вход – прямой из подъезда;
инфраструктура – все телекоммуникации, кондиционирования нет;
состояние – готовый ремонт 3-годичной давности;
парковка – 2 машиноместа в закрытом дворе.
Экономика:
запрашиваемая стоимость – 126 000 условных единиц (1 у. е. = 26 рублей);
трансакционные расходы – 1 % от суммы сделки.
Прогноз затрат:
ремонт «по евростандарту» – 3 000 руб. за 1 м
общей площади;
страхование помещения – 1 % от оценочной цены;
коммунальные платежи – за счет арендатора.
Прогноз доходов:
арендная плата – 600 руб. за 1 м
в месяц;
арендная плата за парковку – 2 500 руб. за машиноместо в месяц.
Инвестиционные показатели:
соотношение «арендная ставка/стоимость» (yield) – 13,19 %;
соотношение «чистый операционный доход/стоимость» (cap rate) – 14,02 %.
Предлагаемая стратегия инвестиций:
помещение приобретается за собственные средства инвестора;
ремонт «по евростандарту», сроки – 2 месяца;
сдача помещения в аренду по 600 руб. за 1 м
в месяц + коммунальные платежи, ежегодная индексация арендной ставки – 10 %;
по истечении года с момента приобретения под залог помещения берется кредит на стандартных условиях (70 % от оценочной стоимости, 13 % годовых, срок выплаты 7 лет);
выплаты по кредиту погашаются за счет арендных платежей;
после погашения кредита помещение продается; трансакционные расходы при продаже составят 1 % от суммы сделки.
Принятые допущения:
среднее ежегодное удорожание составит 10 %;
потери от недозагрузки и неплатежей составят 7 % от ежегодной арендной платы.
График денежных потоков:
Годовые (суммарные) денежные потоки
Проект обладает высокой устойчивостью – доходность по-прежнему превышает 15 % годовых даже при:
– уменьшении арендной ставки на 25 %;
– одновременном уменьшении прогноза удорожания до 5 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %;
– одновременном уменьшении арендной ставки на 20 %, прогноза удорожания до 6 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %.
Перспективность проекта:
при увеличении арендной ставки на 20 % доходность проекта превышает 25 %;
при увеличении прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 30 %;
при одновременном увеличении арендной ставки на 20 % и прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 35 %.
Консультационные услуги на рынке инвестиций в недвижимость готовы предоставить некоторые компании, работающие в сфере инвестиций. Кроме того, реагируя на спрос, многие агентства недвижимости сейчас создают в своем составе отделы инвестиционного консалтинга. К сожалению, частному инвестору они в большинстве случаев помочь не могут. Серьезные компании, специалисты которых действительно разбираются в вопросах инвестиций в недвижимость, не рассматривают в качестве клиентов инвесторов с суммой в 100 000–500 000 долларов; они начинают разговор с инвесторами, обладающими денежными средствами в размере 5 млн долларов и выше. Но даже если инвестору повезет и в небольшой компании ему попадется профессионал, действительно разбирающийся в инвестициях в недвижимость (а не просто имеющий финансовое образование), который поможет инвестору составить подробный план действий, реализовывать этот план инвестору придется самостоятельно.
Инвестиционный консультант умеет правильно учесть и посчитать доходы от эксплуатации недвижимости и затраты на ее содержание, может предложить схемы кредитования, увеличивающие эффективность инвестиций, но в своих расчетах он опирается на цифры, которые ему дают другие люди. И если эти цифры окажутся неверными, то пострадает от этого только инвестор – свое вознаграждение консультанты получают за написание отчетов, а не за соответствие содержания этих отчетов реалиям инвестиционной практики. Поэтому обращение к инвестиционным консультантам в лучшем случае снимает лишь часть проблем инвестора.
Как выгодно продавать недвижимость
Современный рынок недвижимости называют рынком продавца, это значит, что продавец диктует основные условия функционирования рынка. К услугам продавца недвижимости множество риэлтерских агентств. Владелец продаваемой квартиры может выбрать одно или несколько агентств сразу. Собственник «заказывает музыку» и в определении стоимости своего предложения. Словом, при ажиотажном спросе на недвижимость правящий бал продавец оказывается в гораздо более выгодных условиях, чем другие участники сделки – покупатели и посредники, которым приходится действовать в рамках жесткой конкуренции.
Выручить больше денег за продажу жилья – естественное желание собственника. Но как решить, стоит ли продавать свою квартиру сейчас, когда цены на недвижимость заметно растут, или, может быть, лучше дождаться пика роста и реализовать жилье дороже? Чтобы дать дельный совет, риэлтеры рассматривают каждый конкретный случай. Если предстоит простая продажа, то есть продавец получит деньги за квартиру без последующей покупки другой жилплощади, нужно оценить ее ликвидность. При ажиотажном спросе на рынке недвижимости хорошо идет жилье даже не лучшего качества: небольшие квартиры не самой удобной планировки с маленькой кухней в старом доме, удаленном от метро. Цены на такие квартиры уже приблизились к своему максимуму, поэтому, если речь идет о продаже именно такой квартиры, лучше не колебаться – продав квартиру сейчас, вы выиграете время и не потеряете деньги.
Если квартира благоустроена, удобно расположена и находится в престижном районе, то с продажей можно и подождать (конечно, если в планы собственника не входит получение денег на какие-либо неотложные нужды).
Вторичный рынок пополняется покупателями с первичного рынка и теми покупателями, которые ранее предпочитали арендовать квартиры, в результате даже неликвидное жилье находит своего покупателя. Но даже в такой выгодной ситуации продавец сталкивается со многими трудностями. Все, конечно, зависит от конкретных обстоятельств сделки. Одно дело, когда речь идет о владельце собственности, который хочет максимально выгодно ее реализовать, другое дело, если продажа совершается лишь при условии последующей покупки.
Продажа квартиры (и любой другой недвижимости) начинается с ее оценки. Несмотря на общеизвестность существования института профессиональных оценщиков, пытаясь заработать на сделках с недвижимостью, продавцы практически никогда к ним не обращаются. Частный инвестор либо проводит самостоятельное исследование рынка, либо полагается на мнение риэлтера, либо использует оба эти варианта, что, конечно, наиболее правильно.
Оценка квартиры может интересовать одновременно и покупателя, и продавца. Продавец должен знать реальную стоимость недвижимости для того, чтобы назначить ей адекватную цену – не ниже суммы, с которой покупатель будет готов расстаться. В то же время знание рыночной стоимости квартиры позволяет продавцу не расходовать время на долгую экспозицию объекта, цена которого явно завышена.
Большинство продавцов проводят оценку квартиры, анализируя сведения, опубликованные в периодических изданиях по недвижимости. Не будем утверждать, что таким образом нельзя получить достоверную информацию для оценки квартиры. Все дело в том, как проводить анализ.
