвижно спиной к окну. Глубоко вдохнув он почувствовал что пересохло во рту. Он подошел к шкафу, налил из графина минеральной воды, и не спеша стал пить, любуясь видом на оживленный перекресток. Он почему-то был уверен, что найдет какое-то удачное решение, но какое сам еще пока не знал. Немного успокоившись, он написал в мессенджер начальнику отдела продаж с просьбой немедленно зайти к нему.
Через пару минут в дверь несмело постучали, и не дожидаясь ответа, дверь так же не смело стала открываться, из нее показался встревоженный взгляд начальника отдела продаж. Он сразу же начал объяснять, почему в этом месяце снизились продажи на 12%. Перебив его, предложил ему сесть в кресло напротив стола, за которым никто не сидел. Так же стоя спиной к нему и глядя на перекресток, он спокойно спросил, словно вычеканивая каждое слово: «как ты думаешь по какой цене за квадрат мы сможем реализовать все квартиры и офисы по адресу Мостовая 14?». Встревоженный взгляд сменился опустевшим взглядом, – видимо он вспоминал, где находится этот адрес. «Думаю по 50 тысяч за квадрат мы сможем выручить». – через некоторое время выпалил он. «Ты думаешь, или ты точно знаешь? Ты проводил анализ цен в этом районе, а так же составлял анализ-матрицу будущего изменения цен? Мне нужно знать точно! Вплоть до того, что верхние этажи пойдут по одной цене, а нижние по другой. Мне важно знать какую точную сумму мы получим по завершению этого проекта на своем счете». «Нет, не знаю, по этому району я еще не работал. Мне нужно время чтобы разобраться». «У тебя два с половиной часа на это. Если меня не будет в офисе, скинешь мне свой отчет по мессенджеру. И если у меня возникнут вопросы – я тебе сам перезвоню. И имей в виду, что мне нужны реальные цифры, дело слишком серьезное, чтобы заниматься фантазированием. Ты меня понял. Мне не нужны сказки про золотые горы, мне нужны реальные цифры». На это начальник продаж только молча кивнул, и опустив голову спешно вышел, тихо прикрыв за собой дверь. С другой стороны, подумал он, если бы это было выгодно, то застройщик, что его обманул с проектом, так же мог сам его реализовать, а не выставлять на аукционе. Хотя может он уже набрал под него долгов, и понимал, что избавиться от него проще, чем выкупать. К тому же кредиторы, не смогут его разделить на части, иначе его ценность упадет еще ниже изначальной. К тому же если они сами захотят его застраивать, то им все равно придется прийти к нему за проектом, который был теперь у него в кармане. Может и правда лучше найти всех этих мелких кредиторов, собрать их вместе и предложить им самим застроить этот участок, продав им свой проект да еще и с наценкой не ниже 25%. А что: каждый мелкий торгаш мечтает стать застройщиком, возможно эта мысль им тоже понравится. И о том, что они выручат с этого дома их будет мало волновать, если в это время их будет тешить мысль о том, что они наконец-то станут именитыми застройщиками. Ну а если захотят увидеть будущую прибыль, пришлю им отчет своего начальника отдела продаж, который всегда любит преувеличивать, либо чтобы угодить начальству, либо по своей оптимистичной натуре. Прогнозы не имеют юридической силы, так что по сути, за эти прогнозы отвечать никто не будет. Да он и сам знал, сколько раз реальность опрокидывала все эти прогнозы, и винить при этом было не кого, кроме себя самого, который в них поверил. Однако всегда надо во что-то верить, ведь если не верить в будущее, тот нет никакого смысла в настоящих трудах и усилиях.
Проблема была решена. Надо было найти и встретиться с кредиторами раньше, чем им предложит свой проект сам должник. Он тут же набрал организатору торгов: «Скажите, а у вас есть контакты всех лиц претендующих на этот участок. Мне нужны их контакты. Возможно, я могу им кое-что предложить. То, что их заинтересует». «Да конечно, немедленно попрошу свою секретаршу сбросить вам все претензии, с указанием наименований и их контактов, по данному участку». – с улыбкой в голосе ответил организатор. Поблагодарив, он положил телефон на стол, и стал собираться, прокручивая шелковый шарф вокруг шеи. Выйдя из кабинета, он обратился к секретарше, которая кого-то разглядывала в своем зеркальце, будто видело свое отражение впервые. «В течении некоторого времени я пришлю вам список лиц, с которыми нужно связаться и пригласить сегодня на 13 часов к нам в офис в переговорную. Темой собрания объявите: решение проблемы долгов по земельному участку на Мостовой 14. Уверен, все из них заинтересуются этой темой. К этому времени я вернусь в офис и буду готов им сообщить все, о чем они только мечтали всю жизнь». Пока он ждал лифт, ему пришел отчет начальника отдела продаж, пролистав на последнею страницу, он увидел цифру, которая понравилась бы любому инвестору. В иной раз начальник был бы отсчитан за спешку и фантазирование, но сейчас такой оптимистичный отчет был как нельзя кстати. И когда двери лифта стали закрываться, на них смотрело уже довольное и улыбающееся лицо застройщика.
Вы ознакомились с фрагментом книги.
Для бесплатного чтения открыта только часть текста.
Приобретайте полный текст книги у нашего партнера:
