Строим дом вашей мечты
Между тем, если вы изберете этот самый дорогой способ оплаты за строительные работы – вам никто не гарантирует, что строительные работы будут выполнены качественно и в установленные договором подряда сроки. Дело в том, что вам, скорее всего, придется общаться только с руководителями строительной организации, и они вам будут обещать «золотые горы», а реальные строительные работы будут выполнять рабочие. Вот тут и возникает проблема. В строительной компании платить высокую зарплату рабочим не хотят, руководству и самому нужны деньги, поэтому высококвалифицированные рабочие-мастера уходят на «вольные хлеба», а остаются те, кто мало чего умеет и сам себя прокормить не может. Да и юридическое лицо – сама строительная организация, при отсутствии регулярных подрядов из-за коррупционной практики распределения объектов через тендеры, имеет частые простои, то есть отсутствие в определенные периоды времени предмета труда. Естественно, руководство такой организации не заинтересовано платить заработную плату своим рабочим, которые в такое время приходят на работу играть в домино. Как результат – политика большинства не очень крупных строительных компаний состоит в уменьшении или в полном отсутствии собственных рабочих кадров. По мере необходимости, они привлекают для выполнения подрядных работ тех же «халтурщиков», которые ушли когда-то на «вольные хлеба» и которых, кстати, вы можете нанять и сами, без участия строительной компании. Это старое и обидное слово «халтурщики», которое сейчас почти не используется. Оно обозначало раньше, в годы всеобщего развитого социализма, «вольных» строителей не связанных ни с какой строительной организацией твердыми трудовыми договорами, работавших «за наличку», как правило, сильно пьющих и выполнявших работы для частников очень низкого качества. Действительно, при огромном, в сравнении с прошлым, масштабе индивидуального строительства, эта группа строителей, объединяющаяся в бригады, выполняет «львиную долю» строительства этого самого индивидуального жилья. Но это уже совсем другая категория людей, такими строительными работами теперь занимаются в своем большинстве квалифицированные и умелые рабочие, имеющие большой опыт работы. Правда, «наличка» осталась. Скажете – так ведь это незаконное предпринимательство, статья 171 УК РФ! В общем, да. Но – кто без греха сейчас в России? Те, кто разыгрывает комедии с тендерными конкурсами, или повсеместно использует откатные схемы? Так, что пока на это незаконное предпринимательство карательные органы страны смотрят сквозь пальцы. Таковы, как говорил один известный борец за мир, современные реалии.
Таким образом, использование индивидуальных строителей или их же, объединенных в бригады – это самый распространенный способ в настоящее время строительства частных жилых объектов в нашей стране. Кого выбрать? Как не ошибиться? Действительно, кого только нет в этой сфере – и прибалты, и узбеки, и таджики, и молдоване, и украинцы, и белорусы, и даже русские, наконец. Первый совет. Если такие строители говорят, что они делают все «под ключ», то есть от фундамента до кровли и отделки – будьте осторожны. Как правило, эти ребята выдают желаемое за действительное. Такие строители, которые знают и умеют делать все строительные работы иногда, конечно, встречаются, но я за все время работы в этой сфере строительства, а это более чем двадцать пять лет, встречал только считанные единицы таких специалистов или бригад. Состояли они обычно из литовцев или белорусов, а все остальные строители, которые декларировали работы «под ключ» просто нанимали не занятых в данное время рабочих нужных им специальностей, стараясь на этом заработать и, подчас, смутно представляли их истинную квалификацию, что конечно, не добавляло качества выполняемым работам.
Вторым по стоимости способом строительства является, назовем его – доверительное строительство. В этом случае вам необходимо найти квалифицированного и опытного производителя работ (в просторечье – прораба) или управляющего вашим строительством, который бы за хорошую заработную плату взял бы на себя всю организацию, руководство и контроль всех этапов строительства вашего индивидуального дома или коттеджа. Лично им или только по его указанию приобретаются необходимые строительные материалы, им нанимаются и в дальнейшем контролируются рабочие нужных специальностей, им привлекается необходимая спецтехника. Имея такого человека, вы получите гарантированно хороший результат строительства с наименьшими затратами времени с вашей стороны и безусловно это обойдется вам гораздо дешевле варианта с заключением договора подряда со строительной организацией. Проблема тут одна. Найти такого управляющего, да еще, чтобы он был умный, квалифицированный, честный и порядочный – очень большая удача. Но такие люди есть и их с каждым годом становится все больше. Если не удастся найти такого прораба, придется все перечисленные функции выполнять самому. Это также не является чем-то сверхординарным. Во многих «вольных» бригадах имеются старшие или бригадиры, которые на определенных этапах строительства, которые выполняет их бригада, могут почти полностью заменить упомянутого выше персонального управляющего. Кроме того, получается, что этот способ строительства является самым экономичным, а значит и самым распространенным.
Как не ошибиться в людях? Как найти тех, кто не только говорит, а действительно умеет квалифицированно выполнить нужные строительные работы? Я бы посоветовал, если вы решили идти по этому, третьему способу индивидуального строительства, подробно изучить данное руководство. Оно как раз для вас и предназначено в первую очередь для объяснения этапов строительства тем людям, которые хотят знать – что на их земельном участке реально строится, как это правильно нужно делать и как правильно организовать, чтобы не оплатить за свое строительство двойную, а бывает, что и тройную стоимость.
Прежде чем переходить к разбору этапов строительства, необходимо закончить все подготовительные работы, касающиеся земельного участка. Во многих странах Европы и мира, если вы приобретаете участок земли для строительства жилого дома – к этому участку уже должны быть подведены все инженерные сети, иначе вам его не продадут. Эти работы там выполняют местные власти. Наша же страна, в этом плане также идет своим путем – у нас нужно побегать, чтобы получить на своем участке, который вы купили для строительства индивидуального жилья, электричество, газ и воду. Попробуем разобраться с каждой составляющей этих инженерных сетей
3. Электроэнергия
Первое, что нужно сделать, когда вы юридически грамотно оформили и зарегистрировали право собственности на приобретенный вами участок, это обратиться в местную электросетевую организацию за Техническими условиями (ТУ). Как правило, в таких организациях есть специальный отдел – Центр обслуживания клиентов (ЦОК). Ваш путь туда, так как они ведут работу с будущими потребителями электроэнергии. Подчеркну, что в ЦОК можно идти только имея документ, удостоверяющий ваше право собственности на земельный участок. В ЦОКе с вами должны заключить договор на технологическое присоединение, причем отказать в заключении такого договора вам не имеют права, так как в п.3 Постановления правительства РФ №861 от 27.12.2004 года четко прописано, что «сетевая организация обязана выполнить в отношении любого обратившегося к ней лица мероприятия по технологическому присоединению при условии соблюдения им настоящих Правил и наличии технической возможности технологического присоединения.
Независимо от наличия или отсутствия технической возможности технологического присоединения на дату обращения заявителя, сетевая организация обязана заключить договор с лицами, указанными в пунктах 12.1, 14 и 34 настоящих правил (физические до 15 кВт, юридические лица и ИП с мощностью до 100 кВт), обратившиеся в сетевую организацию с заявкой на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, принадлежащих им на праве собственности или на ином предусмотренном законом основании (далее – заявка), а также выполнить в отношении энергопринимающих устройств таких лиц мероприятия по технологическому присоединению». Вот так вот путано и витиевато написано, но ведь не Паустовские, же сочиняли.
Нужно не забывать, что такой договор сетевая организация должна заключить с вами в течение 30 дней с момента подачи вами заявления. Если не заключит – можете «качать права», но не забывайте, в каком государстве вы живете и помните, что у нас везде есть «подводные камни». Есть они и здесь, в виде так называемых, избыточных требований. Дело в том, что любой договор всегда подразумевает двухсторонние обязательства, поэтому прежде чем подписать договор на технологическое присоединение, проконсультируйтесь с грамотным специалистом на предмет избыточных требований в ваш адрес. Также необходимо обратить внимание на сроки выполнения работ. Там также есть свои нюансы. Главное после получения ТУ и подписания договора на технологическое присоединение, это досконально, в установленные договором сроки выполнить все пункты технических условий, то есть все требования к заявителю, читай к вам и если они есть – общие требования. Как правило, эти требования заключаются в монтаже вашего узла учета.
Когда все будет сделано – получаете акт выполнения ТУ и обращаетесь уже в сбытовую организацию для заключения договора электроснабжения. До получения электроэнергии на ваш участок – путь не близкий, ведь есть еще ряд промежуточных мероприятий и организаций, таких как РЭС (Районные электрические сети), например, но он в настоящее время вполне проходим. Чтобы ускорить этот процесс необходимо конечно поискать знакомых, побегать, возможно, и слегка потратиться. Что поделаешь – Россия, остается Россией. Еще один совет. Пока вам не подключат электричество, не торопитесь начинать активное строительство. Без электроэнергии строить нельзя! И ни какой бензиновый электрогенератор в этом случае вам не поможет.
4. Газоснабжение
Второй важнейший вопрос – подключение природного газа. Сразу необходимо оговорить, что сейчас мы ведем речь только о строительстве индивидуального жилого дома на территории населенного пункта. Здесь я не буду касаться условий для прокладки газопровода на дачные участки, СНТ или им подобные поселения.
Итак. Как и с электричеством, вам необходимо в первую очередь получить Технические условия для врезки в газопровод. К этому времени у вас должно быть четкое представление – отопительный котел, какой мощности вам нужен для отопления вашего будущего дома и будете ли вы устанавливать в доме газовую плиту. Все это вы излагаете представителям газовой компании, получаете «добро» и приступаете к разработке проекта газификации вашего дома. Сразу оговорюсь, что проект лучше делать у той компании, которую вам посоветуют те представители газовой компании, которые дали вам устное «добро» на подключение газа. Сами понимаете – почему. Да? Дальше все просто. Выполняете Техусловия, вас подключают к газовой сети, и вы подписываете договор на газоснабжение. Я специально не останавливаюсь подробно на этих процедурах, так как все этапы подключения газа для ИЖС четко регламентируются в законодательных актах РФ и главным образом в «Правилах технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям газораспределения». Необходимо все же обратить внимание на некоторые нюансы и, как и в случае с подключением электроэнергии, на «подводные камни».
Первое. Наличие земельного участка под застройку, без построенного дома – не дает права на подведение газа. Таким образом, необходимо четко разграничить для себя оформление документации и выполнение практических работ по подводке газа. Другими словами, пока у вас не будет построен хотя бы один этаж вашего дома и пока не будет обозначено будущее место установки отопительного котла, вам проект никто не сделает и газа не подведет. Но опять же – это так должно быть, но не всегда бывает. «Теоретически, говорят – она лошадь, а практически – не везет».
Второе. Если вам при приобретении земельного участка написали формулировку: «газ на границе участка», то это означает, что в населенном пункте или квартале, в котором вы приобрели участок, есть газовая магистраль. Но это не означает, что вам подключат газ от этой магистрали, так как суммарное потребление газа в данном поселении может оказаться слишком высоким и вам откажут в подключении газа, с формулировкой «не имеется технической возможности». Таким образом, наличие газопровода даже на границе вашего участка не может являться гарантией подключения вам газа.
Третье. Необходимо узнать – кто является собственником газопровода, к которому вы хотите подключиться. Участились случаи, когда те, кто заводил газ на территорию застройки, то есть собственники газопровода, что называются «ломят в три дорога» за подключение к их газопроводу.
Последнее. Все вышесказанное касается только тех земельных участков, где магистральный газопровод среднего или низкого давления расположен в разумной удаленности от строительного участка. В противном случае подведение газопровода к дому станет непосильно дорогостоящим и не имеющим смысла по экономическим соображениям, если вы, конечно, не захотите стать собственником газопровода и в дальнейшем за плату давать разрешение соседям на подключение газа от вашего газопровода, то есть «ломить в три дорога».
5. Водопровод
Следующий шаг – подключение воды. Оптимально, конечно, подключиться к существующему централизованному водопроводу. Делается это относительно просто, если не далеко от приобретенного вами участка проходит магистральный водопровод с диаметром трубы и давлением в нем воды, которые позволяют вам безболезненно произвести врезку в этот водопровод. В этом случае вы запрашиваете у коммунальщиков, ответственных за данную водопроводную сеть, как и при подключении электричества и газа, Технические условия на подключение воды. В этих Технических условиях будет перечислен перечень работ, которые необходимо выполнить для врезки в централизованную водопроводную сеть. По моему опыту, если участок ваш находится не в черте города, а каком-нибудь сельском поселении, то перечень перечисленных работ по врезке в общий водопровод, как правило, абсолютно не обременительный. Поэтому согласовывайте этот перечень работ, выполняйте его и заключайте с коммунальщиками договор на врезку и отпуск вам воды. В редких случаях вам удастся вместе с Техническими условиями на подключение воды, получить и Технические условия на врезку в систему централизованной канализации. Такая централизованная система есть в городах и практически отсутствует в сельской местности, то есть за городской чертой. Если она отсутствует – вам напишут в Техусловиях какого типа канализацию вам необходимо сделать. Как правило, в Технических условиях в таком случае прописывают установку автономной канализации по типу выгребной ямы. Что делать в этом случае мы обсудим позже. «Подводные камни» при подключении к централизованной водопроводной сети, безусловно, есть. Как же без них?
Первое. Вас могут обязать оплатить водопроводно-канализационное оборудование не связанное с подключением вашего дома.
Второе. Могут дать точку врезки в водопроводную систему не в логичном, то есть наиболее близком к вашему участку месте централизованного водопровода, а в точке на приличном удалении от него, что естественно приведет к значительному удорожанию работ по подводке и подключению вам воды. Какими причинами руководствуются коммунальщики в этом случае – для меня «тайна, покрытая мраком».
Третье. Вас могут обязать в Технических условиях произвести за ваш счет замену части труб централизованного водопровода, якобы для увеличения мощности с учетом вашего к нему подключения. Без этого, вроде бы как, вода к вам не пойдет. Таким образом, коммунальщики пытаются за счет потребителей отремонтировать часть принадлежащей им водопроводной сети.
Есть и еще ряд надуманных обременительных мер типа взимания платы за подключение к водопроводу с целью расширения водопроводно-канализационных сетей. Еще ряд ухищрений, но все их я перечислять не буду. Причем многие из подобных поборов осуществляются вроде бы как по вашей инициативе, в порядке чуть ли не благотворительности. Что делать? Договариваться и решать тем или иным способом. Это ведь опять же – Россия.
Как быть, если рядом с вашим участком нет централизованного водопровода. Во многих компактных поселениях существует коллективный водопровод. Это когда владельцы нескольких домов скидываются деньгами и за свой счет прокладывают водопровод на свои участки, врезавшись в централизованную водопроводную сеть или, что бывает гораздо чаще, пробуривают артезианскую скважину, а от нее подключают воду к каждому дому. Такая система водоснабжения существует, как правило, в коттеджных поселках или в зонах коллективной застройки на земельных участках, включенных в территории населенных пунктов и переданных под застройку индивидуальными жилыми домами. В этом случае – все проще. Собираете собрание собственников, получаете на нем разрешение на врезку в коллективный водопровод, платите за это взнос в «общий котел» и спокойно пользуетесь водой, сделав свою врезку в коллективный водопровод.
Правда «подводные камни» в этом случае тоже существуют, да еще какие.
Первое. В большинстве случаев скважина, которую бурят для получения артезианской воды, имеет диаметр около 150 миллиметров или чуть больше. Обсадная труба – металлическая, имеет в нижней части фильтр от песка и крупных частиц известняка. В эту трубу опускается насос, который и закачивает воду в специальный резервуар или водонапорную башню. Более современная система подачи воды, при которой насос включается по мере падения давления воды в водопроводе. Такая система, правда, идеально и долговечно работает только с качественным импортным оборудованием и когда к ней подключено не более двух – трех домов. Другое дело, когда необходимо запитать водой 20 -30 домов. Все осложняется еще тем, что каждый вечер жители этих домов пользуются водой одновременно, да еще в сезон и сады с огородами надо поливать регулярно, поэтому без старой и проверенной водонапорной башни трудно обойтись. Вот здесь и начинают возникать проблемы. Как правило, отечественная электроника, которая регулирует включение – выключение погружного насоса, находящегося в обсадной трубе скважины по мере падения уровня или наполнения водой водонапорной башни – очень ненадежна. Многие, наверное, видели зимой такие башни, превращенные снаружи в ледник из-за перелива. Импортное же оборудование подобного типа – очень дорогое и жители домов не хотят тратить столько денег на стабильную подачу воды, считая это мелочной проблемой. Мол, течет вода из башни и замерзает зимой, ну и пусть течет – вода то у нас в доме есть.
После этого и начинаются основные проблемы. Подобные скважины не рассчитаны на забор такого большого количества воды, которая требуется для жизни в 20 – 30 современных жилых домах с бассейнами и с автоматической системой полива на приусадебных участках, оформленных ландшафтными дизайнерами. Как результат – первым не выдерживает нагрузки фильтр, стоящий в самом низу скважины на обсадной трубе. В закачиваемую воду начинает попадать известняковый песок и сначала насос, а затем и вся система подачи воды выходит из строя. Дело в том, что для такого количества потребляемой воды необходимо строительство специальной скважины большого диаметра с цементированной обсадной трубой. Эта настоящая коллективная скважина, она стоит на несколько порядков дороже вышеупомянутой скважины. Да и делается такая скважина исключительно по специальному проекту, разработать и согласовать который товариществу собственников жилья практически не реально, а кустарным способом такую скважину сделать невозможно.
Немного ранее я, собственно, уже упоминал о третьем «подводном камне». Имеются в виду финансовые расходы, которые требуются на эксплуатацию и ремонт общей водопроводной системы. Если на первоначальном этапе, когда члены коллектива собственников жилья, рискуя остаться без воды, хоть и не охотно, но все-таки платят деньги за строительство и монтаж водопроводной системы, то собрать деньги на ремонт и эксплуатацию этой системы – практически невозможно. Вопрос же установки индивидуальных счетчиков для оплаты за фактически используемую воду, вызывает бурю негодования. Как результат – вода то есть, то ее нет, а без воды в цивилизованной стране ни в индивидуальном доме, ни в коттедже жить нельзя не одного дня.
Выход из такой ситуации я уже упоминал чуть выше. Он, правда, не совсем законный, но при существующем российском законодательстве, когда прочитав Уголовный кодекс РФ, понимаешь, что в этой стране не являются преступниками только маленькие дети и нищие старики, которые живут исключительно на пенсию. Для деятельности всех остальных всегда можно подобрать в этой хитрой книжице нужную статью. При желании. Так вот, поверьте – то, о чем я хочу сказать – не является даже подвластным этому кодексу, то есть не является серьезным нарушением российского законодательства. Речь идет о том, что собственники двух или трех домов, расположенных рядом друг с другом приглашают частных бурильщиков, которых сейчас «хоть пруд пруди». Частные специалисты бурят артезианскую скважину на одном из этих двух-трех участков и добиваются стабильного подъема воды из известнякового слоя в пробуренной ими скважине. Далее вы и ваши соседи покупаете качественное, желательно импортное водозаборное оборудование, работающее на падение давления. После установки этого оборудования, прокладываете водопровод к вашим домам. О существовании же проблем связанных с водой вы теперь можете забыть на последующие двадцать или тридцать лет. Причем, в прошествии некоторого времени, понять артезианская у вас скважина или скважина, пробуренная в поверхностных слоях почвы невозможно.
Кстати, такая неглубокая скважина, пробуренная на приусадебном участке или в подвал дома (на стадии строительства), является самым экономичным способом получения воды. Еще одним способом получения воды из поверхностных слоев ее залегания является устройство колодца. Оба эти способа имеют право на жизнь, если природные условия к этому располагают, то есть если вода в этих поверхностных слоях имеется. Благоприятствует этому и наличие большого количества в торговых сетях качественного заборного оборудования, предназначенного для подачи воды с небольших глубин. Вся проблема таких скважин и колодцев заключается в том, что они в большинстве случаев, недолговечны, да и качество воды в них, как правило, оставляет желать лучшего. В общем, это своего рода лотерея – кому-то повезет, и он будет пользоваться такой скважиной всю жизнь, а у кого-то вода в ней закончится года через два – три.
Когда в вашем доме будет решен вопрос с водой, встает параллельный вопрос – куда сбрасывать эту воду.
6. Канализация
На рассмотрении этого вопроса хотелось бы остановиться более подробно, чтобы в дальнейшем к устройству внешней канализационной системы больше не возвращаться. Все, что касается централизованной системы канализации – здесь никаких проблем нет. Получайте все те же Тех. условия, подключайтесь, пользуйтесь водой и вовремя оплачиваете за ее сброс в систему канализации. Но, в большинстве случаев, такая централизованная система канализации в зонах застройки индивидуальными жилыми домами отсутствует. Что же в этом случае делать?
Самый простой выход – это устройство выгребной ямы. Выводится из дома труба диаметром 110 миллиметров с уклоном около 14%, монтируется глубокий колодец, состоящий из 4-5 бетонных колец, диаметром более двух метров. Если необходимо сделать поворот канализационной трубы, то на месте поворота устанавливается поворотный колодец. Монтируется он на глубину залегания канализационной трубы из бетонных колец с девяносто – сантиметровым диаметром. Канализационный колодец я рекомендую устраивать вплотную к забору, огораживающему приусадебный участок или, если есть такая возможность – сразу за вашим забором. В край бетонной крышки колодца монтируется цельная пластиковая труба, диаметром 110 миллиметров, которая должна доходить до низа колодца.
Внизу у трубы делается косой срез на 45 градусов, а вверху она выступает выше крышки колодца(не люка). На эту часть трубы монтируется пластиковый угол (90 градусов) и отвод такой же пластиковой трубы, который выводится за забор и закрывается специальной заглушкой. В этом случае машина, которая будет выкачивать содержимое колодца, может подъезжать к вашему забору и ее водитель, вставив заборный шланг машины в раструб выведенной вами трубы, без проблем выкачает содержимое колодца не заезжая на ваш приусадебный участок. Таким образом, очистку канализационного колодца можно производить без вашего участия, по звонку и по безналичному расчету. Это хоть и усовершенствованный мной, но все же, самый примитивный способ устройства внешней канализационной системы.