Купля-продажа, аренда. Материалы для студентов

2.1. Общие положения о договоре купли-продажи

В общей системе договорного права договор купли-продажи является одним из самых распространенных и значимых в гражданском праве договоров. Он относится к договорам передачи имущества в собственность. Договор купли-продажи имущества – одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Договор купли-продажи занимает особое место среди сделок, направленных на отчуждение имущества. Место договора купли-продажи в системе договорного права зависит от правовых, рыночных, экономических факторов. Дискуссии по поводу определения тех или иных особенностей договора купли-продажи и в современных условиях остаются актуальными.

В правовом регулировании договоров купли-продажи с переходом к рыночной экономике произошли изменения, которые связаны с появлением субъектов хозяйствования, основанных на частной форме собственности, уменьшением количества заключаемых договоров на плановой основе.

В настоящее время вопросы, связанные с правовым регулированием купли-продажи, достаточно хорошо разработаны в научной литературе. данные аспекты рассматриваются остаточно подробно в учебниках по гражданскому праву, комментариях к ГК РФ, купле-продаже посвящены отдельные монографии. В научных статьях же авторы по большей части исследуют отдельные виды купли-продажи, например, договор поставки, розничной купли-продажи, международной и т.д. В большинстве научных работ авторы выделяют те или иные проблемы правового регулирования купли-продажи, некоторыми предлагаются конкретные изменения в действующее законодательство. Однако, имеется необходимость выделить новые проблемы правового регулирования, поскольку в современное время отношения между субъектами меняются, а законодательство может существенно отставать от реалий.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор является результатом сделки. К нему применяют правила в том числе и главы 9 ГК РФ. ГК РФ не содержит отдельной классификации договоров по видам. Каждый вид описывается отдельно.

Правовая наука применяет несколько способов классификации. В основе деления на виды могут лежать такие критерии, как: возмездность, взаимность, предмет договора, количество сторон, правסвסй статус участникסв сделки, форма договора, момент заключения, момент вступления в силу. Для классификации договоров могут выбираться разные признаки: направленность, которую имеет сделка; состав сторон; взаимность обязательств; момент, когда договор вступает в силу, возмездность. При выборе вида договора предприниматель обычно ориентируется на его название, которое отражает, какого хозяйственного характера сделка: поставка, аренда, услуги, перевозка, купля-продажа. По этим характеристикам классифицирует договоры Гражданский кодекс, во второй его части.

В настоящее время купля-продажа является самой распространенной формой сделки. Однако, сейчас в эпоху цифровизации и интернет-торговли правовое регулирование отношений по купле-продаже должно учитывать современные реалии и подстраиваться под них. только так можно обеспечить эффективное правовое регулирование данной сферы.

Главная цель договора купли-продажи заключается в следующем: перемещение права собственности на вещь, являющуюся товаром, на покупателя. В соответствии с единым правилом, право собственности у приобретателя вещи по договору появляется только с момента ее передачи и только в случае, когда прочее не предусматривается законом или договором.

Договор купли-продажи является основанием возникновения обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и покупателем; причем покупатель приобретает право собственности на купленное имущество, т. е. вещное абсолютное право.

Договор купли-продажи является одним из важнейших институтов гражданского права, как справедливо отмечено О.С. Иоффе «общество, в котором существует товарное производство, не может обходиться без актов обмена товарами». Более того, это один из самых древних институтов, в римском праве уже существовал договор «emptio et venditio», при помощи которого одна сторона должна была предоставить товар другой, в то же время покупатель должен был произвести оплату. Неслучаен тот факт, что нормы о договоре купли-продажи открывают вторую часть Гражданского кодекса РФ, это показывает особую важность данного института, поэтому исследование договора купли-продажи всегда будет актуальной темой.

Легальное определение договора купли-продажи закреплено в ст. 454 ГК РФ. Так, договором купли-продажи признается договор, в силу которого продавец принимает на себя обязанность передать товар (вещь) в собственность покупателю, а последний, в свою очередь, обязуется этот товар принять и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег.

Купля-продажа относится к поименованным в гражданском кодексе договорам и является одним из важнейших институтов гражданского права. Правовые нормы, которые изначально регулировали только куплю-продажу, со временем приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Купля-продажа является собой двусторонним, возмездным и конcенсуальным договором. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям.

В гл. 30 ГК РФ выделены следующие виды договора купли-продажи:

– договор розничной купли-продажи,

– договор поставки товаров,

– договор поставки товаров для государственных нужд,

– договор контрактации,

– договор энергоснабжения,

– договор продажи недвижимости,

– договор продажи предприятия.

Договор купли-продажи является двусторонним (синаллагматическим, взаимным), любые субъекты гражданского права могут быть его участниками (с учетом субъектных особенностей отдельных его видов). Покупатель и продавец одним лицом обычно представлены, иначе в обязательстве имеет место множественность лиц. При этом, дело не в количестве лиц, а в том, что, как отмечает М.П. Шестакова, «договор купли-продажи как юридический факт обуславливает «равномерно двухстороннее» обязательство: каждая сторона здесь является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливающий характер».

Синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что на стороне покупателя во всех случаях (за исключением договора купли-продажи с предварительной оплатой) лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п.1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче товара покупателю. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Юридические последствия признания соответственно продавца или покупателя субъектом встречного исполнения обязательств заключается в том, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п.2 ст. 328 ГК).

В тех случаях, когда продавец или покупатель не могут быть признаны субъектами встречного исполнения, синаллагматический характер договора купли-продажи выражается в том, что каждый из них наделяется дополнительными правами по отношению к контрагенту, не исполнившему свои обязательства. Например, при продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты последним товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем своей обязанности по оплате товара.

Договор купли-продажи является возмездным договором. Возмездность договора купли-продажи (п. 1 ст. 423 ГК РФ) связывается с тем, что имеется два встречных предоставлений – денежное (в виде покупной цены) и товарное (в виде предмета договора).

Договор купли-продажи консенсуальным является всегда, так как он признается заключенным тогда, когда стороны по всем существенным условиям достигли соглашения. Данный договор заключенным признается в момент получения лицом, который направил оферту, ее акцепта.

ГК РФ не содержит каких-либо особых требований к форме договора купли-продажи, поэтому применяются общие положения о форме сделки. По общему правилу договор купли-продажи заключается в простой письменной форме. В устной форме могут быть совершены только договоры купли-продажи между гражданами на сумму, не превышающую 10 000 рублей (ст. 159, 161 ГК РФ). Для отдельных видов договоров купли-продажи могут быть установлены специальные правила. Так, договор продажи недвижимости в силу ст. 550 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами.

По общему правилу договор купли-продажи государственной регистрации не подлежит. Но, например, по договору купли-продажи недвижимого имущества обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на объект недвижимости. Право собственности покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Порядок государственной регистрации регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо только тогда, когда это прямо предусмотрено законом либо сторонами в самом договоре. Если нотариальная форма не будет соблюдена, то договор будет считаться незаключенным и не будет порождать соответствующих юридических последствий.

Таким образом, договор купли-продажи имущества – одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Договор купли-продажи широко применяется как внутри страны, так и в международной торговле. Договор купли-продажи занимает особое место среди сделок, направленных на отчуждение имущества.

Таким образом, характеризуя договор купли-продажи, необходимо отметить, что он является консенсуальным, возмездным, взаимным. Он одновременно порождает и относительное правоотношение (обязательственное) и абсолютное (вещное право). Особое значение в современном праве этого института обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь купля-продажа – по существу наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Следует отметить, что в ГК РФ нет отдельных статей, посвященных вопросам правового регулирования купли-продажи, совершенной посредством сети «Интернет». Данные отношения в настоящее время очень распространены (сайты, группы и пр.) и обладают существенной спецификой. Однако, самостоятельных норм, которые могли бы учитывать их специфику, в ГК РФ нет. Поэтому видится необходимым дополнить действующий ГК РФ соответствующими статьями.

Основными компонентами договора купли-продажи являются следующие:

1) субъекты договора, а именно его стороны;

2) существенные условия;

3) содержание договора. Сюда традиционно принято относить права и обязанности, стоимость, а также время поставки.

Содержание договора составляют условия, на которых сторонами достигнуто соглашение. По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Продавец несет две основные обязанности: по передаче вещи (товара) покупателю и по переносу на покупателя права собственности на продаваемую вещь (товар). При этом если первая обязанность в определении договора, данного в пункте 1 статьи 454, обозначена предельно четко, то вторая обязанность не индивидуализирована. В указанном определении говорится лишь о передаче вещи в собственность, но отдельно не обозначена обязанность по перенесению на покупателя права собственности на вещь. У покупателя имеются две основные обязанности: принять вещь (товар) и уплатить за него определенную сумму (цену).

Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с информацией, относящейся к положению сторон, предмету, способам исполнения и обеспечения исполнения договора, страхованию, хранению предмета договора и т.п. При неисполнении и ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по возмещению причиненных убытков и уплате санкций.

Права и обязанности сторон конкретизируются в требованиях, предъявляемых к отдельным элементам договора и их детализированным характеристикам (условиям договора). Условия договора устанавливаются сторонами, а в исключительных случаях законами и иными правовыми актами. В договоре купли-продажи во всех его разновидностях должны быть как минимум два существенных условия договора: о вещи (товаре) и цене вещи (товара). При этом если условие о вещи (товаре) устанавливается самими сторонами при заключении договора, то условие о цене вещи (товара) в определенных случаях может определяться на стадии исполнения договора и даже не самими сторонами (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ ).

По общему правилу для признания договора заключенным необходимо, чтобы в нем были согласованы все его существенные условия. Применительно к договору купли-продажи такими условиями являются:

– условие о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), которое считается согласованным в том случае, если договор дает возможность определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ);

– условия, по поводу которых должно быть достигнуто соглашение (по заявлению одной из сторон) (ст. 432 ГК РФ).

Для отдельных видов договоров купли-продажи (например, для продажи недвижимости) законодательством установлены дополнительные существенные условия.

Существенным условием рассматриваемого договора является его условие о предмете. Согласно ГК РФ, договор должен содержать в себе данные, которые позволяют определить недвижимость. Если такие данные в договоре отсутствуют, то договор будет являться незаключенным.

Так, Истец Муранов В. Ф. обратился в суд с иском к МУП «Коломенский жилищный трест», ООО «ИК Развитие» о признании договора купли-продажи недвижимости, заключенного между МУП «Коломенский жилищный трест» и ООО «ИК Развитие» недействительным в силу ст. 168 ГК РФ. В число объектов недвижимости по данному было включено также нежилое помещение. Истец считает, что вышеуказанный договор нарушает его права и законные интересы по следующим причинам.

По условиям сделки продавец МУП «КЖТ», в отношении которого решением Арбитражного суда по делу была введена процедура несостоятельности (банкротства), передает в собственность покупателя ООО «ИК Развитие» восемь объектов недвижимости, принадлежащих МУП «КЖТ» на праве хозяйственного ведения. Однако, как указано в свидетельстве о государственной регистрации права, кадастровый номер присвоен объекту недвижимого имущества: часть здания магазин, общей площадью 337.4 кв.м., на который у МУП «Коломенский жилищный трест» зарегистрировано право хозяйственного ведения. В свою очередь, на объект права, указанный в договоре купли-продажи между МУП «КЖТ» и ООО «ИК Развитие» часть здания, помещение, на момент заключения сделки, было зарегистрировано право муниципальной собственности, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации. Отсутствие у МУП «Коломенский жилищный трест» прав на спорное недвижимое имущество подтверждается и решением Арбитражного суда. Суд удовлетворил требования истца и признал указанный договор недействительным. 7

В качестве предмета договора купли-продажи, как следует из законодательного определения данного договора (п. 1. ст. 454 ГК РФ), прежде всего выступают вещи.

Анализируя понятие предмета договора купли-продажи, В.В. Витрянский рассматривает различные подходы к определению данного понятия. При этом он формулирует следующее определение предмета договора: “Представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить (или от совершения которых должна воздержаться) обязанная сторона. Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены”.

В общепринятом понимании вещь представляет собой предмет внешнего, материального мира, который находится в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека. Одна вещь от другой отличается своей качественной определенностью. Вещь – это предмет материального мира, имеющий свои определенные границы, в том числе позволяющие обособить его от всех прочих объектов. При этом круг вещей, которые могут выступать в качестве предмета договора купли-продажи, законодателем не ограничен. Предметом договора купли-продажи могут выступать недвижимые и движимые, непотребляемые и потребляемые, родовые и индивидуально-определенные, неделимые и делимые, сложные и простые вещи. Кроме того, предметом купли-продажи могут выступать бездокументарные ценные бумаги.

При том в научной литературе авторы допускают возможность отчуждать некоторые вещные права отдельно от самой вещи. Указанный вывод авторы делают из анализа п. 2-3 ст. 216 ГК РФ. Однако, в практической деятельности такие случаи встречаются очень и очень редко, так как передача права пользования и владения в полной мере охватывается понятием аренды. Законом допускается заключение договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Деньги не могут являться предметом договора купли-продажи, поскольку договор купли-продажи опосредован формулой «товар-деньги», которой не соответствует продажа денег. В литературе отмечается, что деньги могли бы быть товаром, если бы не выполняли платежную функцию. Также товаром могут быть и такие денежные знаки, которые не используются в России в качестве средства платежа. Примером таких денег могут выступать изъятые из оборота купюры или монеты.

В качестве предмета купли-продажи могут выступать бездокументарные ценные бумаги, о чем свидетельствует судебная практика. Суды отмечают, что такая позиция в целом соответствует положениям гражданского законодательства, так как бездокументарные ценные бумаги приравнены к вещам.

Согласно ст. 454 ГК РФ предметом купли-продажи относятся и имущественные права. В науке допускается отчуждение отдельных вещных прав в отрыве от самой вещи, что вытекает из положений ст. 216 ГК РФ. На практике же подобные сделки встречаются весьма нечасто. Обычно передача иным лицам права пользования вещью и права владения ею в полной мере охватывается конструкцией договора аренды.

Права на результаты интеллектуальной деятельности могут быт предметом купли-продажи, если то не противоречит природе таких прав и не запрещается законодательством.

Таким образом, можно сделать вывод, что предметом купли-продажи могут являться вещи, которые не были изъяты из оборота, а также имущественные права. При этом обязанности и нематериальные блага не могут являться предметом рассматриваемого договора.

В числе важных условий исследуемой договорной конструкции следует выделить цену договора. Цена определяется по соглашению сторон и может быть определена в любой валюте. Однако, в соответствии с российским законодательством, платеж должен быть совершен только в рублях. При этом на отдельные виды товаров цена может определяться только государством.

Между тем, цена будет являться существенным условием договора купли-продажи только в отдельных случаях, например, в случае, если товар продается в кредит или рассрочку, а также если предметом договора является недвижимость. В иных случаях платеж по договору следует совершать по той стоимости, которая существует на схожие товары.

Важное условие купли-продажи – срок. Однако, он важен только в некоторых видах купли-продажи, например, в случае заключения договора поставки или в случае покупки товара в кредит или рассрочку. В этих случаях сурок договора будет являться существенным условием.

Некоторые авторы пишут, что срок договора определяют сами стороны. Он может являться календарной датой, определяться истечением определенного времени, определяться неким событием. Если в тексте договора срок определен не был, то купленная вещь должна быть передана покупателю в разумные сроки, а потом совершить оплату.

Большинство видов купли-продажи заключается в устной форме. Однако, для некоторых ее видов предусматривается обязательная письменная форма. Это: купля-продажа недвижимости, с участием юридических лиц, купля-продажа вещей или имущественных прав стоимостью больше 10 МРОТ.

На практике большая часть принимаемых судами решений касается принуждения субъекта выполнить свои обязательства по договору. Например, в одном из дел суд удовлетворил требования истицы и взыскал с ответчиков задолженность по договору купли-продажи, так как ответчики не исполнили в оговоренные сроки свою обязанность оп оплате стоимость купленной квартиры8.

На практике также суды уделяют очень большое внимание волеизъявлению сторон при разрешении подобных споров, так как купля-продажа – это сделка, которая может быть совершена только по воле ее сторон.

Между тем, высказывается мнение, что несмотря на достаточно подробное правовое регулирование купли-продажи, в законодательстве имеются и спорные моменты. Так, зачастую споры возникают по поводу ответственности сторон по договору, в результате чего нарушаются имущественные права, например, права потребителя в случае договора розничной купли-продажи. Потребитель может возложить ответственность за проданный ему некачественный товар и причиненные ему убытки как на продавца товара, так и на его изготовителя.

Существенным условием рассматриваемого договора является условие о названии и количестве товара. На это указывал и ВАС РФ9. На это указывалось и в решениях нижестоящих судов.10 В договоре должно быть четко указано, что продается, характеристики продаваемой вещи, позволяющие ее идентифицировать и иные характеристики. Также должно быть указано количество продаваемого товара и его ассортимент при необходимости.

При этом наименование товара в договоре должно соответствовать установленным в законе требованиям, а также тому наименованию, которое содержится в сертификате качества и ГОСТах для отдельных видов товаров. В случае, когда товар обладает особыми признаками, то они должны быть прописаны в договоре, поскольку с их помощью осуществляется идентификация проданной вещи.

Ассортимент товара, передаваемого по договору, также должен быть согласован сторонами. В первую очередь, это касается поставки, когда товар может представлять собой не одну вещь, а несколько вещей, поставляемых в разное время в оговоренном объеме. Если условие об ассортименте не выполнено, то покупатель может отказаться принимать товары и потребовать возвратить ему уплаченные средства. Так, в судебной практике было признано неправильным указание на товары, как на «товары бытовой химии, продукты питания, алкогольная продукция, табачные изделия, иные потребительские товары и продукты питания и т.д.» без расшифровки. В этом случае суды признают договор купли-продажи недействительным11.

Заключенным договор будет считаться в момент оплаты товара, что может подтверждаться и кассовым чеком. Иначе говоря, в случае купли-продажи договора как документа может и не быть.

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. При этом в законодательстве нет каких-либо ограничений на тот счет, то есть сторонами договора купли-продажи могут быть физические и юридические лица, государство и пр. Между тем, право отчуждать имущество иным лицам имеет только его собственник, а потому в большинстве случаев продавцом является собственник продаваемой вещи. Однако, закон допускает представительство интересов собственника иным лицом на основании доверенности. Но в таком случае данное лицо все равно будет действовать по указанию и в интересах собственника продаваемой вещи.