Для определения фазы рынка необходимо знать соотношение спроса и предложения, причем не только в настоящий момент, но и на перспективу. Так как точных индикаторов для измерения этих показателей не существует, инвесторам приходится ориентироваться на общедоступные статистические показатели, которые можно разбить на две группы: экономические, характеризующие спрос, и показатели рынка недвижимости, характеризующие предложение.
Всякий потенциально привлекательный с точки зрения инвестирования объект может быть «примерен» для возможности извлечения дохода по одной или нескольким схемам. А схем таких насчитывается достаточно много. Вот самые популярные и доступные начинающему частному инвестору (предпринимателю): 1. Имеющуюся квартиру или дом можно продать в пиковый сезон спроса, например перед Новым годом, и купить аналогичную в сезон спроса пониженного, например летом. Сезонная разница цен может достигать 15 %, а риэлтер удовлетворится постоянными комиссионными в 3–5 %, то есть вы получите таким образом до 10 % с одной сделки раз в году. Конечно, квартира должна быть свободна, кроме того необходимо иметь другую жилплощадь для проживания.
Кроме всего прочего, вы сами или риэлтер по вашему поручению можете «прокрутить» деньги в банке, добавив еще 5–7 %.
2. Имеющуюся в собственности квартиру можно продать и купить квартиру аналогичной площади в новостройке (разница цены достигает 20–30 % для квартир одинакового метража, а риэлтер опять же удовлетворится 3–5 %, остаток разницы ляжет в ваш карман – проигрыш в районе (в месторасположении квартиры) обеспечивает прибыль. Тот факт, что новостройки требуют расходов на обустройство быта, а часто сдаются вообще без внутренней отделки, компенсируется расположением квартиры в новом доме, что также предоставляет много эксплуатационных плюсов. Новостройка со временем дорожает быстрее, чем старая квартира. Новостройку можно подобрать таким образом, чтобы, в отличие от старой квартиры, она была более востребована на рынке аренды. Прибыль от аренды можно использовать для оплаты первых взносов по обычному или ипотечному кредиту для покупки второй квартиры, которую тут же можно сдать внаем.
3. Имеющуюся квартиру можно поменять на квартиру меньшей площади, получив за это доплату. Можно переехать хотя бы в соседний дом, размер доплаты в этом случае будет небольшой; можно выбрать район похуже и квартиру поменьше, тогда доплата составит от 10 % стоимости квартиры.
4. Можно продать квартиру в престижных доме и районе и не спеша инвестировать деньги в элитную новостройку. Застройщик предоставляет скидку в размере 15–20 % инвесторам на этапе строительства. Не бойтесь обмана – работа риэлтера включает контроль над юридической чистотой сделки, а удовлетворится он опять-таки 3–5 %. Через год (чем качественнее строящееся жилье, тем реже задержки строительства) вы будете жить в новой квартире не хуже прежней, а разница осядет в вашем кармане. Этот способ заработка доступен также людям, имеющим не единственное жилье. Вновь построенная квартира по этой схеме обладает характеристиками, позволяющими сдать ее внаем скорее всего от 1500 до 5000 рублей в месяц.
5. Квартиру на первом этаже с окнами на проезжую часть в районе повышенной деловой и торговой активности можно перевести из жилого фонда в нежилой, то есть под офис или магазин, а затем сдать в аренду уже нежилое торговое помещение по коммерческой стоимости. Цена аренды таких помещений от 200 рублей за кв. м общей площади в зависимости от города и месторасположения помещения. В случае же ее продажи стоимость будет выше по сравнению с аналогичными квартирами, но находящимися в другом месте, на 30–50 %.
6. Можно продать квартиру и построить себе дом или новую квартиру для постоянного проживания в ближайшем пригороде или просто купить аналогичную квартиру. Квартиры в пригороде в большинстве российских регионов, исключая, конечно, столичный, сто?ят в 1,5–2 раза меньше городских. С разницей можно поступить, как и в предыдущих случаях. Размер прибыли существенно будет зависеть от усилий риэлтера и застройщика.
7. Можно «принести» в риэлтерскую фирму вариант продажи или обмена квартиры либо дома для друзей, знакомых, родственников и коллег. Риэлтер поделится с вами частью своей комиссии. Если вы хотите сохранить факт своего обогащения в тайне от этих самых родственников и коллег, риэлтер всегда отнесется к этому с пониманием. Если вы будете обращаться в одну риэлтерскую фирму неоднократно, то, как правило, сможете рассчитывать на дополнительные скидки.
8. Вам ничто не мешает продать свою квартиру по договору ренты, в соответствии с которым можно и деньги получить, и проживать в квартире до конца жизни. В случае любых неприятностей закон будет на вашей стороне. Этот способ требует особенно тщательного подхода к выбору риэлтера, который должен обладать лицензией на такую деятельность, кроме того, этот способ не годится для людей молодых, здоровых и веселых – у таких владельцев квартиру по договору ренты просто никто не купит.
9. Можно принять участие в программе долевого строительства жилья или купить строящийся объект. На первоначальном этапе строительства жилого дома можно приобрести квартиру по первоначальной стоимости. На каждом этапе строительства цена квартиры возрастает, и застройщики поднимают на нее цену.
Например, покупая квартиру за 500 000 долларов, 20 % ее стоимости необходимо внести в качестве первоначального взноса. Через полгода квартира дорожает на 10 % и стоит уже 550 000 долларов. Еще через полгода квартира вырастает в цене еще на 50 000 долларов, а ее конечная цена составляет уже 600 000 долларов. За год квартира подорожает на 20 %. Продав ее, можно заработать 100 % на вложенные на первоначальном этапе деньги. Кроме того, следует иметь в виду, что перепродать квартиру можно на любом этапе строительства.
Если вы пожелаете оставить квартиру себе, в конце строительства можно взять под эту квартиру кредит в банке со сроком выплаты до 30 лет. Если вы пока не собираетесь жить в этой квартире, сдача квартиры в аренду поможет выплачивать ежемесячные платежи в банк по погашению кредита, то есть квартиросъемщики будут выплачивать ваш кредит.
Зарабатывать можно не только на городских квартирах и домах, но и на загородной недвижимости, хотя в России пока еще не на всякой загородной недвижимости можно получить сопоставимую с «городской» недвижимостью прибыль. Впрочем, как правило, все неудачи на этом рынке связаны не столько с объективной ситуацией, сколько с некомпетентностью инвесторов. Так, например, не менее 70 % домов и поселков, построенных в 1997–2005 годах, на сегодняшний день сто?ят ровно столько, сколько сто?ит земля и коммуникации, то есть без учета стоимости самих зданий. Как правило, эти здания не отвечают даже минимальным архитектурным запросам и современным требованиям к планировочным решениям.
Если для города основным секретом успеха личного делового проекта является «место, место и место», то в загородной недвижимости все обстоит несколько иначе. Местоположение объекта, разумеется, играет значительную роль, однако планировка, архитектура и инфраструктура могут повысить ликвидность объекта, даже если он расположен в не очень престижном месте.
Вообще-то, в каждом поселке высокого уровня должна присутствовать собственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет или мини-маркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов еще осталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденных казусов со здоровьем). Обязательны хорошо освещенные аккуратные дорожки, нужны газоны, ограды, охрана. В поселках высокого уровня обычно имеется постоянная охрана с видео-наблюдением, в поселке бизнес-класса – наемная на въезд-выезд. Спортивный комплекс, учреждения культурного и развлекательного профиля неизбежно повышают заинтересованность покупателей и арендаторов. Обязательно же для успешного с финансовой точки зрения проекта наличие на территории поселка любого уровня гостевой автостоянки и детских площадок.
Поселок считается самостоятельным и престижным, если непосредственно в населенном пункте находится здание администрации. 90 % покупателей загородного жилья в настоящее время предпочитают организованные коттеджные поселки, в то время, как еще несколько лет назад таковых покупателей было только 10 % – застройщики предпочитали «самосел».
Как показывают данные риэлтеров, спрос на новые коттеджи по некоторым направлениям догоняет и даже обгоняет предложение. Эту тенденцию уже почуяли инвесторы: в последний год заметно выросло число компаний, объявивших о начале строительства целых поселков под продажу.
Рост цен на загородное жилье сопровождается еще более впечатляющим повышением спроса со стороны арендаторов. По ряду направлений риэлтеры говорят о десятикратном превышении спроса над предложением, причем клиентура во многом прирастает за счет состоятельных петербуржцев и москвичей.
Арендодателями на рынке загородного жилья высокого класса были и остаются в основном собственники коттеджей, которые по разным причинам не живут в своих домах. Благоустроенных коттеджных поселков, предназначенных для краткосрочной аренды, вокруг городов пока немного. Соответственно, спрос на аренду ежегодно вырастает, по разным данным, на 50–70 %, а цена – на 25–30 %.
Замедление роста цен связывают с насыщением рынка, которое при нынешних темпах строительства и повышения спроса может произойти в срок от 2 до 5 лет, а до тех пор ежегодное увеличение арендных ставок на 15–20 % в среднем (при прочих неизменных условиях) практически гарантировано.
Прогнозируется также, что насыщение спроса на коттеджи высокого класса произойдет значительно быстрее, чем на коттеджи других категорий. В дальнейшем можно ожидать появления новых коттеджных проектов, в которых стоимость квадратного метра окажется существенно ниже стоимости квадратного метра в жилье нынешнего эконом-класса.
Загородные жилые поселки востребованы и повышают свою популярность с каждым днем. В настоящее время покупатели экономят не деньги, а нервы и силы и именно поэтому все чаще приобретают готовые дома в коттеджных поселках.
К сожалению, удовлетворить требованиям современных покупателей загородной недвижимости на деле, а не на бумаге, удается далеко не всем инвесторам. Но никакие сложности не испугают настоящего финансиста, который хочет сделать деньги на недвижимости. Главное – понимать, что время сверхприбылей для дилетантов заканчивается во всех секторах рынка, и недвижимость – не исключение.
Москва уже давно догнала и обогнала многие мировые столицы по ценам на приобретение и аренду коммерческой недвижимости. Обогнала настолько, что цены на помещения в самых дорогих бизнес-центрах Америки покажутся нашему покупателю недвижимости весьма умеренными. Разумеется, подобная ситуация привела к тому, что на рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости устремились многочисленные непрофессиональные инвесторы. Качественных офисных помещений в Москве по-прежнему катастрофически не хватает.
Составление частного инвестиционного проекта
Инвестируя в недвижимость, нужно смотреть не на прогнозы цен (которые никогда не сбываются) и не на процент годовых по формуле «аренда, деленная на продажу». Инвестиции в недвижимость – комплексная деятельность, в которой необходимо по максимуму использовать такие преимущества недвижимости, как легкость получения и дешевизна кредитов под залог недвижимости, а также возможность иметь доход и от арендной платы, и от удорожания помещения, лишь тогда можно рассчитывать на доходность в 15–20 % годовых при полном страховании рисков.
«Комплексная» стратегия инвестирования в недвижимость подразумевает покупку недвижимости с дальнейшей сдачей ее в аренду и получение под залог приобретенной недвижимости кредита в банке. При этом кредит берется с таким расчетом, чтобы арендные платежи покрывали выплаты по кредиту. В результате реализации этой стратегии инвестор вкладывает в объект лишь небольшую долю своих средств, а высвобожденные ресурсы может использовать по своему усмотрению.
Риск в инвестициях – это шанс потерять инвестированную сумму и (или) доход от инвестиции.
Доход от любой инвестиции может выражаться в увеличении ее стоимости или в регулярных платежах. Как уже было отмечено, недвижимость – одна из немногих инвестиций, позволяющих получать двойной доход: как в виде периодических платежей (ренты), так и в результате увеличения стоимости. На самом деле такая возможность – большая редкость для инвестиционного инструмента. Как правило, если инвестиция генерирует регулярные платежи, она не прибавляет в стоимости (тот же банковский вклад), а если растет в стоимости (акция), то не приносит регулярного дохода.
Естественно, некоторые компании выплачивают своим акционерам дивиденды, что является разновидностью регулярных платежей, проблема лишь в том, что большинство компаний платят лишь символические дивиденды: например, дивиденды по акциям Газпрома за 2006 год составили лишь 2 руб. 54 коп. на акцию, что при цене акции в 247 руб. 58 коп. (на 22 мая) означает годовую доходность в 1,02 %.
Риск не получить доход при сдаче недвижимости в аренду может возникнуть по двум причинам – из-за простоя помещения (отсутствие арендатора) и задержки или даже неуплаты арендной платы.
Первый способ уберечься от простоя помещения – тщательно подходить к выбору объекта инвестиции. Принимая решение в пользу того или иного объекта, необходимо учитывать не только цену, но и ликвидность: если целью инвестора является извлечение рентного дохода, то нет смысла покупать непривлекательное для арендаторов помещение даже дешевле его рыночной цены.
Кроме того, инвестор должен вести правильную арендную политику: запрашивать адекватные рынку арендные ставки и условия аренды, активно и грамотно вести работу по поиску арендаторов. То есть знание рынка и умение работать на нем являются необходимыми атрибутами инвестора, хотя всегда есть возможность привлечь к работе соответствующие агентства, которые всегда готовы помочь с поиском арендаторов и дать консультации по вопросу арендных ставок.
Тотальный дефицит недвижимости на российском рынке приводит к тому, что в жилом секторе, например, срок экспозиции (ожидания клиента) типовой квартиры при сдаче в аренду редко превышает неделю. Коммерческие помещения на первых этажах на проездных улицах также находят арендаторов в считанные дни. На подбор арендатора для менее ликвидных помещений может уйти месяц-два (что вполне приемлемо для инвестора), и лишь очень неудачная покупка будет простаивать действительно долго.
Второй риск, связанный с арендой помещения – неплатежи арендной платы. Главным оружием в руках собственника является тщательный выбор арендатора. На рынке аренды жилой недвижимости необходима проверка «арендной истории» потенциального квартиросъемщика, включая разговоры с прежними арендодателями. В коммерческой недвижимости также обращают внимание на сроки работы компании-арендатора и ее известность. И, конечно, правильно составленный договор аренды в том числе поможет снизить или компенсировать риск неплатежей.
Многолетний опыт западного рынка говорит в пользу использования в инвестиционных расчетах показателя 7 %; именно в такую долю от совокупного арендного дохода обходятся потери от простоя помещения. При отсутствии более надежных сведений можно ориентироваться на указанную цифру.
Риски неполучения рентного дохода (в силу простоя и неплатежей) полностью контролируются собственником недвижимости, как и большинство других рисков. Эту особенность необходимо отнести к преимуществам недвижимости как инвестиционного инструмента. Сравните эти возможности, например, с возможностями владельца миноритарного пакета акций: акционер никак не контролирует риски профессионализма менеджеров или надежности контрагентов.
Почему же при всех достоинствах недвижимости как инвестиционного инструмента так мало частных инвесторов вкладывают свои средства в квадратные метры? Основной причиной является то, что инвестиции в недвижимость – долгий и сложный процесс, требующий экспертных знаний сразу в нескольких областях. Начинающим инвесторам логично было бы прибегнуть к помощи профессионалов рынка, хотя обращение к риэлтерам практически не снижает требований к инвестору, как это станет ясно читателю после прочтения раздела о правилах работы с посредниками.
Прежде чем приступить к осуществлению проекта с избранным инвестиционным объектом, устраивающим по качественным параметрам, необходимо произвести расчет доходности. Ниже представлен вариант такого расчета, который учитывает основные затраты и потери (простой, амортизация, текущий ремонт).
ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: офисное помещение
Адрес: Санкт-Петербург, Адмиралтейский р-н, 3-я ул. Строителей, 17
Резюме проекта:
Сумма инвестиций – 3 308 760 руб.;
Сумма к получению через один год – 2 659 335 руб. (80,3 % от вложенных средств);
Внутренняя норма доходности (IRR) – 24,57 %.
Подробное описание объекта:
здание – административное, год постройки – 1967, в хорошем состоянии, расположено в глубине квартала на закрытой территории;
помещение – офисное площадью 60 м
, с собственным санузлом, высота потолков – 3 м;
