Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время
Николай Владимирович Белов
Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время
© Подготовка и оформление. Современный литератор, 2007
Предисловие
Инвестирование в недвижимость – надежный способ разбогатеть
Резкий рост цен на жилье в несколько раз повысил доходность инвестиций в недвижимость – квартиры, купленные год назад, в ряде случаев продаются сегодня вдвое дороже. Правда, по мере роста цен на недвижимость частным инвесторам, не располагающим достаточной для приобретения квартиры суммой, становится все труднее войти в этот бизнес.
Инвестирование в недвижимость обеспечивает доход как в силу постоянного роста цен на нее, так и в силу возможности сдачи жилья внаем. Инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду сейчас достаточно выгодны. Этот способ заработка популярен также в связи с общей сравнительной нестабильностью экономики, когда другие способы вложения свободных денежных средств расцениваются как крайне рискованные. В большинстве своем люди не доверяют даже банкам, а сдача недвижимости внаем даже не при самых удачных вариантах и с учетом расходов на амортизацию, уплату налогов, вообще говоря, или более выгодна, чем банковский депозит, или сравнима по доходности с ним (учитывая предложения некоторых коммерческих банков). И что бы ни случилось в стране – дефолты, инфляция, кризисы, – недвижимость всегда останется недвижимостью. Банк может прекратить существование, валюта обесцениться, а недвижимость, даже если подешевеет, все равно будет приносить надежный доход.
Нормы нового Жилищного кодекса РФ, в отличие от прежних норм, фактически запрещавших гражданам получать доход от сдаваемого в аренду жилья, не содержат более устаревших положений, прямо запрещающих извлечение прибыли из жилой собственности. Сегодня аренда квартир – один из источников легальных доходов, и доходов немалых.
Цены на недвижимость неизменно растут из-за специфики рынка. Почему это происходит? Потому что на рынке недвижимости отсутствует естественный ограничитель цен. Если у большинства товаров стоимость со временем уменьшается, то у недвижимости она растет даже по мере эксплуатации, то есть недвижимость не устаревает со временем. У зданий качественной постройки практически нет конечного срока службы. А базовый актив любой недвижимости – земля вообще не изнашивается. «Производство» жилой недвижимости ограниченно, и не только потому, что земля относится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно. К жилью предъявляются специальные требования – важно прежде всего место, например близкое к работе, достаточно престижное, с необходимой инфраструктурой и т. д.
И наконец, если цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать. В случае с недвижимостью ситуация противоположная: с ростом цен на рынке возникает ажиотаж, все начинают больше покупать; вместо механизма ограничения цены на рынке жилой недвижимости действует механизм повышения цены.
Спрос на недвижимость постоянен – каждому человеку нужна крыша над головой, а всякому бизнесу помещение для работы. Так как численность населения и экономика в долгосрочной перспективе постоянно растут, растет и спрос на недвижимость. Более того, спрос на недвижимость растет опережающими темпами, поскольку требования людей к качеству жизни все время повышаются.
Предложение на рынке недвижимости, в отличие от предложений на других товарных рынках, не может быть резко увеличено – недвижимость сложна в производстве, на возведение здания уходит от нескольких месяцев (сборные конструкции) до нескольких лет, поэтому моментально отреагировать на возросший спрос производители недвижимости (девелоперы) не могут.
Но даже если бы и нашлась возможность производить недвижимость быстро и дешево, это не привело бы к моментальному падению цен – есть еще фактор месторасположения. Марку Твену приписывают высказывание: «Покупайте землю – ее больше не производят», и, как в любой шутке, в этой есть доля правды.
Предложение земли в привлекательных местах всегда будет ограниченным, и в силу этого всегда будет ограниченным предложение недвижимости. Таким образом, на рынке недвижимости существует фундаментальный дисбаланс: спрос растет неустанно, а рост предложения имеет объективные ограничения. Именно этот дисбаланс является причиной роста цен.
Рынок недвижимости не уникален с точки зрения дисбаланса спроса и предложения. Например, спрос на нефть также растет вместе с развитием мировой экономики. Предложение же на рынке нефти ограничено как объективными (объем полезных ископаемых конечен), так и субъективными факторами (квоты на добычу, устанавливаемые ОПЕК). В результате этого мы наблюдаем, как цены на нефть бьют все новые рекорды.
Иногда недвижимость падает в цене и не может выйти на прежние уровни по 5—10 лет. Причины – скачки спроса и предложения в отдельные периоды времени. Например, на волне спроса девелоперы заложили множество новых проектов, а охлаждение экономики привело к недостаточному на них спросу. Или изменение налогового законодательства привело к выбросу на рынок большого количества недвижимости (как в Америке конца 1980-х годов). То есть необходимо иметь в виду, что, хотя в силу фундаментальных причин цены на недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растут, в отдельные периоды они могут снижаться. Поэтому, инвестору, намеренному вкладывать средства в недвижимость, необходимо следить за рыночными циклами.
Одно из агентств опубликовало информацию, что в 2004 году в Москве на Большой Бронной сдавалась двухуровневая квартира площадью 360 м2 за 25 000 долларов, но и это не предел, цены на аренду элитных квартир продолжают расти.
Только в последние годы на рынке загородной недвижимости стали формироваться устойчивые тенденции. Самым надежным, но не самым прибыльным вложением будет покупка дома в организованном коттеджном поселке эконом-класса. Прогнозируемый средний прирост цен в этом сегменте не самый высокий – в 2007 году он составит около 15 %. Но наибольший дефицит предложения сложился именно в этом сегменте – в конце 2006 года на коттеджные поселки эконом-класса приходилось до 80 % спроса. Поэтому с реализацией объекта проблем не возникнет, а следовательно, инвестор сможет «выйти из проекта» в любой момент.
Более прибыльной может оказаться покупка коттеджа бизнес-класса. Средний рост цен за год в этом сегменте составит 18–20 %, хотя рынок уже насыщен предложениями в этой категории, и сроки реализации проекта могут быть высоки.
Можно вкладывать средства просто в земельные участки под жилищное строительство. Для частных инвесторов наиболее эффективными будут инвестиции в крупные земельные участки в ближайшем Подмосковье; в этом сегменте можно рассчитывать на прирост до 25 % в год – рост доходности будет зависеть от динамики цен на недвижимость, темпов строительства объектов инфраструктуры поселка, строительства новых ликвидных коттеджных поселков на данном направлении.
Такие инвестиционные проекты требуют больших вложений. Для приобретения доли в коттеджном поселке «Президент» (7 км по Калужскому шоссе) минимальные вложения в инвестиционный проект составляют 470 000 долларов (в такую сумму обходится участок в 20 соток с учетом стоимости оформления). Максимальные вложения будут зависеть только от возможностей инвестора. При продаже участка необходимо уплатить комиссионные агентству недвижимости (от 2 до 8 %) или вознаграждение нотариусу, если инвестор занимается продажей самостоятельно (от 1,5 до 5 %). На Рублево-Успенском или Новорижском направлениях минимальный уровень вложений приблизительно в полтора раза больше.
Инвестиции в недвижимость – консервативный и надежный способ получения прибыли. Несмотря на то что дорогая квартира, приобретаемая для сдачи в аренду, требует на ее переоборудование вложения немалой суммы денег, затраты оправдывают себя.
Инвестиции в покупку жилья с целью сдачи его в аренду выгодны для действительно дорогих квартир, арендной стоимостью от 2000 долларов в месяц. Срок окупаемости проекта в таком случае может составлять 8—12 лет. Это хороший вариант при покупке квартиры в кредит: погашения кредита идет за счет ежемесячной платы за наем.
Но даже если человек приобрел недвижимость с помощью ипотечного кредитования, его доход от аренды составит в среднем 15 % годовых в валюте. Кроме того, через 6–7 лет владелец уже сможет погасить кредит, а жилье начнет приносить чистую прибыль.
Более «радикальный» способ извлечения прибыли из своей частной собственности состоит в организации в сдаваемых квартирах мини-гостиниц. Подобный бизнес может приносить неплохой доход, так как цены в таких «гостиницах» ниже, чем в обычных, а спрос довольно велик. Все зависит от того, на постояльцев какого класса рассчитаны мини-отели.
Одни эксперты рынка аренды считают, что сдача квартиры внаем – дело выгодное, другие придерживаются противоположного мнения, объясняя это тем, что срок окупаемости вложений в такой бизнес достаточно велик. Но в любом случае, и это никто не оспаривает, недвижимость сегодня – самый надежный «банковский» вклад. А как ею распорядиться – продать и получить единовременную прибыль или сдать внаем и жить на дивиденды, – решать владельцу.
Как разбогатеть на своей недвижимости
Способы извлечения прибыли из недвижимого имущества
На рынке недвижимости каждый товар уникален, информация о сделках закрыта, а условия сделок не унифицированы. Что это означает для инвестора? В первую очередь, возможность купить объект дешевле его реальной стоимости. Есть десятки причин, по которым собственник может продавать свою недвижимость дешевле среднерыночной цены.
Еще одна причина инвестировать в недвижимость – возможность самостоятельно изменять стоимость недвижимости. Цена акций, паев, золота никак не зависит от их владельцев, но, купив недвижимость, владелец может самостоятельно улучшить ее и в результате повысить стоимость. Квартиру, например, можно перевести в нежилой фонд или наоборот, можно разделить на несколько помещений, можно повесить в ней кондиционер или просто сделать ремонт.
Но главное преимущество недвижимости перед другими инвестиционными инструментами состоит в том, что под нее легко получить банковский кредит, что открывает для инвесторов множество возможностей.
Например, если у инвестора есть 100 000 долларов, он может купить на эту сумму акции или положить деньги в банк, чтобы получать проценты с вклада. Но если инвестор проявит интерес к покупке недвижимости, то, вложив свои 100 000 долларов, он легко может купить недвижимость стоимостью от 300 000 до 500 000 долларов. И если купленные на 100 000 долларов акции вырастут на 20 %, то прибыль инвестора составит не больше этих 20 %, а если недвижимость стоимостью 500 000 долларов вырастет в цене на 20 %, то инвестор получит стопроцентную прибыль на вложенные средства.
Если инвестору понадобятся наличные, а денежные средства вложены в акции, то единственным вариантом будет их продажа (банки крайне неохотно кредитуют под залог акций, частным инвесторам это практически недоступно), то есть он потеряет права на будущие доходы. А чтобы «извлечь» средства из недвижимости, достаточно заложить ее в банке и получить кредит в размере до 80 % от текущей стоимости, сохранив при этом все права как на арендные платежи, так и на будущее удорожание недвижимости.
Конечно, за кредит придется платить проценты, но это будет самая низкая процентная ставка из возможных, поскольку недвижимость исторически признана наиболее надежным активом. Кроме того, сдавая свою недвижимость в аренду, инвестор сможет погашать процентные платежи.
Таким образом, в итоге можно обобщить все преимущества недвижимости перед другими инвестиционными инструментами следующим образом:
– в недвижимости практически невозможно потерять вложенные деньги;
– недвижимость позволяет получать двойной доход, как в виде периодических платежей (ренты), так и в результате увеличения стоимости;
– риски в недвижимости поддаются страхованию или контролю со стороны собственника;
– в долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене;
– инерционность рынка недвижимости позволяет предугадывать поведение цен в ближайшие годы при анализе текущих данных о состоянии и развитии экономики и показателей рынка недвижимости региона;
– недвижимость можно купить дешевле ее реальной стоимости;
– стоимость недвижимости можно изменять самостоятельно;
– недвижимость легко купить в кредит;
– недвижимость не обязательно продавать, чтобы получить наличные.
Особенности инвестиций в недвижимость в совокупности формируют еще одно преимущество, важное для начинающих инвесторов: в этих инвестициях сложно ошибиться. Но даже если инвестор ошибся в расчетах и купил далеко не самый лучший объект, в долгосрочной перспективе рост стоимости компенсирует цену ошибки, а в силу уникальности каждого объекта обязательно рано или поздно найдется покупатель, которому нужна недвижимость именно в этом месте.
Еще одно преимущество недвижимости как инвестиционного инструмента – его высокая инерционность. Если рынок акций экономические новости могут обрушить в считанные часы или даже минуты, рынок недвижимости отреагирует на них с задержкой в несколько месяцев. Такая замедленная реакция рынка дает инвестору время собрать дополнительную информацию, взвесить все «за» и «против» и принять обоснованное решение относительно поведения на рынке.
Вместе с тем рынок недвижимости не следует слепо за экономикой региона, а отзывается также на изменения своей внутренней структуры. Отследить эти изменения можно с помощью наблюдений за рыночными показателями.
Для определения фазы рынка необходимо знать соотношение спроса и предложения, причем не только в настоящий момент, но и на перспективу. Так как точных индикаторов для измерения этих показателей не существует, инвесторам приходится ориентироваться на общедоступные статистические показатели, которые можно разбить на две группы: экономические, характеризующие спрос, и показатели рынка недвижимости, характеризующие предложение.
Всякий потенциально привлекательный с точки зрения инвестирования объект может быть «примерен» для возможности извлечения дохода по одной или нескольким схемам. А схем таких насчитывается достаточно много. Вот самые популярные и доступные начинающему частному инвестору (предпринимателю): 1. Имеющуюся квартиру или дом можно продать в пиковый сезон спроса, например перед Новым годом, и купить аналогичную в сезон спроса пониженного, например летом. Сезонная разница цен может достигать 15 %, а риэлтер удовлетворится постоянными комиссионными в 3–5 %, то есть вы получите таким образом до 10 % с одной сделки раз в году. Конечно, квартира должна быть свободна, кроме того необходимо иметь другую жилплощадь для проживания.
Кроме всего прочего, вы сами или риэлтер по вашему поручению можете «прокрутить» деньги в банке, добавив еще 5–7 %.
2. Имеющуюся в собственности квартиру можно продать и купить квартиру аналогичной площади в новостройке (разница цены достигает 20–30 % для квартир одинакового метража, а риэлтер опять же удовлетворится 3–5 %, остаток разницы ляжет в ваш карман – проигрыш в районе (в месторасположении квартиры) обеспечивает прибыль. Тот факт, что новостройки требуют расходов на обустройство быта, а часто сдаются вообще без внутренней отделки, компенсируется расположением квартиры в новом доме, что также предоставляет много эксплуатационных плюсов. Новостройка со временем дорожает быстрее, чем старая квартира. Новостройку можно подобрать таким образом, чтобы, в отличие от старой квартиры, она была более востребована на рынке аренды. Прибыль от аренды можно использовать для оплаты первых взносов по обычному или ипотечному кредиту для покупки второй квартиры, которую тут же можно сдать внаем.
3. Имеющуюся квартиру можно поменять на квартиру меньшей площади, получив за это доплату. Можно переехать хотя бы в соседний дом, размер доплаты в этом случае будет небольшой; можно выбрать район похуже и квартиру поменьше, тогда доплата составит от 10 % стоимости квартиры.
4. Можно продать квартиру в престижных доме и районе и не спеша инвестировать деньги в элитную новостройку. Застройщик предоставляет скидку в размере 15–20 % инвесторам на этапе строительства. Не бойтесь обмана – работа риэлтера включает контроль над юридической чистотой сделки, а удовлетворится он опять-таки 3–5 %. Через год (чем качественнее строящееся жилье, тем реже задержки строительства) вы будете жить в новой квартире не хуже прежней, а разница осядет в вашем кармане. Этот способ заработка доступен также людям, имеющим не единственное жилье. Вновь построенная квартира по этой схеме обладает характеристиками, позволяющими сдать ее внаем скорее всего от 1500 до 5000 рублей в месяц.
5. Квартиру на первом этаже с окнами на проезжую часть в районе повышенной деловой и торговой активности можно перевести из жилого фонда в нежилой, то есть под офис или магазин, а затем сдать в аренду уже нежилое торговое помещение по коммерческой стоимости. Цена аренды таких помещений от 200 рублей за кв. м общей площади в зависимости от города и месторасположения помещения. В случае же ее продажи стоимость будет выше по сравнению с аналогичными квартирами, но находящимися в другом месте, на 30–50 %.
6. Можно продать квартиру и построить себе дом или новую квартиру для постоянного проживания в ближайшем пригороде или просто купить аналогичную квартиру. Квартиры в пригороде в большинстве российских регионов, исключая, конечно, столичный, сто́ят в 1,5–2 раза меньше городских. С разницей можно поступить, как и в предыдущих случаях. Размер прибыли существенно будет зависеть от усилий риэлтера и застройщика.
7. Можно «принести» в риэлтерскую фирму вариант продажи или обмена квартиры либо дома для друзей, знакомых, родственников и коллег. Риэлтер поделится с вами частью своей комиссии. Если вы хотите сохранить факт своего обогащения в тайне от этих самых родственников и коллег, риэлтер всегда отнесется к этому с пониманием. Если вы будете обращаться в одну риэлтерскую фирму неоднократно, то, как правило, сможете рассчитывать на дополнительные скидки.
8. Вам ничто не мешает продать свою квартиру по договору ренты, в соответствии с которым можно и деньги получить, и проживать в квартире до конца жизни. В случае любых неприятностей закон будет на вашей стороне. Этот способ требует особенно тщательного подхода к выбору риэлтера, который должен обладать лицензией на такую деятельность, кроме того, этот способ не годится для людей молодых, здоровых и веселых – у таких владельцев квартиру по договору ренты просто никто не купит.
9. Можно принять участие в программе долевого строительства жилья или купить строящийся объект. На первоначальном этапе строительства жилого дома можно приобрести квартиру по первоначальной стоимости. На каждом этапе строительства цена квартиры возрастает, и застройщики поднимают на нее цену.
Например, покупая квартиру за 500 000 долларов, 20 % ее стоимости необходимо внести в качестве первоначального взноса. Через полгода квартира дорожает на 10 % и стоит уже 550 000 долларов. Еще через полгода квартира вырастает в цене еще на 50 000 долларов, а ее конечная цена составляет уже 600 000 долларов. За год квартира подорожает на 20 %. Продав ее, можно заработать 100 % на вложенные на первоначальном этапе деньги. Кроме того, следует иметь в виду, что перепродать квартиру можно на любом этапе строительства.
Если вы пожелаете оставить квартиру себе, в конце строительства можно взять под эту квартиру кредит в банке со сроком выплаты до 30 лет. Если вы пока не собираетесь жить в этой квартире, сдача квартиры в аренду поможет выплачивать ежемесячные платежи в банк по погашению кредита, то есть квартиросъемщики будут выплачивать ваш кредит.
Зарабатывать можно не только на городских квартирах и домах, но и на загородной недвижимости, хотя в России пока еще не на всякой загородной недвижимости можно получить сопоставимую с «городской» недвижимостью прибыль. Впрочем, как правило, все неудачи на этом рынке связаны не столько с объективной ситуацией, сколько с некомпетентностью инвесторов. Так, например, не менее 70 % домов и поселков, построенных в 1997–2005 годах, на сегодняшний день сто́ят ровно столько, сколько сто́ит земля и коммуникации, то есть без учета стоимости самих зданий. Как правило, эти здания не отвечают даже минимальным архитектурным запросам и современным требованиям к планировочным решениям.
Если для города основным секретом успеха личного делового проекта является «место, место и место», то в загородной недвижимости все обстоит несколько иначе. Местоположение объекта, разумеется, играет значительную роль, однако планировка, архитектура и инфраструктура могут повысить ликвидность объекта, даже если он расположен в не очень престижном месте.
Вообще-то, в каждом поселке высокого уровня должна присутствовать собственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет или мини-маркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов еще осталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденных казусов со здоровьем). Обязательны хорошо освещенные аккуратные дорожки, нужны газоны, ограды, охрана. В поселках высокого уровня обычно имеется постоянная охрана с видео-наблюдением, в поселке бизнес-класса – наемная на въезд-выезд. Спортивный комплекс, учреждения культурного и развлекательного профиля неизбежно повышают заинтересованность покупателей и арендаторов. Обязательно же для успешного с финансовой точки зрения проекта наличие на территории поселка любого уровня гостевой автостоянки и детских площадок.
Поселок считается самостоятельным и престижным, если непосредственно в населенном пункте находится здание администрации. 90 % покупателей загородного жилья в настоящее время предпочитают организованные коттеджные поселки, в то время, как еще несколько лет назад таковых покупателей было только 10 % – застройщики предпочитали «самосел».
Как показывают данные риэлтеров, спрос на новые коттеджи по некоторым направлениям догоняет и даже обгоняет предложение. Эту тенденцию уже почуяли инвесторы: в последний год заметно выросло число компаний, объявивших о начале строительства целых поселков под продажу.
Рост цен на загородное жилье сопровождается еще более впечатляющим повышением спроса со стороны арендаторов. По ряду направлений риэлтеры говорят о десятикратном превышении спроса над предложением, причем клиентура во многом прирастает за счет состоятельных петербуржцев и москвичей.
Арендодателями на рынке загородного жилья высокого класса были и остаются в основном собственники коттеджей, которые по разным причинам не живут в своих домах. Благоустроенных коттеджных поселков, предназначенных для краткосрочной аренды, вокруг городов пока немного. Соответственно, спрос на аренду ежегодно вырастает, по разным данным, на 50–70 %, а цена – на 25–30 %.
Замедление роста цен связывают с насыщением рынка, которое при нынешних темпах строительства и повышения спроса может произойти в срок от 2 до 5 лет, а до тех пор ежегодное увеличение арендных ставок на 15–20 % в среднем (при прочих неизменных условиях) практически гарантировано.
Прогнозируется также, что насыщение спроса на коттеджи высокого класса произойдет значительно быстрее, чем на коттеджи других категорий. В дальнейшем можно ожидать появления новых коттеджных проектов, в которых стоимость квадратного метра окажется существенно ниже стоимости квадратного метра в жилье нынешнего эконом-класса.
Загородные жилые поселки востребованы и повышают свою популярность с каждым днем. В настоящее время покупатели экономят не деньги, а нервы и силы и именно поэтому все чаще приобретают готовые дома в коттеджных поселках.
К сожалению, удовлетворить требованиям современных покупателей загородной недвижимости на деле, а не на бумаге, удается далеко не всем инвесторам. Но никакие сложности не испугают настоящего финансиста, который хочет сделать деньги на недвижимости. Главное – понимать, что время сверхприбылей для дилетантов заканчивается во всех секторах рынка, и недвижимость – не исключение.
Москва уже давно догнала и обогнала многие мировые столицы по ценам на приобретение и аренду коммерческой недвижимости. Обогнала настолько, что цены на помещения в самых дорогих бизнес-центрах Америки покажутся нашему покупателю недвижимости весьма умеренными. Разумеется, подобная ситуация привела к тому, что на рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости устремились многочисленные непрофессиональные инвесторы. Качественных офисных помещений в Москве по-прежнему катастрофически не хватает.
Составление частного инвестиционного проекта