Недвижимость без секретов: советы профессионалов
Строительство разрешено в водоохранных зонах, но с условием согласования границ с ресурсосодержащей организацией. Следовательно, даже с учётом отступов в 3 метра, на данном участке остаётся маленький треугольник, на котором, вероятнее всего, не поместится даже сарай.
Есть случаи, когда по «лесной амнистии» данные ЕГРН о координатах участков преобладают над сведениями земель лесного фонда. Вы можете подать заявление через «Госуслуги» о приведении границ земель лесного фонда в соответствии со сведениями ЕГРН на земельный участок. То есть зону леса вырежут вокруг вашего участка в соответствии с координатами в ЕГРН на ваш земельный участок. Но береговую полосу изменить и строить на ней нельзя.
Хотя границу земель лесного фонда можно скорректировать в соответствии с данными ЕГРН, всё равно не советую начинать строительство до получения ГПЗУ, в котором будет отсутствовать граница леса на вашем участке. В противном случае к вам могут применить санкции, штрафы и даже снос. Градостроительный план земельного участка поможет вам на всех этапах строительства и эксплуатации, а также при продаже.
Градостроительный план – это бесплатный документ, его составляет государственный орган. В нём учитывается информация от ресурсоснабжающих организаций, органов и учреждений, а также данные об охранных зонах.
На подготовку градостроительного плана уходит около трёх недель. Рекомендую дождаться его получения перед совершением сделки. Расскажу примеры, почему важно запросить ГПЗУ у продавца земельного участка. В 80% случаев продавцы недвижимости спрашивают: «Зачем вам нужен градостроительный план, если для сделки достаточно выписки из ЕГРН?».
Да, выписка из ЕГРН достаточна для совершения сделки. Но проверить, что можно строить на данном участке, его расположение и виды разрешённого использования, можно только в градостроительном плане. Участок мы покупаем не для огорода, а для строительства жилого дома. Для огорода ГПЗУ не нужен. Поэтому я настоятельно рекомендую проявить настойчивость и попросить продавца запросить градостроительный план земельного участка. Без него покупку лучше не совершать.
Я приостановил несколько сделок после получения градостроительного плана. В них были признаки изъятия земли, обременения или охранные зоны, где строительство запрещено. Я задумался о том, что за 10 лет строительства своего дома правила могут измениться. Как защитить себя от возможных изменений в законодательстве?
Градостроительные нормы не меняются, чтобы обеспечить их применение в разные годы. Отступ от границ участка обычно составляет около трёх метров. В Московской области я часто наблюдаю отступ в три метра от каждой границы участка. Однако в Москве, Новой Москве, нет требования отступать от границ участка. Вместо этого здесь действует ограничение на плотность застройки и общую суммарную поэтажную площадь всех строений, разрешённую в пределах данного земельного участка.
В Москве владельцы земельных участков нередко возводили дома и бани без учёта суммарной поэтажной общей площади всех строений на участке. При регистрации обнаруживалось превышение установленных нормативов, что является нарушением градостроительных норм на территории города Москвы.
Многие люди, не зная об ограничениях, строят дома и другие сооружения на своих участках, а потом сталкиваются с необходимостью их регистрировать. В процессе регистрации выясняется, что нарушены установленные градостроительные нормы. В таких случаях государственный регистратор может приостановить учетно-регистрационные действия и даже отправить документы в государственный земельный контроль.
Чтобы избежать подобных проблем, перед началом строительства необходимо изучить все нормы и правила, которые действуют в границах вашего земельного участка. Даже если вы уже начали строительство, не спешите регистрировать объект по дачной амнистии. Сначала убедитесь, что все нормы соблюдены. Если же вы обнаружили нарушения, проконсультируйтесь с кадастровым инженером о возможных вариантах решения проблемы. Это поможет избежать внимания со стороны государственных органов и необходимости вносить изменения в уже построенный объект.
Например, спустя 10 лет вы построили дом, но к вам пришёл сосед и сказал, что нормы и правила изменились, и теперь всё должно быть по-другому. Вы спокойно достаёте градостроительный план, уведомление о начале строительства, уведомление о завершении строительства или разрешение на строительство. Эти документы подтверждают, что вы действовали в соответствии с нормами на момент строительства.
Чтобы избежать проблем с соседями и контролирующими органами, важно иметь все документы и разрешения на строительство. А также рассмотреть варианты, как застраховать себя от претензий со стороны соседей или других лиц.
Пример №2
На чертеже ГПЗУ видно пятно застройки по всему периметру земельного участка с учётом отступов в 3 метра. В данном случае, в отличие от предыдущего, у нас пятно застройки по всему периметру. Однако есть обременение в виде границы зоны планируемого размещения линейных объектов железнодорожного транспорта Москва – Санкт-Петербург. Как раз вот на эту сделку я был привлечён в качестве эксперта перед покупкой земельного участка.
Я выехал на этот земельный участок, проверил границы, всё совпадает, проверил выписку ЕГРН, участок чистый, пустой от строений, всё прекрасно, всё хорошо, участок там был порядка 30 соток, стоимость его была достаточно высока, был внесён задаток, я попросил заказать градостроительный план, на что мне сказали: «Денис, задаток внесён, если всё нормально, то будем совершать сделку». Я проявил настойчивость и просто «требовал» запросить градостроительный план земельного участка, требовал так же, как должны требовать вы.
Получив градостроительный план по примеру №2, мы увидели, что большая часть земельного участка будет изъята. Ну и, следовательно, сделка была отменена уже на этапе задатка. И таких примеров у меня очень много. Принимая решение о покупке земельного участка, важно оценивать все риски. Следует требовать предоставления градостроительного плана и привлекать кадастрового инженера.
Градостроительный план должен быть оформлен согласно всем требованиям и иметь номер, дату, печать или подпись ЭЦП и файл ЭЦП. Если в документе отсутствуют вышеуказанные данные, это может свидетельствовать о его неофициальном получении.
Чтобы избежать проблем, привлеките кадастрового инженера до внесения задатка. Запросите ГПЗУ, проверьте все необходимые документы, привлеките кадастрового инженера, чтобы выехать на местность и провести геодезические работы. Только после этого можно будет вносить задаток и обсуждать условия сделки. Если же привлечь кадастрового инженера после внесения задатка, есть риск потерять задаток, если сделка не состоится по тем или иным причинам.
Пример №3
Чертёж из ГПЗУ земельного участка, на котором изображены граница земельного участка без пятна застройки.
В процессе проверки перед покупкой земельного участка мы получили ГПЗУ. Этот документ показал, что строительство на участке невозможно. Покупатель был удивлён, ведь его соседи уже начали строиться.
Важно помнить: не стоит ориентироваться на действия соседей при строительстве. Каждый участник рынка должен сам оценивать риски и соблюдать градостроительные нормы.
Существуют несколько видов норм, которые необходимо учитывать при строительстве. Это пожарные, санитарные и градостроительные. Противопожарные разрывы можно уменьшить при соблюдении определённых условий. По санитарным нормам можно договориться с соседом самостоятельно.
Кстати, частый запрос: «Я договорюсь с соседом, чтобы дом построить менее трёх метров от его границы участка, и у меня всё будет хорошо». Нет, не будет! Градостроительные нормы являются жёсткими и не подлежат изменению или нарушению. Договориться с соседом об их изменении также невозможно.
Кстати, очень важный момент, вернёмся к Примеру №3. Земельный участок с кадастровым номером, согласно сведениям ЕГРН, является учтённым.
Учтённый и ранее учтённый статус земельного участка, что это значит?
Ранее учтённые земельные участки и объекты недвижимости – это те объекты, права на которые возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Простыми словами, это объекты, которые были учтены в советское время, когда выдавались земельные участки и регистрировались в местных реестрах. Статус «учтённый» присваивается земельному участку с зарегистрированными правами в ЕГРН. Это означает, что участок был оформлен в соответствии с действующим законодательством и образован в наше время. Каким образом был образован земельный участок тоже важно проверять.
Итак, вернёмся к нашему Примеру №3. Участок земли недавно был учтён в ЕГРН. Он относится к категории «Земли населённых пунктов», вид разрешённого использования – «Жилые дома отдельно стоящие». В утверждённом классификаторе нет такого вида использования, как «Жилые дома отдельно стоящие». Но он расположен в территориальной зоне СХ-3 – это зона сельскохозяйственного производства. Увидев, что участок предназначен для «Жилых домов отдельно стоящих», можно решить, что на нём можно строить. Это ошибочно.
Мы получили градостроительный план, и он показывает, что строить на этом участке нельзя. Вид разрешённого использования устарел и не соответствует классификатору. Это пример, почему важно заказывать ГПЗУ перед покупкой земельного участка и сверить в нем виды разрешенного использования.
Однажды я нашёл объявление о продаже земельного участка на онлайн-площадке. Мне понравилась эта местность, и я решил узнать подробнее. Попросил продавца предоставить градостроительный план участка, но получил отказ. Продавец сказал: «Приезжайте, посмотрите, соседи уже построились, здесь можно строить, всё уже активно застраивается» и т. д. Не стоит поддаваться на подобные уловки.
Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости, этот земельный участок имеет статус «учтённый», то есть он был образован недавно. Далее, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения». Не стоит беспокоиться о категории земли, так как в настоящее время более важным фактором является территориальная зона, в которой расположен участок, и виды разрешённого использования, установленные для этой зоны.
На Примере №3 земельный участок имеет вид разрешённого использования – Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ). И в принципе, дальше покупатель уже не читает, потому что всем нам знакома ЛПХ, правильно? Ну раз ЛПХ, значит, строить можно. Но есть поправочка. ЛПХ – ведение личного подсобного хозяйства имеет два подвида.
Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) (код 2.2) – размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16) – производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.
Приусадебный – это земельный участок, который находится в границах населённого пункта и на котором разрешено строительство жилого дома.
Полевой – находится за пределами границ населённого пункта, строительство жилого дома запрещено.
Через три месяца, видимо, продажи не пошли, и продавец решила отправить мне ГПЗУ. Я увидел чертёж с градостроительного плана с пятном застройки и отступами – всё выглядело красиво (пример №4). Продавец сказала мне: «Вот градостроительный план, вот чертёж. На чертеже изображено пятно застройки, строить можно».
Пример №4
Казалось бы, да. Согласно чертежу, мы видим, что никаких обременений нет, пятно застройки есть, строить можно. Но есть один нюанс. В ГПЗУ, помимо графической части, есть текстовая часть. Так вот, текстовая часть преобладает перед графической. Мы уточняли этот вопрос: почему есть расхождение между текстовой и графической частью. И на живом примере я вам это покажу.
В этом случае, увидев изображение Примера №4 с пятном застройки, не стоит сразу же вносить задаток. Необходимо изучить текстовую часть ГПЗУ, где перечислены основные виды разрешённого использования земельного участка. Также там есть таблица с указанием норм отступов и процента застройки для каждого вида разрешённого использования.
Нам нужно найти тот вид разрешённого использования, который относится к нашему земельному участку согласно сведениям из ЕГРН. В данном случае это «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых земельных участках». Мы обнаружили, что в колонке «максимальный процент застройки» указано значение ноль.
Данный земельный участок, согласно сведениям ГПЗУ, расположен в территориальной зоне СХ-3 – это зона для сельскохозяйственного производства. План чертежа в ГПЗУ разработан общий для всех видов разрешённого использования земельного участка с учётом нанесения пятна застройки, охранных зон, зон ограничений, обременений, утверждённых проектов планировки и так далее.
Однако для каждого вида разрешённого использования есть ограничения в части плотности застройки в процентах. В данном случае Пример №4 приведён на основе земельного участка в Московской области.
Вот вам пример. Выписку из ЕГРН получили – не подходит. Хорошо, – запросили ГПЗУ и увидели красивую картинку с пятном застройки. Прочитали текстовую часть ГПЗУ и увидели, что согласно виду разрешённого использования земельного участка, какой процент застройки разрешён. В данном случае строительство на данном земельном участке запрещено. При изменении вида разрешённого использования процент застройки может увеличиться. Но это будет возможно только согласно утверждённому классификатору видов разрешённого использования.
Теперь рассмотрим случай, когда мы запросили ГПЗУ для земельного участка в Тюменской области. В полученном ГПЗУ было указано три минимальных отступа от границ участка: 0 метров, 1 метр и 3 метра (Пример №5).
Мы не смогли найти информацию о том, какие объекты можно строить на расстоянии 1 метр от границы участка, а какие – на расстоянии 3 метра. Поэтому мы обратились за разъяснениями в Администрацию Тюменской области.
Из полученного ответа стало известно, что в текстовой части градостроительного плана, в пункте таком-то, содержится информация о предельных размерах и предельных параметрах разрешённого строительства и реконструкции объекта капитального строительства.
Пример №5
Это значит, что нам ещё раз напоминают о важности чтения текстовой части ГПЗУ, в которой чётко указано, что в соответствии с определённым видом разрешённого использования допускается строительство объектов капитального строительства с минимальными отступами в 3 метра.
Таким образом, все постройки, будь то баня, дом или гараж, должны быть расположены на расстоянии 3 метров от границ участка, так как в текстовой части ГПЗУ не уточняется, какой параметр применяется к конкретному виду объекта. Если в текстовой части вашего ГПЗУ указано, что для индивидуальных жилых домов установлены отступы в 3 метра, а для хозяйственных построек – 1 метр, то при строительстве следует руководствоваться этими нормами.
А для тех, кто рассматривает возможность инвестирования, существует эффективный способ сделать земельный участок более привлекательным для продажи. Он включает в себя следующие шаги:
– запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
– запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
– подать уведомление о планируемом строительстве;
– автоматически получить постановление о присвоении адреса жилому дому (для региона Московской области).
Таким образом, при продаже земельного участка вы демонстрируете потенциальному покупателю, что объект полностью подготовлен к строительству: имеется ГПЗУ, определено пятно застройки, новому дому присвоен адрес. Для дополнительного подтверждения юридической чистоты сделки и возможности строительства на участке можно приложить заключение кадастрового инженера, которое подтвердит соответствие координат участка из ЕГРН фактическому расположению забора на местности, а также разрешено ли строительство согласно ГПЗУ и с кем нужно будет согласовать или просто любые замечания от кадастрового инженера. То есть, вы просто красиво и документально уже упаковали свой земельный участок для последующей продажи.
Подготовка документов к продаже земельного участка очень важна. Если покупатель увидит, что документы не готовы, он может потерять интерес к сделке. Чтобы избежать этого, рекомендуется заранее подготовить все необходимые документы, включая ГПЗУ. Покупатель должен быть уверен в вашей готовности к сделке, чтобы не искать другие варианты. Поэтому, пока вы готовите документы, начните собирать их заранее. Обратитесь к кадастровому инженеру ещё до того, как вы решите продавать участок.
Кадастровый инженер поможет упаковать документами ваш объект. А вы в это время можете спокойно, например, с риелтором или самостоятельно, заняться поиском потенциальных покупателей или разработкой стратегии размещения объявлений о продаже вашего земельного участка на различных площадках.
Дальше мы переходим к документу, который называется «Уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС». Я рекомендую этот документ также запрашивать у продавца. В уведомлении о начале строительства обращаем внимание на раздел «Дополнительное». Как правило, на второй странице указано наименование ограничений на земельном участке и наименование органа, который осуществляет согласование охранных зон.
Особое внимание нужно уделить земельному участку, который без межевания.
Приобретая земельный участок без межевания, вы сталкиваетесь с определёнными рисками. Однако покупка такого участка возможна при условии выполнения ряда предварительных процедур: необходимо провести геодезическую съёмку, подготовить проект межевого плана, согласовать границы участка с соседями и проконсультироваться с кадастровым инженером.
Конечно, идеальным вариантом будет составление межевого плана и внесение границ в Росреестр. Однако, если продавец не готов к этому шагу, можно ограничиться проведением геодезической съёмки, подготовкой проекта межевого плана и согласованием границ с соседями. Сейчас я расскажу, почему это важно.
Чем может грозить покупка земельного участка без межевания?
На примере личного опыта могу сказать, что ситуация с межеванием напоминает игру «кто первый, того и тапки»: тот, кто первым провёл межевание своего участка и зарегистрировал границы в Росреестре, задаёт ориентиры для всех последующих соседей. Если же кто-то проводит межевание позже других, то ему приходится вклиниваться под уже установленные границы.
Был у меня такой случай: вся улица была размежёвана, кроме одного участка площадью 15 соток. Нашёлся покупатель на этот участок, но он поставил условие продавцу: провести межевание и внести координаты в Росреестр. В этой ситуации покупатель поступил правильно, потребовав провести межевание до сделки. Мы провели съёмку по фактически расположенным заборам.
Пример №6
Участок моего клиента имеет площадь 1500 кв. м, что соответствует размеру 30 * 50 м. Согласно генеральному плану, соседние участки тоже должны быть площадью 1500 кв. м и размером 30 * 50 м.
По результатам съёмки по фактическим заборам и изучения сведений ЕГРН на смежные земельные участки выяснилось, что фактические заборы смежных участков стоят строго по сведениям координат из ЕГРН, то есть совпадают, размер их составляет 30 * 50, площадь у них 1500 кв. м в заборе и по документам. Однако у нашего клиента получилась трапеция, длина земельного участка 50 метров, а ширина получилась 26—28 метров. Соответственно, площадь по фактически установленным заборам составила 1370 кв. м, что отличается от площади по документу на 130 кв. м.
Вот это пример того, как если бы покупатель, который ждёт этот земельный участок, купил бы его без межевания, то есть он бы заплатил за 1500 кв. м, а по факту у него площадь 1370 кв. м.
Я столкнулся с ситуацией, когда у нашего клиента оказалось меньше земли, чем он ожидал. Ширина участков у соседей составляет 30 метров, и ни у кого из них нет превышения площади или увеличения ширины. Однако ширина и площадь земельного участка моего клиента уменьшились.
Я предполагаю, что проблема возникла из-за неправильного установления забора одним из соседей в начале улицы. Этот сосед мог установить забор шире, чем положено, и провести межевание по этому забору, прихватив часть земли. Остальные соседи, проводя межевание, привязались к этой границе, не учитывая возможные последствия для остальных участков. В результате последнему соседу в линии участков не хватило земли.
Рекомендую как можно скорее заняться межеванием земельного участка, если оно ещё не выполнено. После внесения границ в реестр ЕГРН можно будет избежать ситуаций, когда приходится доказывать, что кто-то из соседей провёл межевание неправильно.
Чтобы разобраться в ситуации, нужно сначала понять, какова фактическая площадь земельного участка по существующему забору. Затем следует проверить, нет ли смещения координат у соседних земельных участков по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Возможны случаи самозахвата и использования территории, а также смещения координат. Кроме того, бывает, что координаты соседнего земельного участка по данным ЕГРН частично накладываются на фактическую территорию вашего участка. Всё это считается нарушением, и вам придётся доказывать необходимость исправления реестровой ошибки координат земельного участка.
Конечно, всё можно исправить, но если кто-то из соседей будет возражать, то это дело перейдёт в судопроизводство, а это дополнительные траты, это экспертиза и сотни тысяч рублей, которые также могли войти либо в скидку при покупке участка, либо чтобы продавец устранил сам за свой счёт выявленные ошибки.
Ещё одна особенность покупки земельного участка без межевания. Я приведу пример на своём личном опыте, будучи, ещё не занимаясь так тесно кадастровой деятельностью, решил приобрести себе земельный участок без межевания.
Земельный участок примыкал к деревне, но это была новая нарезка. Дорог там ещё не было, это было чистое поле, которое примыкало к деревне, но находилось в составе её границ. Продавец приехал и показал мне, где примерно должен располагаться участок – прямо в поле.
Я не вызвал землеустроителя (тогда ещё не было кадастровых инженеров) и не проверил координаты. Кстати, если нет межевания, просите какой-либо план участка, фрагмент из генплана, план-схему участка, где будут отображены сведения о смежных земельных участках. В деревнях, как правило, есть у собственников технические паспорта БТИ на старые дома. Там есть ситуационный план земельного участка в составе технического паспорта либо отдельно на кальке, где также можно посмотреть этот план и сравнить с местностью относительно соседей. По итогу купленный земельный участок оказался не совсем там, где мне показал продавец.